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标题:
懂得:2020楼市真面目:先保住饭碗!
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作者:
liukai
时间:
昨天 19:49
标题:
懂得:2020楼市真面目:先保住饭碗!
01
3个月时间,卖保险的人增加了70万!
这个数字是《中国经营报》援引的行业数据,以某上市险企为例,一季报的销售队伍总是达到了200多万,年报的销售人员是184万,3个月时间,增加了近20万人。
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为什么卖保险的从业者增速这么快?
说白了,还是工作不太好找,今年尤甚。
事实上,自2015年资格考试取消以来,保险营销人员数量大幅增长,由2014年的325万人增至2018年的872万人。
不光是卖保险的,我还查了一下快递和外卖从业人员的数据。
国家邮政局主管的中国邮政快递报社,在年初发布了《2019年全国快递从业人员职业调查报告》,从2016年至2018年,中国快递员数量增长了50%,总数量已经突破300万。
2年时间,从业规模增速超50%,但是,7成送快递的月薪在5000元以下。
外卖骑手这个职业的增速,比卖保险和送快递更恐怖。
根据《2018外卖骑手群体洞察报告》,从2013到2018年,部分地区骑手数量增长31倍;2018年,美团外卖骑手有270万,饿了么注册骑手超过300万。
仅仅今年前3个月,美团新注册并且已经有收入的骑手达到45.7万人。
调查显示,这些新增骑手中有60%以上是来自生活服务业以及制造业的转移劳动力。
以上这3个行业的数据,其实都有滞后,统计截止日期大部分都是2018年之前。
如果考虑到2019年和今年一季度的新增,保险+快递+外卖3个行业吸纳的劳动力数量,保守估计,也要在2000万以上。
生容易,活容易,生活不容易。
02
统计这些数据,并不是我心血来潮。
主要是最近市面上流行几份报告,让我怀疑自己身处两个世界。
央行的城镇居民家庭资产负债情况调查里提到:城镇居民户均总资产317.9万元,中位数141万元,老百姓7成资产都是房子。
前几天发的1季度储户问卷,只有15%的居民预期房价会跌,仅不到3成的居民认为收入减少。
这个世界里,人人都是百万富翁。
另一边,CNNIC发布的《中国互联网络发展状况统计报告》称,全国6.5亿网民月收入不足5000元,超过80%网民学历低于大专。
李迅雷曾说,80%的国内机场吞吐量不足,10亿左右的国人从没有坐过飞机,可以非常保守的说,至少6亿人还没用过坐便器。
统计局第三次农业普查中提到过一组数据:1亿户农民仍在使用旱厕,469万户连厕所都没有。
数据来源:统计局、中泰证券研究所
这个世界里,人人都被生活毒打。
为什么这些报告的结论如此迥异?
原因很简单,统计样本不一样。
央行的城镇居民资产报告,是从去年10月份开始,对30个省市3万户家庭开展的调查,调查对象为县级以上城镇居民家庭,不包括农村居民家庭。
3万户城市家庭,调查的过程匿名、随机,按常住人口分布在30个省市确定调查样本数量,广东最高,山东、江苏、河南位列其后。
这就相当于:跑到火车上问大家有没有买到票,当然买了啊!
有机构统计数据说,2018年有6亿人次坐过飞机,乍一听数据高的吓人,实际上去掉重复往返人次、境外人次,真正坐过飞机的人要大打折扣。
这就是“幸存者偏差”。
在售楼部里抢房的人潮,在新闻里反复出现的豪宅售罄,在自媒体笔下各种“听朋友说买了几套房”的故事,编织成了一个投机、疯狂、暴富的光鲜世界,这些消息占据了聚光灯的90%。
而那些真正代表房地产市场购买力的刚需族,是很难发出自身声音的。
前天看到,东莞毛纺基地四五十岁的女工找不到零活,中午吃3块钱的午饭,一位大姐说:我不是发愁,我是着急!
讽刺的是,攒了一辈子的几十万,给孩子掏了首付,转头回到东莞,今年收入又没着落了。
去年有个报告说,一线城市施工面积占全国的比例不到6%,二线城市占比在28-29%左右,三线及以下城市占比在65%-66%。
全国有几百个地级市,几千个县城,这些地方盖出来的房子,是房地产的真实供给。
而外卖+快递+餐饮+工厂流水线+小作坊从业人员的收入,就是房地产的真实需求。
收入断流,就意味着楼市需求断层,过剩的供给无法消化。
03
绕过“幸存者偏差”,才能看出2020年楼市的真面目。
这也是蓝白一直以来的观点:买房已经成了少数城市和少数人的游戏。
深圳千万豪宅秒磬,百万喝茶费重现,经营贷流入楼市,热到引起了央媒、央行、银保监会、全国舆论的全方位关注。
何止是深圳,单在3月份,上海豪宅成交金额达35万平方米,占3月全市新房销售金额的16%。深圳、杭州豪宅成交占比更高,分别达到66%、43%。
根据中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场月度发展分析报告》,3月份全国24个核心城市综合房价超过2020年春节前的水平,同时也高于2019年全年最高房价。
楼市真的有这么火爆吗?
