懂得：投资客正在杀死临深楼市？
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但有趣的地方就在于，绝大多数参与游戏的人，都坚信自己不会成为最后一个接棒者，所以游戏能得以源源不绝的维系。
在地产行业“总量天花板”、房企销售增速放缓的大背景下，许多三四线房市早已沦为击鼓传花的游戏。
原因很简单，绝大部分三四线城市，人口在流出，产业结构不完善，就业机会稀少，与此同时，大量的新城区却拔地而起，长期的供需错配，注定了房价上涨的不可持续。
不过，楼市最擅长的就是唱反调，临深的惠州就是一个典型，惠州楼市正在逐步脱离它原有的基本面。
惠州2019年的经济总量为4177亿，人口483.2万，其经济总量和人口规模都略逊于福建漳州，惠州常年被网友调侃：以二线城市自居的三线城市。
此外，从大湾区的各城市的城市面积和人口情况来看，惠州也是属于典型的“地广人稀”，惠州的面积是深圳的5.8倍，人口仅是深圳的五分之一，人口密度是深圳的十五分之一。
“地广”、“人少”、“还穷”是惠州较为贴切的描述，但这压根不影响投资客源源不断的涌入该地区。
根据中原地产数据显示，2020年五一期间，惠州整体的成交均价为12285元/㎡，同比上升6.2%，如果换算成单价的话，惠州今年五月的房价较去年，涨了717元/㎡。
此外，从2012年计算，惠州最近7年一共卖掉83.58万套商品房，83.58万套房是一个什么概念，深圳花了几十年时间，到现在一共才建了170多万套商品房，惠州用7年时间就卖了深圳一半的房子。
（请将图片横看）
以惠州的惠东县为例，因沾上临深概念，又临近海滨，致使这已成为房地产投资乐园。
据不完全统计，从大亚湾石化区延伸到惠东平海镇的这条海岸线上，按照各项目规划数据统计，总共大概有15万套房，相当于深圳市5年的新房销量。
15万套房是个什么概念？
按照惠州整体均价12285元/㎡、每套房按85平计算，那么一套房的总价在100万上下，如果这15套房悉数卖尽，相当于要有数千亿的资金沉淀于此。
这还只是惠州某个热门片区的情况，而惠州热门的地产投资片区，除了惠东以外，惠城、仲恺、惠阳以及大亚湾等片区的地产投资热度也是居高不下。
惠州和东莞作为临近深圳的两个热门城市，原本有机会实现“鲤鱼跳龙门”的，但在深圳崛起的过程中惠州失了先机。
四十年前，深圳划为经济特区之后，东莞抢先一步开放政策，引进了大量外资台资发展制造业，而惠州政府反应迟钝，错过了当年的投资进驻潮，等后期想再追赶已经难如登天了。
目前东莞制造业实力雄厚，已是全球最大的制造业基地之一。而惠州仍以第二产业为主，电子、汽车和石化是惠州的三大支柱产业，电子和汽车产业多以组装为主，与东莞产业重合度高，处于劣势。
惠州产业处于弱势后，能够支撑其楼市的，就只剩下了“临深”、“房价便宜”这两个最大优势，不过也正是因为这两大优势的存在，使得惠州的买房人群结构发生了量的变化。
目前惠州的买房人群已经由消费者为主导转化为投资者为主导，去惠州买房的人，绝大多数都是深圳的投资客。
我一个在惠州巽寮湾做销售的朋友告诉我，他们售楼中心人头攒动的时候，场外停满的基本都是“粤B”的车，惠州本地来买房的人少之又少，粗略估算的话，至少有8成以上购房者是从深圳过来的。
（惠东地区部分在售楼盘截图）
此外，据我个人的观察，这些跑去惠州买房的深圳人，主要是两类人。
一部分是自己辛辛苦苦攒下血汗钱，但这笔钱又不足以在深圳首付买房，他们决定在深圳长远发展，于是就退而求次买了惠州的房子，毕竟惠州没有限购，他们还是幻想着惠州的房子升值后，找个接盘的，助自己上车深圳，我身边就有人14年买惠州，翻倍后卖了上车深圳。
另一部分则是纯投资客，他们之前靠买房赚到了钱，感觉在中国赚钱速度最快的方法还是炒房，而惠州的房子足够便宜，这些人不仅有钱，而且擅长利用金融杠杆，这种人去深圳买房往往是怒刷好几套。
之所以有源源不断的购房者跑去惠州，这得归根于惠州集齐一身的众多“概念”，极大的鼓舞了购房者的买房热情。
首先惠州是大湾区为数不多的还没限购的城市之一，又是深圳的“卫星城”，论房价不到深圳的六分之一，再加上一到某些特殊节点时，时常有媒体或中介放出未来深圳可能扩容而惠州将成为最大受益者的消息....
在美剧《欲望都市》中有句经典台词：「当你在逐利路上有了让你坚定向前的期望，你就不可能片刻停下脚步」。
那些寄希望于押宝惠州，从而实现“单车变摩托”的投资客，何尝又不是如此。
惠州最大的问题，在于投资客太多，而刚需客太少。
用投资圈里盛行的一句话来说就是：“满场都是镰刀、没有韭菜”，你要是以投资的心态去惠州买房，得做好被“长期套牢”的心理准备。
简雅各布斯在她的那本城市研究领域的经典名作《美国大城市的死与生》中写道，一条有活力的街道应既应该有源源不断的行人，也应该有各种大大小小的店铺。不幸的是，在惠州，这两者都不存在。
惠州的二手市场并没想象中火热，接盘侠也少得可怜。
曾有房天下网友述说自身的故事：“两年前在十X银滩买下一套80多平米的公寓，不能看海，当初是八千多的单价下的手，都两年了，租不出去，转手也赚不了多少，现在的新房不能看海的也就九千多，谁会买二手的呢？”
还有网友在其帖子下留言：“我是巽寮湾置业亲身体验，卖不出，租不出，现在非常后悔，置业前的承诺，置业后化为灰烬。”
出现这种状况，其实这也不难理解，既然是交易，那总得找到接盘者，房子才能卖得出去，但惠州现在许多楼盘的现状就是，房子压根就没人住，很多投资客买了就是放那放着坐等升值。
（夜幕降临后，惠州惠东某热门楼盘灯光稀少）
但升值起来哪那么容易，如果基础配套和产业链没起来，房价是很难起来的。
就拿前面提到的惠东县来说，惠东县2019的GDP是632亿，想要和昆山等发达县级市或者惠州城区的配套想齐平，肯定很难。
而光靠几个地产项目的土地出让金和旅游业带来的区区税收，对于区域配套来说基本是杯水车薪。惠州崛起，依然任重而道远，靠投资需求支撑的惠州楼市无法掩盖其成色不足的本质。
那些因买不起深圳的房子，而退而求次去买惠州房子的人，一定要把目光放得更长远一些，比如锁定10年以上，要不缓慢的价格波动以及匮乏的二手成交，会磨掉你所有的耐心！
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