说说：楼市快没刚需了
最近一些数据和现象的传递给我的感触还蛮大的藁城链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！
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比如最近刷爆全屏的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，这份报告其实有点刺痛我，因为我特么又被平均了
结合了三四月份上海市场的一些现象之后，抽丝剥茧之下，更现实的一面就是：
上海的楼市，刚需正在消失
01
首先，我们先看报告中的一组数据：
在报告中，中国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，户均总资产为317.9万，北京、上海、江苏排名前3，均超过了500万
而其中户均总套数为1.5套，可以断定的是，中国城镇居民是不缺房子的，我们差不多已经完成了人人有住房的需求
这个数据，在北京上海两个城市可能数据略低一些
北京、上海的户均套数虽然低于1.5，但也在0.96和1.06这样的水平
参照全国户均总套数1.5套相比，北京上海隐含户均套数依然不足，还是需要大幅度增加供给，这两个城市的需求仍然是在的
但是报告中又给到了另一个很值得思考的数据：城镇居民家庭资产以实物资产为主，住房又是实物资产的重要构成
在全国，住房占据家庭总资产的59.1%。这个数据占比是非常大的，远高于全球的不动产占比水平
而中国的可支配收入在全球较发达国家相比占比相对偏低
因为过去的十几年，全国各个城市都多多少少经历过涨幅之后，房价的上涨带来的资产膨胀压低了中国家庭的真实资产负债率，家庭额实际购买力已经略有透支
这句话怎么理解？
就是说，大家对新的购买力是不够的，中国城镇家庭通过新增储蓄再次买房的能力基本已经透支，接下来只能依靠置换来购入新的房产，就是卖掉再买入
02
这也就回到了我们今年三四月份楼市一些很妖魔化的现象
你会发现，今年楼市的热，与刚需无关，认筹比高的，大部分都是豪宅
我先放一张我们做的上半年已经开盘的项目，大家可以先看下这些项目的单价以及认筹比的情况
图中我们可以看到，标红的部分是认筹比超过100%楼盘，除了绿城上海诚园，以及万科天空之城和大华公园城市之外，其他的高认筹比楼盘中，没有单价低于8万的
其中，有几个盘是前段时间一直刷爆朋友圈的高认筹比项目：
一个是东方惠礼，单价9.2万，认筹比高达555.7%
还有被称为碧云板块最后一个新盘的碧云尊邸，单价在11.2万，认筹比280%。这两个项目开盘后全部售罄
其中碧云尊邸，最低的一套价格也在2700万起，最高的别墅超过1亿，即便如此的价格，仍然出现了三比一的哄抢局面
还有静安府西区，单价在8.5万，认筹231%，开盘推出了169套房源，最后仅剩5套一楼房源
中海汇德里，虽然还没有开盘，但是单价10.2万，仍然吸引了众多人的关注，认筹比高达311%
所以我们可以看到，整个市场的热，都是中高端楼盘在热，那些低总价的刚需盘，认筹都非常的理智，甚至惨淡
还有两个盘，单价在5万多，一个是大华公园城市，认筹比114，开盘当天日光，而且看了下整个户型的构成，从98~155平，妥妥的也是区域改善盘
万科天空之城，认筹比差不多也是114%，开盘当天去化九成，整个户型的结构110~160，差不多也是以刚改为主
认筹比超过100%，唯一的一个刚需盘，绿城上海诚园，认筹比在145.5%，开盘后并未公布去化率
而其他的一些刚需盘，认筹比都不是非常理想，甚至在开盘后的去化也非常的一般
03
不仅如此，市场上对于刚需以及上车盘的定义已经发生改变
比如说，在十年前，我们经常听到说刚需上车盘，比如在嘉定或者某个新崛起的郊区板块，200万低总价就可以买到两房甚至三房
但是在今年，同样是上车盘，都出现在了内环
上面我们提到的认筹比爆高的东方惠礼，之所以被人哄抢，最大的原因是推出46平的一房，总价在420万左右
所以大家都觉得，哇，420万可以抢占前滩啊，太划算了
420万买一房的刚需，之前你们见过吗？这都是手上不止一套房子的假刚需呀！真的刚需，420万，买郊区的三房，不香吗？
