懂得：拆迁征收法律知识集：房屋征收（上）
北京冠领律师事务所 2018-01-02 17:15:05北京杨在明律师靠谱吗https://www.zaimingchaiqian.com/news/22481北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！
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答：房屋征收活动包括两个部分，即地方政府作出征收决定和房屋征收部门依据征收决定的内容进行房屋征收并对被征收人进行补偿安置。
就法律关系而言，地方政府因作出房屋征收决定而与被征收人之间形成行政法律关系，而房屋征收部门在进行补偿安置时与被征收人订立补偿协议则导致双方成立民事合同关系。在行政法律关系中，当事人双方地位不平等，被征收人作为行政相对人无法直接影响征收决定的内容，其对征收决定有异议时只能通过提起行政复议或者行政诉讼的方式寻求救济。在征收与补偿安置过程中，房屋征收部门与被征收人均属民事主体，双方地位平等。当事人行为要受到《民法通则》和《合同法》的规制，发生争议时应当通过民事诉讼的方式予以解决。
答：根据《国有土地上房屋征收补偿条例》中的规定，被征收人指的是被征收房屋及其附属设施的所有权人。实践中，被征收人具体包括以下几类情形：
1.私有房屋的所有权人。在房屋征收与补偿过程中，私有房屋的所有权人应当出具当地产权登记机关或区县人民政府颁发房屋产权证书，以证明其享有合法的房屋所有权。
2.公有房屋的管理人。公有房屋的所有人主要指政府机关或者事业单位等，其使用的办公用房的产权属于国家所有。但是由于历史原因，该类房屋在现实中的权属状况较为复杂。有些单位经过合法的审批手续后取得了国有土地使用权证。在房屋征收中，管理使用此类房屋的单位也可以作为被征收人而享有要求补偿安置的权利。
3.被征收房屋的代管人。此处所讲的代管人仅指国家代管情形下的代管部门，即房屋所在地的房管机关。在公民委托他人代管房屋的情形中，被征收人依然是房屋的所有权人。
答：征收范围是指房屋征收决定种载明的需要征收房屋的土地范围。有权确定征收范围的主体是作出房屋征收决定的市、县级人民政府，确定依据是建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件中规定的建设项目用地范围。征收范围一经确定，具体负责房屋征收工作的房屋征收部门在实行征收时就要受到限制，必须在征收范围内实施征收，不得擅自扩大或缩小，否则应承担相应的法律责任。
征收范围和补偿协议的签约期限是房屋征收决定的重要内容，房屋征收部门不得超出征收范围和签约期限开展房屋征收和补偿相关工作。《征收补偿条例》虽然未专门规定对违反征收范围和期限的征收行为的法律责任条款，但房屋征收部门的工作人员如果存在符合《征收与补偿条例》第30条规定的情形，可以依该条追究其法律责任。
答：列入房屋征收与补偿范围的价值包括房屋本身价值、附属物价值以及国有土地使用权价值。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋价值由被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等因素决定，并以被征收房屋类似的房地产市场评估价格为准。
所谓附属物，是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并由某种用途的附属建筑或内筑物。作为房屋的附属物，一般具有以下特征：（1）依附于房屋而存在；（2）具有某种用途，并有利于房屋的升值；（3）必须是能计算其价值的物体；（4）应具有合法性。在对房屋价值评估时附属物也一并评估。
答：在房屋拆迁中，除了取得房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，还有搬迁补偿费、设备搬迁费、临时安家补助费或过渡费、自行购房补贴、未见证面积补贴等各项补贴，集体搬迁奖、签约奖等各项奖励费。根据法律、司法解释规则及操作实务，搬迁补偿费、设备搬迁费、过渡费，应归确因拆迁而搬迁、设备搬迁和临时过渡的承租人、同住人、实际居住所有。各项补贴通常由承租人、同住人所有，各项奖励费通常由承租人、同住人、实践居住人所有。
答：拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应土地使用权取得费用。
除此之外，还有一些其他补偿：
