聊聊拆迁“停止”？住建部明确，2021年起，老宅一律按“新规”处置
作者: 楼市奇说
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过去十年，我国存在一个比买彩票更疯狂的“造富”方式，那便是“拆迁”。打油诗“拆字一喷，立提大奔；房子一扒，帕拉梅拉”，便是最好的见证。尤其是一二线城市拥有大面积待拆土地的棚户区居民，因为超高的补偿标准，很多人一夜之间身价上千万，轻轻松松实现财务自由。21世纪新闻报道，2019年深圳白石洲城中村拆迁，就诞生了十几个亿万富豪以及一百多位千万富豪。房屋拆迁律师https://www.zaimingchaiqian.com/北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！
对于“拆迁暴富”，有人觉得这是上天的眷顾，可遇不可求，但有人却窥探到了暗藏其中的赚取巨额财富的门道——过去这些年，伴随着浩浩荡荡的拆迁历程，房地产市场也诞生了数以万计的“专业投资老破小坐等拆迁赔付巨额补偿款”的投资炒房客。这些人的目的很明确，就是在低价时大量购买城市中的破屋烂院，不为升值，就单纯靠赚取拆迁赔偿款为生。最让人气愤的是，这群人拿地巨额补偿款后，往往会更加肆无忌惮炒作楼市，久而久之，他们也成为了房价不断上涨的“帮凶”之一。
对于这类投机取巧挖空心思靠楼市赚钱的行为，我们不止一次痛斥过，这不仅严重挤压了正常刚需的利益，还滋生了不劳而获思想，这种风气不能让它滋长发展。因此应该抓紧时间“叫停拆迁”。
如果你觉得我们仅凭此就建议“叫停拆迁”太过小题大做，那就大错特错了。越来越多的专家学者经济学家经过系统研究后建议“叫停拆迁”，最根本的原因是“拆迁不仅推动了房价的大幅攀升，更造成了不公平造富”。尤其是很多一线城市的土著拆迁户，仅凭借老房子拆迁，家庭资产就轻松达到了千万、亿万，这让数以万计的想要通过知识改变命运的年轻人，丧失了奋斗的动力。因为他们之间的差距可能是永远都无法跨越的。
此外，拆迁还是过去这一轮很多三四线城市房价飙涨的“罪魁祸首”。国家统计局数据显示，过去5年，全国房价上涨最激烈的是三四线城市，全国160多个三四线城市，平均涨幅高达55%。其中一线城市周边的卫星城房价上涨幅度最大，比如燕郊、大厂、香河、嘉兴、惠州，房价在短短两年多时间飙涨了200%以上，由原来四五千一平，上涨到了最高三万元一平。
棚改拆迁是如何推动三四线城市房价上涨的？为何2015年之前，很多三四线城市的房价还是摇摇欲坠，开发商还是一筹莫展，2015年“棚改货币化安置政策”一出，很多三四线城市的房价就开始“飙涨”了？
答案很简单，2015年之前，棚改是实物安置，原则上是“拆一补一”，所以对市场的影响有限。但2015年国家创新性推出“棚改货币化安置政策”后，规则彻底升级了，实物安置升级成了货币安置。这个政策给三四线城市带来了三大好处：第一完美解决了拆迁资金补偿问题（央行-国开行-地方政府-拆迁户，然后地方拍卖土地偿还央行贷款，资金形成完美闭环）；第二创造了天量的购房需求（拆迁不再实物安置，发放现金让被拆迁户自己到市场上购买商品房）；第三带来了大量的投资投机机会（市场需求暴增，房价上涨压力大，投资机会出现）。
根据住建部公布的数据显示，过去5年全国棚改总量3300万套，其中近2200万套都在三四线城市，占比近3/4。这意味着，过去5年，全国棚改拆迁所带来的货币资金有3/4都流向了三四线城市的房地产市场。再加上过去几年，从一二线城市外溢的购房需求和资金都蜂拥至三四线城市，两股力量合力把三四线城市的房价推到了一个又一个高峰。
棚改拆迁以帮助亿万破屋烂院的居改善生活的名义诞生，但最后却越走越偏：成为了地方获得长期低息贷款的筹码，成为了数以万计的专业投资客眼中崛起巨额财富的工具，成为房价不断上涨的推动力。一言概之，棚改拆迁的积极意义比它的弊端更加明显，无怪乎很多专家学者发声呼吁“叫停棚改”。
时至今日，依然有人在询问，购买老破小博拆迁还靠谱吗。依然有人在做着拆迁暴富的美梦，那么未来拆迁暴富的神话还能否继续延续？
答案是否定的，拆迁虽然使城市旧貌换新颜，但却让很多城市房价一路飙涨，尤其是2016-2018这三年时间，很多城市房价已经翻了一番了，这和国家稳房价的主基调不符，而且房价上涨，很多城市难免不投资炒房，综合而言停止拆迁，其实就是在维稳楼市，这是必然趋势。
