liukai 发表于 2024-8-24 13:29:56

分析:武汉楼市就一个字,熬


  从现在开始,武汉楼市“人为”层面能做的事就已经全部做完剩下的就一个字,熬“人为”层面能做的事指什么?用整个市场最好最优质,或者性价比最高的楼盘去开盘销售然后向外界证明,武汉楼市虽然被打伤但绝对没有被打死打残所以有朋友问哥,你怎么看天地2分钟卖出142套豪宅?哥的回答是,这件事告诉我们两点:田园牧歌链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站,可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格,买房卖房上链家网,让房产交易不再难!
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  第一,赚慢钱的开发商很牛,长周期和快周转只是模式选择,不同时期不同优劣,武汉楼市应该多一点会赚慢钱、赚长钱的开发商,优化开发商结构;

  第二,天地“为国开盘”,他们开了一个好头

  传递出当下最珍贵的信号,多多少少改变点市场预期,这就已经足够;

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  大家最关注的是,武汉楼市恢复了吗?你说恢复了,成交量不答应;你说没恢复吧,房价又不答应。哥的判断是,武汉楼市恢复速度比预期更快,但远远没有恢复到常态。今年4月,武汉商品住房供应面积接近100万方、8238套,同比减少都在50%以上;同期成交74万方,6627套,同比减少也都在50%以上;也就是说,无论供应还是需求,我们目前还没有恢复到正常水平的一半……哥问过一家代理公司朋友,他们在武汉代理超过50个项目,去年平均每周大概1.8~2万组客户来访,整个4月只恢复到20%强,每周3000多组客户……无论从宏观还是微观层面,武汉楼市都还在煎熬之中。但是略感欣慰的是,他正在按“计划”分阶段恢复。武汉楼市恢复,至少需要三个阶段,而且必须3个阶段全部扎实经历,且下半年经济形势还不至于太差,武汉楼市才算真正完成恢复。

  第一步,向市场明确传递信号——

  武汉楼市很受伤,但绝对没有被打残,更没有被打死。

  这一点,武汉超额完成。具体做法是把武汉最优质最好,性价比最高的项目,第一波放出市场销售。比如武汉天地,比如万科云城,比如融创城,比如琨御府……这些项目的共同点是,前期积攒大量没能买到的客户,都不需要释放太多信息,只用一对一联络老客户,基本上都能卖出80%以上。用以上一家开发商的话说就是,“如果连我们都开不好,武汉楼市早完蛋了。”楼市复工一个月的事实告诉我们,武汉楼市第一阶段的重建,速度比想象中快。这种预期传递给市场,是一扫疫情封闭期间关于武汉楼市各种悲观情绪。五一期间,哥一位中介朋友带看泛海二手房。看房过程中呢,房东亲人就不断给房东打电话——你价格挂低了啊,眼看武汉房价要挺住啊,你看新房价格都窜出去了啊。然后这单生意,不出意外就黄了。中介朋友是这样跟哥分析此事——这单生意虽然黄了,但市场情绪有点触底反弹的味道,至少5~6月,武汉楼市完全能够挺住,“恢复到去年80%左右水平”。

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  恢复信心,将是贯穿今年全年武汉楼市的关键词。你会发现,武汉对那些所谓神盘,在备案价上会给予前所未有的自由度,比如允许5~10%左右的调整,甚至会允许开发商毛坯打折,降低开发商形势判断失误的危险。这跟去年的形势完全不一样。去年,第一严格控制备案价,尤其是神盘备案价,第二你只要拿到这个价格,就必须按这个价格卖,哪怕你装修白送都可以,但毛坯绝不允许打折。换句话说,今年,你可以涨价,涨突突了也可以打折往回找补,把房子卖出去就是王道。但是,以上待遇,可能仅限于神盘。至于市场看到“神盘提高备案价”的新闻,就认为武汉楼市整体涨价……那是你的错觉,人家从没说过这话,人家只是“应市场需求提高标杆项目备案价”。嗯,所谓舆论引导从来不是说假话,只不过是让你自己误导自己。哥统计武汉复工的239个楼盘,有差不多40%都推出折扣促销活动。这些活动基本都是2月初推出,有效期3个月,最长的持续到6月底。也就是说,进入5月,他们都面临要不要收折扣?哥可以很明确判断,他们一定会收折扣。哪怕做做样子也一定会收,即便换一种形式再把优惠放出来,这都是一种姿态。图源网络以上都属于信心重建,是武汉楼市重建最基础,最简单,也是见效最快的精准打击。但这玩意儿有点像鸡血,你偶尔来一管子神清气爽,但长期打,不断打,效果就越来越弱。大家总有一天会反应过来,不对啊,武汉今年凭什么涨价?因为武汉受疫情冲击最严重,所以要涨价?还是国家准备让武汉重挫后勇,来个“直辖市”干干?又或者像2003年之后的香港,北京,让你举办一次奥运会或者把迪士尼搬过来?都没有啊,普涨的理由并不存在。所以哥的判断是——

