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标题: 知晓:孟雷律师讲解:农村集体土地、宅基地上拆迁需要注意哪些事项? [打印本页]

作者: guozhiwei    时间: 前天 01:42
标题: 知晓:孟雷律师讲解:农村集体土地、宅基地上拆迁需要注意哪些事项?

  原标题:孟雷律师讲解:农村集体土地、宅基地上拆迁需要注意哪些事项?律师咨询拆迁https://www.zaiminglawyer.com/北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务,是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299!


  孟雷律师讲解:农村集体土地、宅基地上拆迁需要注意哪些事项?

  宅基地上拆迁的一些注意事项,以及需要了解的一些法律知识,一起跟大家分享。我们北京楹庭主要是专业从事企业拆迁、企业征收相关的一些案件,但是在实践过程当中,它都属于拆迁,都属于经常遇到的拆迁类的问题。有很多的朋友过来咨询,关于集体土地房屋拆迁应当注意哪些问题?在这里,给大家统一的进行归纳,根据我们实践的经验给大家分享一下。

  首先,宅基地上的拆迁要了解宅基地相关的补偿,更多的朋友关心的就是宅基地征收该如何补偿啊?应当补到什么程度?我的宅基地上的房屋应当如何补偿?有的地方行政机关在征收过程当中给的补偿比较低,按照重置价给予补偿。

  宅基地拆迁,农村的宅基地情况比较复杂。首先说一下关于宅基地的手续的问题,有的在征收过程当中,行政机关往往说你的宅基地没有规划许可证,没有什么手续或施工许可证,没有土地证,房屋被认定为违法建筑,甚至都不赔,或者是只能给重置价的钱。这是不对的。

  首先,宅基地的手续问题,农村的宅基地有没有手续并不是最重要的,其实农村的宅基地最重要的是是否违法,是不是符合“一户一宅”。在补偿方面和认定方面也非常的重要。有的宅基地,就是因为历史的原因、客观的原因导致了宅基地手续不全的,是历史的原因导致的,应当给予补办手续。农村的宅基地只要不违反“一户一宅”,面积没有超面积、面积过大。因为农村的宅基地是按照人口计算宅基地的面积,其实按照建筑面积,农村房屋的房屋面积,有的人有的地方盖了1000平,有的盖了800平,可能这样的面积是超大,已经超出了实际的范围。对于在合理的宅基地面积范围之内,没有超过标准,没有超面积超建,这些虽然没有房屋的手续,不违反“一户一宅”,那么就是合法的建筑。

  关于手续方面,不能因为没有手续就认定为违法建筑,这是要知道的一个常识。违建不能一概而论,要考虑是否考察,是否是违法监督。其次,关于补偿问题,要了解自己房屋的面积,农村的房屋的补偿安置方案往往是由地方主管部门来规定的,地方行政机关来制定的合理的补偿安置方案。农村的补偿安置方案很复杂,根据地方的特点不一样,制定不同的安置方案。安置方案总的原则是保证公平合理的补偿。补偿的最终所有的安置方案要归结到是否做到公平合理,如何做到公平合理这样的标准。

  农村的宅基地补偿是按照安置补偿方案进行的,是根据不同的地区制定不同的政策。往往会发现一个基本的现象,比如说征收范围之内的房屋,人口比较多,房子比较少,那么可能很多安置方案在制定的时候,它就会按照房屋的面积按照1:1、 1:1.2这种情况去进行安置。这种情况可能在东北比较多一些,但房屋面积比较少,人口比较多这种情况下,它不按人口一平米给予多少,有的南方是一平米一人口是给予四十、五十、六十平安置房。

  但是可能很多的时候地方主管部门制定方案的时候,他会考虑到给予1:1.1、1:1.2甚至按照房屋面积算。按照房屋面积去制定的话,就是1:1,因为房屋面积都比较小,这样对征收人来说是将来花的征收的费用可能就会少一些。如果说这个地方人口少房子多,这种情况在南方房子大人口少,它可能制定的就是防止不按照一比一置换,或者1:1每平米按照市场价进行计算,它就是按照人口,一人口安置50或60平。这种情况下,可能制定的方案是按照人口去计算的。

  总之,要制定一个按人口的,又按面积的去制定不同的安置方案。总的原则要做到公平,如果在合法建筑面积之内的原则上肯定还是不能低于1:1去拆迁,做到公平合理,如果低于1:1的话,这种情况违背了公平补偿的这种原则。当然有一种条件,你的房子是1000平,盖了2000平,这种情况下可能就做不到1:1。有的地方,面积虽然是设置比较大,五六百这些它都能做到1:1,因各个地方可能经济的不同,安置方案也会有一定的差别。