还有中海汇德里，83平，做到了三房两厅两卫，总价在800万左右
这个面积做到这样的户型，我相信，整个区域内的二手房业主内心都在颤抖，不管单价是不是比二手房高，但是相对于区域其他的三房来说，特别是老破大的三房来说，中海汇德里总价一定是低的
这还没完，还有徐汇滨江的尚海湾豪庭，也推出了62平左右的一房，总价不到600万，你可以坐拥江景
在今年扎堆上市的豪宅中，特别是内环的盘，一个共性就是，户型面积开始越来越小，上车的门槛越来越低
而更深层次的现象就是，现在，买房的客户，都是置换客，买的不是空间置换，而是资源、地段的改善
越来越多的人，开始盘整手中的资产，抛掉一些不好的房子，整合之后，购入稀缺资源
对于他们而言，对曾经的核心稀缺地段动辄几百平，上千万几千万的豪宅相比，现在的豪宅在扩招，不到一千万的价格，你就可以上车
这对于很多手上有资产的客户而言，吸引力是致命的
而这些项目路哄抢的原因，也再一次证明了，市场上的客户，全都是有房的客户，不是从无到有的刚需
甚至连一对一的改善都很少
所以，市场上的客户不同了，曾经是从0到1的刚需，上车盘在郊区。现在是是改善为主的刚需，手中不止两套房，卖掉老破小，或者地段没那么好的房子，置换到核心地段去
这时候，内环低总价的房子，就成了他们上车盘
哎，搞了半天，都是上车盘，大家上的不是同一趟车，刚需的定位不同，上车盘的客户也不同
但可以肯定的是，现在的市场上的购买力都来自置换，外来进场客户原来越少，内场也是在做新一轮的资产盘整
04
今年上海豪宅被哄抢，还有外力的推动
今年对于上海而言，是比较特殊的一年，因为上海主城区有大片的旧改动作，也是过去几年中上海旧改规模最大的一次
主要的范围在黄埔区、静安区、虹口区等主城区位置，其中旧改的地块，也都围绕内环、内中环等中心区域
大概有2.8万户的旧改拆迁土著入市
这些旧改安置的土著，有一部分在1月份的时候就已经拿到了安置费，手握大量现金，形成了强大的购买力。自然不会错过内环的这些新房资源
我们在之前总价五千万的刚需，凶猛的上海土著一文中也有提到过，因为上海土著对上海楼市的知根知底，所以在换房也好，重新置换也好，他们更了解，板块，特别是核心板块的资源，才是稀缺资源
所以在市场上，这批人，基本上不太会去到外围的板块买房
这也是今年市场上我们觉得妖魔化的根本原因，为什么会出现那么多有钱人，就是那些豪宅，除了一些外围置换客想要进入之外，更多的是土著在托底
05
不仅新房如此，二手房现在卖的好的，也都是中高端房源
这个消息是我在与家门口中介闲聊之际，中介对于年后二手的市场的总结
中介告诉我，他最近很羡慕某几个中高端楼盘扎堆的门店，因为这些门店年后成交都很不错
而他们所在的门店，守着两三个次新楼盘，最热门的小区因为没有新房源出售，所以即便有客户想买，也没有房源出来
而其他的几个小区，因为不够好，总价又高，客户都挑挑拣拣去其他版块了
在他看来，版块内老破小，在年后几乎已经无人问津了，即便曾经还会有人为了学区，买一个一居室挂靠户口，今年也没有了
客户都更愿意买品质好的次新房，而版块内品质最好的次新房源又不多
即便如此，整个四月份，门店成交了十几套，也都集中在中高端改善客户上，小面积低总价的老破小，年后没有成交一套
就算是地铁边上的老破小学区房，也无人问津，十分尴尬
中介盘点了下手上的房源说，其实在年后，很多次新楼盘都涨价了，而房东但凡诚意出售，愿意给到一点让利空间，房子就会很快卖掉，买家基本上也都是刚改为主，希望改善居住环境
06
整个年后，可能刚刚复工的那段时间，刚需的成交昙花一现的火爆一阵子之后，整个市场都变成了豪宅的天下
我们所说的年后市场的回暖，可能是春节以及春节之后压抑的需求得以释放
那么在三四月份持续火爆的现象，全部都来自于置换客
整个市场的保有量足够了，但是好房子比例依然不够，所以市场上位置、产品都不错的客户，不管价格如何，都不缺客户
特别是核心区域板块，新房供应紧缺的板块，一旦有新盘入市，购买力大多来自区域置换客
曾经，我们说刚需盘日光，豪宅都是慢慢买的，到如今，豪宅日光，刚需慢慢买
其最本质核心的问题就在于，市场的客户，发生的颠覆性的变化
上海纯正的刚需，正在慢慢消失
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