  从现在开始,武汉楼市“人为”层面能做的事,就已经全部做完。

  该演的都已经演完,精神属性已经注入完毕,继续玩虚的,绝不会有之前效果好,剩下的才是高难度工作。

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  大概率5~6月,武汉楼市依然处于强势恢复之中,下半年只要大形势不陷入僵局,武汉楼市基本面会比较坚固。但对武汉楼市自己,却不得不面对更艰难的第二步重建——恢复需求。去年底,武汉楼市明显开始降温,很大程度因为二手房陷入停滞,二手房和新房的流通,被斩断。不是大家没置换的需求,而是在老房无法变现的情况下,大家实在没能力置换。武汉很多一二手房联动的中介,有个术语叫——连环带。指客户在门店卖出二手房,同时在门店买新房。这种“连环带”在很多门店占比40%以上,由此可见二手房与新房并不只是竞争,同样也有共存。二手房陷入僵局导致无法置换,怎么破?两个办法,一个是让二手房运转起来。这个对二线城市很难,比如让二手房至少达到新房一半的成交量。武汉情况最好的一年,二手房也不过达到新房接近4成成交量。还能怎么办?——减轻客户支付压力。5成,7成首付你没有,三成两成你总该有吧?所以我们看到全国至少有17个省市,都出台房地产交易端政策,核心就是取消或者放松“限购限贷”。然后一一被拍熄。这事最蹊跷的在于,以前哪个城市拐弯抹角放松限购限贷,第一时间被拍熄后,其他城市就用看弱智的眼神看他就完了,绝不会再以身犯险。但这次很不一样,你看到那些城市简直是前仆后继的找拍。为啥呢?哥猜测,他们在等武汉放松房地产交易端政策……只有当武汉也出台类似政策然后被拍熄,他们才会彻底死心。图源网络但武汉一直到今天,对房地产政策都非常克制,没有在双限上动任何念头,连取消“144平方米”认定标准这种更隐蔽的手段都没有。很多人看到豪宅热销都纳闷,谁啊,谁在买啊?据哥观察,其中消费豪宅的客户,有很大比例是富一代的子女,从国外回来了。有钱(父母给的),有名额(武汉户口),有需求……无论从哪一条,都没法传递给改善和刚需。所以即便豪宅已经释放出信号,奈何手上没钱,中产想学也学不来。

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  以上都是信心或者策略方面的恢复,并不涉及武汉城市基本面。武汉楼市的终极恢复第三步,是恢复城市人口吸附力。武汉城市价值的重塑,不是看他卖多少地,有多少项目复工。只有到明年这个时候,我们回头统计武汉2020人口变化,才能最终给出结论——武汉到底恢复到多少?他还能吸引或者还能留住多少人?去年,武汉人口净流入只有13万,已经远远落后杭州南京,在中国所有万亿gdp城市中,吸附人口的数量都不算多。疫情对武汉的冲击不在于疫情本身,因为这件事已经社会化,已经超越病毒本身。就好像我们说六角亭,他在武汉人心目中,不止是一个地名。未来,我们一想起新冠就会自然联想到封闭,经济停顿,然后跟武汉联系上。病毒本身不可怕,可怕的是,你城市本来收入就不够高,然后还有这啊那的黑天鹅……那别人留在武汉到底图啥呢?武汉的人均收入一直低于gdp万亿城市平均水平。而且这个差距还一直被拉大。2018年武汉人均可支配收入为47359元,而万亿gdp平均水平是53668元,差距有12%。与此同时,是医疗,教育等等一系列资源分配的差距。如果再追问一句,为啥人均收入不高啊?两个方面,第一城市还在爬坡,武汉还处于拼命干活挣钱然后少花钱攒家底的社会主义初级阶段……跟改革开放足足牺牲一代人是一回事;我们都是前浪,马上要死在沙滩上。第二是武汉产业结构的确过于单一;哥观察武汉豪宅的客户构成,还是集中在几个传统行业,这几年异军突起的只有婚庆等为数不多的新兴服务业。像李佳琪这样的网红,干一年就能买顶豪的故事,永远很难在武汉出现。武汉也不像杭州那样,依靠互联网,电商,异军突起一大波新生力量。