国家一纸定音，2021年起，拆迁将逐渐“停止”，未来老宅一律“这样”处置
2020年初的《政府工作报告》文件中明确，2019年底，“十三五”规划中的棚改任务已基本完成，未来要因城制宜进行棚改拆迁。2020年实际上是棚改的“攻坚收尾之年”。据住建部官网的信息显示，十三五期间定下的棚改任务为2000万套，实际上，到2019年底超额完成为2157万套。显然，过去的2020年主要就是一些收尾工作。文件还重点提到，对于房价有上涨压力、库存不足的城市，棚改应立即停止。国家一纸文件定音，2021年起， 棚改拆迁将慢慢退出楼市历史舞台。
不仅如此，住建部高层也公开发表言论称，在未来改造中，会避免“一拆了之”和“大拆大建”。言外之意，从2021年起，旧城改造将迎来全新的机遇，这意味着过去十年针对老宅的“一揽子”大拆大建行为将逐步停止。
事实上，2021年起“拆迁停止”并非无迹可循：2018年，国开行收回地方拆迁审批权限是纠偏的开始，2019年国常会明确“要因地制宜进行拆迁，房价上涨压力大、库存不足的城市应该叫停拆迁”，显然是有意在收缩棚改拆迁的规模，2020年棚改总量只有2019年的一半，尤其是安徽、山东、四川、新疆等地，棚改拆迁规模更是大幅下滑。
这里我们需要重点解释一下，我们所说的拆迁停止，并非指拆迁一刀切全面停止。而是相较于前几年棚改拆迁的高峰时期，2021年起棚改拆迁的数量和规模会大幅度下滑。比如2018年全年拆迁数量高达580万套，但是2021年，可能会调整到只有几十万套。尤其是一些房价上涨压力大、库存严重不足的城市，按照国家的意思拆迁是应该全面停止的。
很多人会有疑问，棚改退出以后，很多尚存的老宅该怎么处理呢？毕竟全国仍然存有大量的待改造的老旧小区，尤其是2000年底之前建成的步梯房，正面临水电路网等基础设施老化，以及加装电梯等强烈需求。
住建部明确，2021年起，老宅统统按“新规”处置
在国家印发的旧改指导文件中强调：旧改是为推动惠民生扩内需和城市开发建设方式转型。国家一纸文件定音，未来对于尚未拆迁的老宅，一律“这样”处置——不再拆迁，改为原地旧改。尤其是2000年之前建成的小区，将进行三个方面的系统性旧改，而且旧改采取以人为本原则，即每个小区、每栋楼、每户的意见必须达成一致，否则坚决不能进行旧改。
由此，旧改开启了对棚改的无缝对接。事实上，住建部也明确，2021年起，老宅统统按“新规”处置，即从2021年起实行为期5年的旧改工作，主要对象是全国17万个2000年底之前建成的老旧小区。实际上，在过去的2020年就已经前置了一部分改造工作，2020年已经改造了3.9万个小区，涉及700万户老宅居民。
住建部副部长黄艳过去两年不止一次公开透露，旧改主要是三方面内容：基础类、改善类和提升类。其中基础类是指和居民日常生活息息相关的设施改造，包括供水、排水、供电、弱电、道路、供气、移动通信、安防以及架空线规整；改善类则主要包括拆违、绿化、照明、适老设施、停车场、充电桩以及引进物业等满足居民生活便利需要和改善型生活需求；提升类主要是以丰富社区服务供给，提升居民生活品质为出发点，包括到不限于养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店等。
旧改虽然不会像拆迁那样一夜暴富，但却能让小区的居住舒适度明显提升。尤其是基础条件较好的小区，通过三项旧改之后，整体提升空间更大。按照经济学家任泽平的话说，旧改是对老建筑动“大手术”，按照“质价”匹配法则，老宅在改造之后市场价值都会迎来市场的重新评估。
未来旧改将彻底取代棚改拆迁，那么将会产生哪些显著影响？我们认为有三点比较明确：其一、缺乏自身条件支撑的城市的楼市影响最大，未来在棚改拆迁逐渐停止的情况下，这些城市很可能会原形毕露，尤其是底子差的城市，房价一落千丈也不稀奇；其二、大量专业投资老破小坐等拆迁的炒房投资客可能要睡不着了，拆迁大幕卸下，意味着很多人的拆迁暴富美梦要破碎了；其三、数以万计的苦苦期待拆迁的老旧小区业主可能要失望了，旧改取代棚改，老房子不再大拆大建，很多人的期盼会落空，想要购买新房的愿望也只能通过卖旧买新的方式来实现了。
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