xubin 发表于 2024-2-22 09:35:03

聊聊明年起,“棚改”要接力“旧改”?3类房子,或迎来拆迁福音


  每个国家的发展,都离不开城市化推进,随着我国城镇化不断推进,一栋栋高楼大厦拔地而起,城市风貌得到极大改善,然而,在城市更新过程中,往往避开高居住密度的城中村,使得这些城中村居住品质严重滞后。北京在明律师事务所官网https://www.zaiminglvsuo.com/北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务,是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299!
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  虽然我国城市更新得到极大提升,但是城中村仍是不少城市所面临的困扰,无论是大城市还是小城市,城中村都是城市更新一大阻碍,比如作为一线城市的深圳,截止到2019年城中村有437个,居住人数达到442.2万人,深圳常住人口约1760万人,城中村居住人口占比达到25%,又比如作为二线城市的昆明,距离主城区249公里范围内的城中村数量达到336个,城中村拆迁进程之所以缓慢,根本原因还是在于拆迁成本高,随房价水涨船高,然而,无论城中村拆迁多困难,最终也难以摆脱被拆迁命运。

  继老旧小区改造接替棚改计划之后,我国要在“十四五”期间内完成21.9万个老旧小区改造任务,截止到2021年底,全国老旧小区改造完成11.4万个,加上2022年新开工的5.1万个,意味着在今年年底老旧小区改造目标还剩5.4万个,不出意外情况下,可以在2023年底提前完成,与此同时,从2022年开始,财政补助金用于棚户区改造的费用从2021年1.8亿元提升到22亿元,翻12倍,结合老旧小区即将提前完成任务,明年(2023年)棚户区改造力度或将加大,不排除棚改重新接力旧改。

  以贵州省为例,根据贵州省发布的《贵州省城镇棚户区改造工作实施方案》指出,要在2021年-2023年期间完成633个棚户区改造任务,涉及41万户,截止到2021年已完成8万户改造任务,2022年预计完成12万户,2023年将完成21万户,可以看出,贵州省棚户区改造集中在明年,近两年以老旧小区改造为主,导致棚改规模较小。

  除此之外,安徽省发布的“十四五”期间棚户区改造计划指出,在“十四五”期间,要基本完成棚户区改造任务,即2022年完成88个城中村改造项目(涉及4.62万套),12个城市危房项目(涉及1300套),而在2023年-2025年期间,要完成359个城中村改造项目(涉及16.59万套),51个城市危房项目(涉及1.86万套),棚户区改造,仍是安徽省十四五期间重头戏,也因为近两年的老旧小区改造前置,导致棚户区改造延后。

  棚户区改造作为我国住房保障体系一项重要措施,可以有效解决低收入、困难家庭住房改善问题,通过棚户区改造,让城市焕然一新,彻底改变棚户区脏乱差、基础设施落后面貌,长远来看,即便棚户区改造难度加大、拆迁成本提高,也需要进一步推进,属于利国利民的民生项目,而在棚户区改造过程中,主要还是以拆迁为主,按照拆迁难度难易程度和必要保障划分,3类房子,或迎来拆迁福音。

  危房评级分为A、B、C、D四个等级,其中AB级可以满足正常居住需求,一般不需要拆迁,而C级危房,部分主体结构已出现破坏,面临局部险情,如果不能修复,将面临拆迁,而被评为D级危房时,意味着主体结构破坏严重,不能满足基本需求且无法修复,整栋楼构成整体险情,必须拆除,满足C级和D级危房的房子,拆除是唯一解决方案,这些房子拆除之后,要么对其进行补偿,要么进行补助,农村和城镇补偿有所区别。

  农村危房补助

  农村危房拆除补助因城市而异,根据不同级别危房分别补助,以广西桂林为例,对于脱贫易返贫、未享受住房保障政策、自身无法解决居住问题的危房户,按照2.65万元/户进行危房改造补助,低保户、特困人员、生活严重困难、抗震设防烈度7度以下危房,按照1.5万元/户进行抗震改造补助。

  城镇危房拆除补偿

  城镇危房拆除补偿与农村不同,可享受国有土地征收政策,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,城镇危房征收享受3类补偿:一是被征收房屋实际价值补偿;二是搬迁、临时安置补偿(过渡费);三是因征收房屋造成停产停业损失的补偿(门面),三项补偿中,房屋实际价值补偿额相对较大,一般不低于周边征收房屋市场价值,举个例子:假设20年前房价约500元/平方米,现如周边房屋征收单价达到2万元/平方米,则征收补偿不得低于2万元/平方米标准。