  那武汉的优势是什么?

  房价低。

  这可能是很容易引起大家反感的话,但事实上就是。相比武汉在全国gdp排名第八的地位,武汉房价远远排不到第八位,这就是武汉最大的优势。因为房价低,所以武汉带眷系数非常高,这一点在光谷最明显。武汉很容易扎根,武汉也没有汉飘,只要一个人扎下来,他容易就带上父母一起过来生活。武汉不是跟北上广深比吸引人口,甚至都不是跟杭州南京成都西安比,武汉的目标是把湖北以及湖北周边城市的人吸引过来,不再跨省创业打工,就是最大的胜利。图源网络人口比人才重要,中国第一流人才只会在北京和上海。但哪怕没有最顶尖人才,深圳杭州照样发展得飞起。所以武汉如果足够理性,碰上现在这个局面,就必须保持房价足够稳定。武汉今年楼市销售周期只有6~8个月,成交量从2300万方下降到1600万方水平是大概率,至于房价,必然小于人均收入增幅减去cpi的数值。房价跑得还没有工资收入快,大家就没有投资的强烈意愿,这就是房价稳住的基础。但让房价稳不是目的,是手段。房价稳住,是给武汉调整产业结构争取时间。

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  武汉楼市恢复的第三步,跟房地产无关,他事关城市,事关城市产城融合。我们可以把所有期望寄托在两会后也许会出台的“扶持武汉一篮子政策”……但国家不管怎么支持英雄城市,本质上只是帮武汉回到正轨,不改变既定目标,也不过分拔高。武汉的正轨是啥?2017年武汉就已经提出过国家中心城市三步走战略,最近的目标——到2021年实现gdp2万亿,人口1200万。今年一季度,全国gdp下降6.8%,武汉下降40%……武汉在国家的帮助下,恢复到能实现2021年目标,我们才可以说战胜了疫情。但即便如此,也不过是完成既定目标,没有什么额外的因祸得福。武汉最终还是要靠自己熬。图源网络在上一个发展周期,我们见证了基础设施突飞猛进,对楼市无与伦比的风口效应,这让很多习惯于2015~2019年常态的人,面对现在有点不知所措。但其实当下的状况,并没有比2011~2014年甚至2008年更糟糕。截止到2020年3月末,武汉已批准销售而没有完成销售的房源一共157036套,总面积还不到1800万方,比对正常年份,大概也就是10个月左右的库存量。这是一个正常偏高的库存线,远比不上当年库存压顶的恐怖。大概6年前,武汉还有很多板块,连路都不通就敢卖房,最离谱的是到售楼部还得摇一条船过河,更不用说地铁、高架……这些想都不敢想的配套。现在神鬼出没的板块已经屈指可数,鸟不拉屎的地方都有地铁规划,当武汉把城市边界都拉到四环,买房尺度拉到市中心40公里开外的地方……虽然卖房赚钱的难度在加大,但卖房本身的难度,实际在降低。在真正塑造城市价值的关口,房地产根本做不了太多。这个行业的所有人,至少今年等待大家的,就一个字,熬。然后等这个城市变得更好。在事关城运这件事上,房地产营销的所有套路,都不值一提。扫描下面二维码,加入房哥购房群 获取最新开盘信息,为你买房出谋划策。文中图片素材均源自于网络
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