聊聊疫情下的楼市危局,警惕重蹈美国次债危机覆辙
最近,疫情之下,全国楼市出现了一些情况,房价有涨有跌也比较乱,让北漂们盼望已久的环京楼市新政出台了,北三县三年社保可买房落户,固安、永清及廊坊三区半年社保可买房落户,但是,也没有出现一窝蜂的购房潮,楼市反映还是比较冷静。黄岛房价链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站,可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格,买房卖房上链家网,让房产交易不再难!
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由于受世界各地“闭关锁国”影响,国际贸易几乎全面停滞,经济损失不可估量。中国是第一个从疫情之下走出来的国家,目前复工复产也取得了巨大进步。但是,受到疫情的影响,国际订单几乎归零,很多企业面临相当大的压力。
考虑到受疫情影响,给购房人缴纳房贷造成的困难,央行等部门已经做出决定,对疫情期间暂缓缴纳房贷的客户,不做诚信追究,以便缓解购房人的资金困难。目前这个时候,确实有不少人已经失去了工作,更多的人降低了收入。这么看来,只是减缓月供的时间,恐怕还很难解决人们的根本问题。
当初购房的时候,人们想到的都是收入会越来越高,因此,月供即使开始紧张一点也不太担心,想着过段时间就会负担减轻了。现在,不但没减轻,反而更重了,让人们陷入了很大的恐慌之中。所以,还是希望有关部门能深入调研,继续出台对购房人的扶持和支持政策,防止出现断供、弃供、供不起的现象发生。因为,一旦这个情况出现,就可能不是个人的事情。我们不能忘记十多年前,美国次债危机的对美国经济和社会的巨大影响。
和中国楼市发展有很多相似之处,在房价上涨的过程中,美国当时对房贷的审批也是非常宽松,形成了所谓的次债,就是那这些未经过严格审核就批下来的贷款,大部分信用评分都非常低,相对于评分较高的贷款而言,这就是次级贷款了。但是,对于银行来讲这些次贷风险是相当高的,但当时的这些美国银行还是毫无顾虑的大量的批准这些贷款。
有些人会问了,既然信用评分不好,为什么还要批呢?这就像是问我们,收入都不确定,为什么就敢贷款二三十年买房?因为,这个房贷毕竟是以房产为抵押的贷款,银行认为房产无论如何是跑不了的,所以相对比较安全。很多银行都把房贷作为最优质贷款,这也是很多经营贷最后也流入楼市的原因。
虽然,在理论上,大家都知道投资有风险,但是,繁荣的房地产市场也让银行觉得房地产不会有风险。这在国内外都一样,即使是就算是华尔街的精英们也只顾关心眼前的利益,忘记了规避风险。
最后被次贷风险牵连到的范围越来越广,当这个雪球越滚越大,直到美国经济开始放缓,影响到了房地产的发展。那些通过次贷拿到贷款的人还不上贷款,导致违约率直线上升。而次贷的风险爆发出来呈指数级增长,从美国波及到全世界,造成了一场全球性的金融危机。
相对来说,我国实际上没有和美国次债那样的贷款,对房贷的管控和审查还是比较严格的。但是,问题往往出现在,一个复杂的局面之下,多种因素搅合在一起,就可能放大不利因素的影响。前几年我们开始缩紧贷款,到今天更加的严格管控,虽然中国的房地产市场一直比较旺盛,投资的冲动时刻都在,不过跟美国相比国家管控要严格的很多。但是,虚高的房价,也造成房地产市场比较严重的泡沫,风险是肯定存在的,目前正在疫情之下,我们不能不更加小心谨慎。
一是,继续紧缩房贷放款。一季度末,我国人民币房地产贷款余额46.16万亿元,同比增长13.9%,增速比上年末低0.9个百分点,连续20个月回落。但是,一季度我国人民币房地产贷款仍然增加1.75万亿元,占同期人民币各项贷款增量的24.6%,比上年全年水平低9.4个百分点。数据显示,一季度末,房地产开发贷款余额11.89万亿元,同比增长9.6%,增速比上年末低0.5个百分点。其中,保障性住房开发贷款余额4.73万亿元,同比增长3.9%。个人住房贷款余额31.15万亿元,同比增长15.9%,比上年末低0.8个百分点。
有金融专家明确指出,目前银行系统正逐渐进入住房按揭的风险释放期,在市场环境低迷的环境下,个人住房按揭的风险就会显得更高一些。据媒体报道,目前,部分地区的房贷违约案件呈现上升趋势。
二是,严格控制房贷金融杠杆。中国人民银行调查显示,城镇居民家庭户均总资产317.9万元,净资产均值为289万元;家庭资产以实物资产为主,住房占比近七成,住房拥有率达到96%;金融资产占比较低,仅为20.4%。
城镇居民家庭负债参与率高,为56.5%,负债集中化现象明显,负债最高20%家庭承担总样本家庭债务的61.4%;家庭负债结构相对单一,负债来源以银行贷款为主,房贷是家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%。
事实上,有一些购房者,由于不够理性,盲目放大了自己的实际需求和承受能力,最终成了房奴,导致违约率上升。个人住房按揭制度和房屋预售制度,特别是前些年,超低的首付款比例,甚至所谓的“零首付”的销售政策,造成了我国房贷规模的极速膨胀,“房奴”和“负翁”成为不少城市一景。一些学者和开发商散布的超前消费、六个钱包买房,以及房价只涨不跌的言论,成为,一些不具备不具备条件的人们纷纷进入楼市投资的重要原因。
三是,逐步化解房地产危机。房地产风险,一直是人们关于中国楼市争论的焦点之一,房地产风险是不是存在其实是一个没有争议的问题,争议的关键是,中国的房地产风险是不是要破裂。认为房地产风险不会破裂的认为,中国的风险是钢泡,只要涨起来了,就不会破裂。原因是中国有巨大的需求,而这个需求是永无止境的。
认为中国房地产风险也会破裂的人认为,只要是风险肯定是要破裂的,所谓的钢泡不是风险,风险就是可大可小,一定时候,就会自动破裂。此外没有只涨不跌的市场,因此,房价也一样会下降,下降到一定程度,必然导致风险的破裂,这个是人们必须充分关注的。
银行是中国房地产资金的主要来源,房地产出现问题,意味着,银行将会增加大量坏账。疫情之下,央行释放更大流动性支持制造业、中小企业发展,但是,已经有多地爆出经营贷流入楼市的情况,并且有带动当地房价上涨的情况发生,这是最危险的事情。目前,虽然经过最近一轮的严厉调控,但是,我国在GDP中的房地产份额依然很高,如何让房地产冷却下来,坚持“房住不炒”的定位,不再以房地产成为刺激经济的因素,仍然是我们当前面临的重要任务之一。【本文由“马跃成”账号发布2020年5月14日】
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