  那么,比如说在合理的建筑,合理的方案不能低于1:1,这是一个前提条件。其次,按照人口来计算,如果人口比较多,房屋面积比较少,这种情况下,按照人口、房屋的面积再给予安置,就住不下了。基本的人均面积都保障不了,这种情况下是不对的。所以也要结合人口来综合进行认定。所以,也看自己的住宅在补偿方面是否公平合理,如果纳入城市规划区的,如果全是货币补偿的,那么是可以参照周边的房地产的市场价格给予补偿。因为拿这个钱要去买房子,没有安置房的话,没有产权调换的话,去买一定的房屋,那必须得有市场价才能买到。

  如果没有市场价,就买不到这样的房屋。如果说是有的是重建,补偿安置方案是有的地方可以给你土地进行重建。这种情况下可以划块地,然后给你办好相应的手续,地基都已经做好,土地也平整好,手续给办好,那么再给你一个房屋的重置价格,这样就可以按重置价,甚至装修的补偿,搬迁的补偿,还有一些安置费用等等这些补偿之后,按照重置价,这是另一套的补偿安置方案,可以按照重置价给予补偿。

  还有一种是如果给予产权调换的,那么可能房屋按照重置价进行补偿,然后按照重置价,产权调换给予安置房,有多少平米给多少安置房,然后给予。原来老房子按照重置价,然后,另外给你安置房,甚至有的是免费的,甚至有一些很低的价格,也是可以的。

  我们遇到很多当事人咨询说周边的房屋的价格是一万块钱一平米,结果拆迁的时候,老房子被拆的,安置房只给两千、三千一平米,太低了。其实要综合来看,也不能一概而论,如果说给了土地,供宅基地安置,或者是给了产权调换给的安置房它也是钱,所以要客观地看待。综合来看是否做到公平合理,还有加上装修等等,有的情况比较复杂,所以要综合去判断是否做到公平合理。有的房子面积非常的小,人口比较多,这种情况下可能拆了之后,这么多人就住不下了,这种情况下就要考虑家庭的情况,给予公平合理的补偿。

  所以,在农村的宅基地房屋包括手续是不是违法要有一个判断。如果有的农村一家有两处宅基地,可能拆了两栋之后,又有一栋。因为农村直接给你一户一处宅基地,那么安置的时候,也是按照这个给安置,所以在农村的宅基地补偿方面是比较复杂,要综合去判断。结合当地的实际情况,根据多种因素来判断,第一是你房屋的面积,第二是你房屋的区位,周边城市的房价,人口状况等等,还有产权调换的情况,包括安置方案,要综合多种因素来确定补偿是否公平合理,进行综合的分析判断。

  只有在确定房屋的补偿公平合理的条件下,对房屋的补偿有一个理性的认识,如果确认低的,那么可以通过法律的途径维护自己的权益。如果说补偿给的不是很多,给的已经差不多了,可能再稍微争取或谈判就能解决的,那么就可以通过谈判或者沟通协商的方式进一步解决。

  我们代理的案件都会把客观的情况进行分析之后,认为中间有一定的空间,或者说补偿明显不公平、不合理,那么是可以通过通过法律的途径去解决。禁止使用这种暴力,非和平的方式去解决的话,这样得不偿失,应当通过理性,通过合法的途径维护自己的合法权益。

  对于企业主、普通老百姓来说,一旦使用暴力,结果吃亏更多的一定会是自己。因为事前有的我们在实践过程当中经常遇到暴力去对抗的,轻者构成治安处理处罚、行政拘留,严重的,有的甚至构成了刑事犯罪,构成扰乱社会秩序罪。还有卖煤气罐可能构成危害公共安全罪。还有的可能被定为妨碍公务罪等等构成刑事的犯罪。所以,要通过法律的途径,理性地维护自己的权益,充分地了解相关的法律知识,相关的一些补偿方面的规定,进行理性的判断。

  关于农村宅基地相关补偿一些注意事项,遇到此类的问题的,如果在征地拆迁过程中,对安置补偿有异议,可以怎么做呢?根据我国相关法律规定,被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议,6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆,要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。行政诉讼纠纷当然要找北京楹庭。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件,可以咨询征地拆迁律师,或者请律师介入,运用法律知识与主管部门协商谈判,争取获得公平、满意的补偿。

  本文法律知识并不代表其法律建议,如遇同类问题应当具体分析。返回搜狐,查看更多

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