我觉得,可能是金字塔尖城市遮住了我们的双眼。
据CRIC监测数据,3月份,成都、杭州等核心城市成交量已高于去年同期,但重庆、宁波、郑州、武汉等城市楼市复苏相对缓慢,成交量同比仍下跌超50%。
数据来源:CRIC
即便到了复工率超90%的4月份,福州、武汉、大连等城市4月以来的周度累计成交量还不及去年的50%。
隐藏在高频成交数据背后的,其实是需求的下滑。
需求,需求,需求,从来没有像今年这么迫切。
经济学家李奇霖前几天发了个报告:需求不足是经济问题的核心。
制造业PMI新订单指数从52.0回落到50.2,制造业PMI新出口订单指数从46.4大幅下滑到33.5。
非制造业PMI新订单指数从49.2回升到52.1,非制造业PMI新出口订单指数从38.6下滑至35.5。
根据国家统计局的介绍,4月PMI调查中,高达57.7%的企业反映订单不足。
啥意思?
复工倒是很顺利,没订单啊!
李迅雷接受南周采访时说:还有5亿人没坐过马桶,10亿人没有坐过飞机,但是,今天我们的马桶还是过剩,飞机载客量依旧不足。
一边是产能过剩,一边是市场潜力巨大,形成这种奇异的供需结构的原因,是“有效需求”不够。
04
这是在生产率难以提升的存量时代,所有行业都碰到的问题。
比如,直播卖货搞的风风火火,代价是线下商业的凋零,社会商品零售总额依然在下降。
比如,外卖、快递吸纳大规模就业人口的同时,代价是制造业劳动力的流失。
比如,一二线城市创造出一个又一个GDP高增速奇迹的同时,代价是人口从三四线向头部城市不可逆的流入。
宏观环境的变化,必然会在微观个体身上体现出来,放在房地产市场也是一样的道理。
有人说:XX城市能买吗?有一体化规划。
有人问:XX新区可以投资吗?有高铁和城轨。
看一眼2019年各地新增人口排行吧,堂堂的南京第12名,流入不到7万人,大名鼎鼎的苏州位列TOP20,流入不到3万人,常州、南通、泰州流入不足1万人。
这可是鱼米之乡的苏南呀!这可是食物链顶端的长三角呀!这可是中专落户、抢人最猛、一体化最强的城市群呀!
连这些城市的人口吸引力都开始衰微,你所在城市的CBD和新区,又有多少需求能够支撑?
没有人口,没有“有效需求”,没有真金白银的购买力做支撑,一张蓝图画到银河系又有什么用?
05
当然,对很多城市来说,需求不够,刺激来凑,给楼市松一下不就行了?
这种想法太天真!
驻马店首套房公积金首付降低、广州公寓限购松绑、宝鸡争取降低首套房首付比例、济南产业园区内购房取消限购、海宁房博会期间放开限购1个月、青岛限时百日取消限售、赤峰鼓励个人购房取消限售、荆州降低首付提高公积金贷款额,政策发布之后迅速撤回。
2个多月,8个城市撤回涉房政策,房改20年以来,还是第1次见到。
前几天,深圳住建局局长说:遏制高房价,我们的手段还多得很。
比如,交易环节提高房贷利率、提高税率。持有环节直接上房地产税。
用他的话说:政策早都准备好了,只是什么时候出的问题。
能让官方直接进行“政策暗示”,这样的情况可不多见。
调控的“底线思维”,远远比我们想象的要坚韧。
06
城镇化潜力巨大,农民进城动力十足,改善需求一直存在,这是事实。
房地产是压舱石和稳定器,一二线城市未来10年房价再翻番,全球货币大放水推涨资产定价,这也是事实。
以上这些逻辑,一点毛病都没有。
但别忘了,今年是2020年,每个人的健康、工作、收入乃至命运都面临着巨大的不确定性。
巴菲特在今年的股东大会上说:油企的未来我无法预测,疫情也无法预测,利率也无法预测。
当整个世界都变得不可捉摸,凭什么有人会觉得今年的房价可以预测,甚至5月份的房价也可以预测?
保住饭碗,以后才能站着把钱挣了。
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