guozhiwei 发表于 2024-1-16 13:22:22

知晓:最后一波棚改或“全面重启”?明年起,2类老房子,做好拆迁准备


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  初期阶段:2005年—2011年底,主要是针对煤炭旧厂、破旧农业厂房等面临淘汰的厂房,以及城镇中的危房、老房,国家出钱对其进行拆除,随后新建商品房(以步梯房为主)供应给购房者。

  中期阶段:2012年—2014年底,棚改拆迁范围扩大,越来越多开发商参与到棚改拆迁,城中村、老破小被大规模拆除,随后新建出一栋栋高楼大厦(电梯房、写字楼),棚改拆迁以“拆房补房”为主,拆一栋自建房往往能得到十几套甚至几十套新房补偿。

  中后期阶段:2015年-2019年底,为解决2015年之前大量棚改拆迁后的商品房库存去化难问题,货币化安置政策面世,棚改拆迁得到进一步持续,棚改拆迁规模达到有史以来峰值水平,年棚改规模达到600万套。

  后期阶段:因前三次的棚改规模大、力度强,所以棚改拆迁的后期阶段以完善和升级为主,运用棚改拆迁对城市更新进行“查漏补缺”,这或将是最后一波(5年城市更新时期)大规模棚改拆迁,棚改拆迁的力度和规模因城而异,部分城市拆迁规模较大,有的则规模较小。

  01最后一波棚改或“全面重启”,从什么时候开始?

  住建部副部长黄艳在“围绕努力实现全体人民住有多所居有关情况介绍时”明确表态,“十四五”期间,我国要完成基本完成2000年前完工的21.9万个城镇老旧小区改造目标。

  也就是说,这21.9万个老旧小区改造,会在十四五期(2021-2025)内全部完成。

  事实上从2019年起,老旧小区改造就已经开始进行,2019年-2021年期间,全国老旧小区累计开工数量为11.4万个。

  按照住建部发布的各地汇总数据显示,2022年全国计划新开工老旧小区改造为5.1万个,老旧小区改造周期一般为6月,意味着到2023年6月底,我国老旧小区改造任务至少完成16.5万个,完成目标进度达到75%。

  按照每年约4万个-5万个的老旧小区改造效率,预计到2023年底将全面完成21.9万个老旧小区改造任务。

  自从2019年老旧小区改造的到来,棚改按下了近2年暂停键(2020年和2021年),然而,从2022年开始,棚改有了重新启动的依据。

  2021年12月17日,住建部在召开城市更新视频会议中明确提到,将北京、重庆、南京、成都、呼和浩特、长沙、烟台、铜陵等21个城市作为第一批城市更新试点城市,因地制宜探索城市更新路径。

  据财政部公开数据显示,2020年和2021年保障性安居工程专项补助资金用于棚改的分别为2亿元、1.8亿元,而到2022年,已经确定的部分棚改专项补助金就已经达到22.56亿元,分别是2020年和2021年的11.28倍、12.53倍。

  由此可见,待老旧小区改造基本完成后,将迎来“城市更新”阶段,而城市更新,离不开棚改拆迁的助力,这也意味着,21个城市,城市更新试点先行,其他城市将陆续启动城市更新,这个时间节点刚好对应在明年(老旧小区改造任务基本完成)。

  02棚改拆迁,规模有多大?

  北京市发布的《北京市城市更新行动计划(2021年-2025年)》指出,到2025年,要实现100万平方米危房旧楼改建和简易楼腾退改造,基本完成134个在途城镇棚户区改造项目,实现30000套改造任务。

  江苏省发布的《江苏省“十四五”城镇住房发展规划》指出,到2025年,江苏省城镇棚户区(危旧房)改造覆盖率要达到98%目标,棚户区(危旧房)改造户数达到60万户任务。

  河南省洛阳市发布的《“十四五”城市更新和城乡人居环境建设规划》指出,到2025年,洛阳市将计划实施104个棚户区改造项目,其中微改4个棚户区建11040套,拆除重建100个项目186906套。

  从北京市、江苏省、洛阳市发布的棚改目标可以看出,虽然棚改规模不及十三五期间,但是规模仍然较大,因前2年(2021年和2022年)的城市更新重心主要在老旧小区改造上,所以棚改基本会集中在后三年(2023年-2025年)完成。

  “十四五规划”中棚改计划与“十三五规划”有着明显区别,前者以“去库存”为目的,后者以安居保障为主。

  值得注意的是,对即将面临棚改的拆迁户而言,影响并不大,依然可选择货币安置和安置房安置。

  随着全国最后一波棚改拆迁或“全面重启”,明年起,2类老房子,要做好被拆迁的准备了。

  03第一类:评级达到D级或C级的危房

  根据《危险房屋坚定标准》规定,房子划分为A、B、C、D四个等级,其中A、B级主体结构完整,基本不影响正常居住,而C级和D级基本构成危房标准,C级危房还可以通过加固坚持一段时间,D级危房面临整栋楼倒塌风险,需要对其拆除。

  危房拆迁的补偿方式分为2类:

  一是货币补偿。主要按照房屋所处区位、面积计算,举个例子,老王居住的步梯房被评定为D级危房,面积80平方米,专业评级机构评估此房屋不是危房的情形下,单价约5000元/平方米,那么拆迁赔偿额约40万元,即便周边的商品房已经达到1万元/平方米,也只能按照5000元/平方米计算。

  二是房屋安置。危房不能居住了,可以选一套面积相当、由zf指定的安置房,当然面积超出部分需要自己补齐房款,举个例子,老李家的房屋被评定为危房需要拆除,老李选择了房屋安置,则可以挑选一套由zf提供的面积相当或价格相当的安置房,危房变新房,直接省去赚钱买新房的过程。

  对于居住在危房的家庭而言,货币补偿或房屋安置,已经十分不错了,相当于扶贫工程,不仅不用再担心生活安危,居住条件也得到了很大改善。

  04第二类:在城市更新范围内,被依法征收的老房子

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,6类情形需要征收房屋时,由市、县人民zf自行作出房屋征收决定:

  国防和外交的需要;

  能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

  科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

  保障性安居工程建设的需要;

  危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

  法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

  当下越来越多城市开始推动城市更新工作。

  比如沈阳的35个核心发展地区、三环内废旧工业区和破旧棚户区,这些区域大概率在城市更新过程将出现棚改拆迁情形。

  比如西安发布的高陵区地铁10号线高墙村临潼庄房屋拆迁工程(130户)招标、高刘村城市更新项目动拆迁服务(808户)招标、地铁10号线沿线榆楚村综合改造项目动拆迁服务招标公告显示,3个拆迁招标项目,拆迁总户数达到1000多户。

  随着城市更新的进行,有老房子的家庭,城市更新到家门口是早晚的事,这对于买不起房或居住水平难以自主改善的家庭而言,无疑是福音,尤其是贫困家庭,拆总比不拆好。#拆迁#举报/反馈

葛飞 发表于 2024-1-16 13:59:39

学习了,谢谢分享、、、

饭店逃跑的鱼 发表于 2024-1-16 14:28:51

谢谢楼主,共同发展

五龙闹海 发表于 2024-1-16 14:56:13

谢谢楼主,共同发展

鹤临江 发表于 2024-1-16 15:20:17

不错不错,楼主您辛苦了。。。

xubin 发表于 2024-1-16 16:36:08

学习了,谢谢分享、、、

lizongnan 发表于 2024-1-16 17:12:04

相当不错,感谢楼主无私分享精神!
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