（1）按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；
（2）无法恢复使用的设备按重置价格结合成新结算的费用；
（3）因拆迁造成停产、停业的适当补偿；
（4）其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关国家建设征地的财物补偿标准执行。
答：房屋的性质属于住宅还是非住宅（经营用房），对于房屋的评估价值具有重大影响。在实践中，有的房屋性质尽管登记为住宅，但被征收人一直用于经营，且依法办理了营业执照或具有相应的纳税证明。对于上述情况，不应当简单的用房屋权属登记书上记载的房屋性质确定补偿标准，而应当综合衡量该房屋的实际情况来确定补偿标准。对征收范围内房屋产权性质尽管为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，可以根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。
答：拆迁已设定抵押的房屋是，应注意对抵押权人利益的保护。抵押权人对被拆迁人所得的拆迁补偿金享有优先受偿权。为此，抵押权人可以和被拆迁人协商，以拆迁补偿金提前偿还债权人，或将补偿金向公证处提存。抵押权人也有权请求法院对补偿金采取保全措施。采取房屋产权调换的方式补偿的，用于调换的房屋应作为抵押物。债权人和被拆迁人可以重新订立抵押合同，并办理抵押登记。
答：拆迁已出租的房屋，除了应解决被拆迁人的补偿问题外，还应解决承租人的安置问题。为此，拆迁人、被拆迁任和房屋承租人之间应订立拆迁补偿安置协议，对补偿安置事宜作出约定。拆迁人应支付给房屋承租人搬迁补助费，提供周转房和支付临时安置补助费。
被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置，拆迁人对被拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。房屋产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
答：对于征收危改区居民房屋时补偿安置问题，各地政府制定了相关的具体细则、通知、规定和办法等，但一般危改项目建设范围内的居民征收补偿安置实行以货币补偿为主，异地安置和原地安置为辅的方式。参考实践中一些地方做法，对危改区房屋的被征收人进行补偿安置时可以找下述原则处理：（1）应安置一套住房的，予以就地安置；（2）应安置两套或者两套以上住房的原则上就地安置一套，其余易地安置；（3）对原承租一处公房或使用一处私房而户籍奋立两户或两户以上的，原则上按一户安置。
答：《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收个人住宅，被征收人符合住房条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。究竟何为“优先”？简单的说，就是政府在征收国有土地上的房屋时，对复核住房保障条件的被征收人除给予规定补偿外，应当优先安排被征收人享受住房保障，使其不需等待轮候保障房。正确理解本规定，应当把握以下三个要点：（1）当地有相应的保障租房或者安排；（2）被征收人符合住房保障条件；（3）与其他符合住房保障条件的人相比，被征收人享有不需轮候优先保障的权利。
答：城市居民购买农村房屋是否合法问题在法学理论界争论已久，当前主流实务观点认为：城市居民购买农村房屋违法无效。虽然城镇居民购买农村房屋买卖合同应确认无效，但《民事裁判标准规范》（基层法院、法庭版）指出：“对于无效农村房屋购买合同已经履行。双方对合同确认无效后的处理无法达成协议，法院可判决确认买卖合同无效，但是驳回出卖人要求返还房屋的诉讼请求。如果买受人反诉出卖人赔偿和他无效所造成损失时，法院可依据双方过错程序，支持相应的反诉请求。”因此，即使无效农村房屋购买合同已经履行，法院月可以判决确认买卖合同无效。但是合同效力不影响无权效力，法院不支持出卖人要求返还房屋的的诉讼请求。如果买受人反诉出卖人赔偿合同无效所造成损失时，法院可依据双方过错程序，支持相应的反诉请求。如果该房屋被征收，应本着诚信、公平原则对征收补偿款进行分配，但主要还是倾向于最后实际购买与居住使用者。
文章 | 周旭亮
编辑 | 杨佳營
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