  危房不仅影响市容市貌,更影响居民居住安全,也属于国家重点居住保障类工程,随着时间推移,2000年之前老房子,也终将面临拆迁结局。

  保障性安居工程包含公租房、共有产权房、租赁住房、安置房等等,城市住房需求不同,保障性安居工程侧重也不相同,比如重庆以公租房保障为主,北京、上海、深圳、广州以共有产权房和租赁住房为主,而相对经济不发达的地级市、县城则以安置房为主,现如今保障性安居工程与以往有所区别,不再建设在偏远地区,而是优先建设在城中村、棚户区拆迁后的区域。

  以租赁住房为例,十四五期间,全国40个重点城市将计划建成650万套保障性租赁住房,解决2000万外来居民居住问题,截止到8月底,不少城市申报2023年棚户区改造计划。

  比如许昌市,2023年棚改新开工目标2196套,总投资23亿元,此外,还将在2023年完成8299套在建项目完工目标。

  又比如开封市申报的2023年棚户区改造台账中,计划在2023年新建7066套安置房满足棚改户居住需求。

  江西省在《切实稳住经济发展的若干接续措施》中也明确提出,将在2023年底前,完成十四五期间18万套棚改任务,总投资超过1万亿元。

  由此可见,城市更新离不开棚改这项有力措施,依靠居民自主改善居住环境,进度缓慢,实现难度较大,而通过企业、平台合理运用资金进行大规模棚改,有助于困难家庭居住环境快速改善,随着老旧小区改造进入尾期,明年,抽身到棚改是可以预料到的事实。

  城市更新是城市持续性行动,自住建部确定将21个城市作为第一批城市更新试点城市开始,意味着未来将有更多城市迈进城市更新步伐,而本次城市更新的21个试点城市中,既包含一二线城市,也包含三四线城市,旨在探索出城市适合自身的更新思路,而城市更新大多离不开基础设施升级和完善,那么因能源、交通、水利等基础设施建设需要拆迁的房子,也会迎来拆迁福音。

  作为21个试点城市之一的北京,在2022年第三轮集中供地成交的18宗地块中,3个棚户区改造地块(大红门棚户区改造地块、花乡站造甲村与南苑街道旧村改造地块、昌平区中关村生命科学园棚户区改造地块)均由国资背景房企拍得,随着民企融资渠道收窄,国企、央企成为城市更新行动“主力军”。

  此外,兰州盐场片区包括左家湾地块、西坪地块、刘家坪地块等也完成城市更新摸底工作,改造面积达到2155亩,总投资超过230亿元,目前正开展前期规划工作。

  无独有偶,济南在“勇当排头兵 建设强省会”钢城区专场发布会上也指出,钢城区将在2025年底前完成拆除建筑面积190万平方米、规划建设面积371万平方米目标,总投资达到266亿元,其中将投资35亿元用于河域治理、道路改造、民生措施(医院、公墓、养老院)、山体公园等。

  城市更新过程中,即便不在棚户区改造范围内,房子也可能因为交通、水利、能源等基础设施扩建而被拆迁。

  棚户区改造与过去相比有所不同,最大的不同之处在于过去棚户区改造以货币化安置为主,而当下乃至未来的棚户区改造以就地安置、就近安置为主,换言之,棚户区改造本质回归,正如房子的本质是居住而非投资,棚户区改造的本质则是改善居住,而不是为了楼市去库存,这一点从国企、央企、城投公司兜底棚户区改造地块也可以看出,未来的棚户区改造,不再是楼市去库存手段,也不是通过房地产刺激经济增长的方式,随着国家对房地产重新定位(房住不炒),未来我国的房地产更注重保障性而非金融性。

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帅气晓维 发表于 2024-3-11 09:06:51

路过,学习下

铁木真 发表于 2024-3-11 09:12:04

过来看看的

狄更斯 发表于 2024-3-11 09:12:46

不知该说些什么。。。。。。就是谢谢

xubin 发表于 2024-3-11 09:15:57

有竞争才有进步嘛

水上飘 发表于 2024-3-11 09:19:36

看帖回帖是美德!:lol

扛着爱打天下 发表于 2024-3-11 09:23:08

不知该说些什么。。。。。。就是谢谢
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