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标题: 每日新闻：孟雷律师讲解：农村集体土地、宅基地上拆迁需要注意哪些事项？ [打印本页]

作者: liukai 时间: 前天 01:59
标题: 每日新闻：孟雷律师讲解：农村集体土地、宅基地上拆迁需要注意哪些事项？

　　原标题：孟雷律师讲解：农村集体土地、宅基地上拆迁需要注意哪些事项？北京杨在明律师https://www.zaiminglawyer.com/北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　孟雷律师讲解：农村集体土地、宅基地上拆迁需要注意哪些事项？

　　宅基地上拆迁的一些注意事项，以及需要了解的一些法律知识，一起跟大家分享。我们北京楹庭主要是专业从事企业拆迁、企业征收相关的一些案件，但是在实践过程当中，它都属于拆迁，都属于经常遇到的拆迁类的问题。有很多的朋友过来咨询，关于集体土地房屋拆迁应当注意哪些问题？在这里，给大家统一的进行归纳，根据我们实践的经验给大家分享一下。

　　首先，宅基地上的拆迁要了解宅基地相关的补偿，更多的朋友关心的就是宅基地征收该如何补偿啊？应当补到什么程度？我的宅基地上的房屋应当如何补偿？有的地方行政机关在征收过程当中给的补偿比较低，按照重置价给予补偿。

　　宅基地拆迁，农村的宅基地情况比较复杂。首先说一下关于宅基地的手续的问题，有的在征收过程当中，行政机关往往说你的宅基地没有规划许可证，没有什么手续或施工许可证，没有土地证，房屋被认定为违法建筑，甚至都不赔，或者是只能给重置价的钱。这是不对的。

　　首先，宅基地的手续问题，农村的宅基地有没有手续并不是最重要的，其实农村的宅基地最重要的是是否违法，是不是符合“一户一宅”。在补偿方面和认定方面也非常的重要。有的宅基地，就是因为历史的原因、客观的原因导致了宅基地手续不全的，是历史的原因导致的，应当给予补办手续。农村的宅基地只要不违反“一户一宅”，面积没有超面积、面积过大。因为农村的宅基地是按照人口计算宅基地的面积，其实按照建筑面积，农村房屋的房屋面积，有的人有的地方盖了1000平，有的盖了800平，可能这样的面积是超大，已经超出了实际的范围。对于在合理的宅基地面积范围之内，没有超过标准，没有超面积超建，这些虽然没有房屋的手续，不违反“一户一宅”，那么就是合法的建筑。

　　关于手续方面，不能因为没有手续就认定为违法建筑，这是要知道的一个常识。违建不能一概而论，要考虑是否考察，是否是违法监督。其次，关于补偿问题，要了解自己房屋的面积，农村的房屋的补偿安置方案往往是由地方主管部门来规定的，地方行政机关来制定的合理的补偿安置方案。农村的补偿安置方案很复杂，根据地方的特点不一样，制定不同的安置方案。安置方案总的原则是保证公平合理的补偿。补偿的最终所有的安置方案要归结到是否做到公平合理，如何做到公平合理这样的标准。

　　农村的宅基地补偿是按照安置补偿方案进行的，是根据不同的地区制定不同的政策。往往会发现一个基本的现象，比如说征收范围之内的房屋，人口比较多，房子比较少，那么可能很多安置方案在制定的时候，它就会按照房屋的面积按照1:1、 1:1.2这种情况去进行安置。这种情况可能在东北比较多一些，但房屋面积比较少，人口比较多这种情况下，它不按人口一平米给予多少，有的南方是一平米一人口是给予四十、五十、六十平安置房。

　　但是可能很多的时候地方主管部门制定方案的时候，他会考虑到给予1:1.1、1:1.2甚至按照房屋面积算。按照房屋面积去制定的话，就是1:1，因为房屋面积都比较小，这样对征收人来说是将来花的征收的费用可能就会少一些。如果说这个地方人口少房子多，这种情况在南方房子大人口少，它可能制定的就是防止不按照一比一置换，或者1:1每平米按照市场价进行计算，它就是按照人口，一人口安置50或60平。这种情况下，可能制定的方案是按照人口去计算的。

　　总之，要制定一个按人口的，又按面积的去制定不同的安置方案。总的原则要做到公平，如果在合法建筑面积之内的原则上肯定还是不能低于1:1去拆迁，做到公平合理，如果低于1:1的话，这种情况违背了公平补偿的这种原则。当然有一种条件，你的房子是1000平，盖了2000平，这种情况下可能就做不到1:1。有的地方，面积虽然是设置比较大，五六百这些它都能做到1:1，因各个地方可能经济的不同，安置方案也会有一定的差别。

　　那么，比如说在合理的建筑，合理的方案不能低于1:1，这是一个前提条件。其次，按照人口来计算，如果人口比较多，房屋面积比较少，这种情况下，按照人口、房屋的面积再给予安置，就住不下了。基本的人均面积都保障不了，这种情况下是不对的。所以也要结合人口来综合进行认定。所以，也看自己的住宅在补偿方面是否公平合理，如果纳入城市规划区的，如果全是货币补偿的，那么是可以参照周边的房地产的市场价格给予补偿。因为拿这个钱要去买房子，没有安置房的话，没有产权调换的话，去买一定的房屋，那必须得有市场价才能买到。

　　如果没有市场价，就买不到这样的房屋。如果说是有的是重建，补偿安置方案是有的地方可以给你土地进行重建。这种情况下可以划块地，然后给你办好相应的手续，地基都已经做好，土地也平整好，手续给办好，那么再给你一个房屋的重置价格，这样就可以按重置价，甚至装修的补偿，搬迁的补偿，还有一些安置费用等等这些补偿之后，按照重置价，这是另一套的补偿安置方案，可以按照重置价给予补偿。

　　还有一种是如果给予产权调换的，那么可能房屋按照重置价进行补偿，然后按照重置价，产权调换给予安置房，有多少平米给多少安置房，然后给予。原来老房子按照重置价，然后，另外给你安置房，甚至有的是免费的，甚至有一些很低的价格，也是可以的。

　　我们遇到很多当事人咨询说周边的房屋的价格是一万块钱一平米，结果拆迁的时候，老房子被拆的，安置房只给两千、三千一平米，太低了。其实要综合来看，也不能一概而论，如果说给了土地，供宅基地安置，或者是给了产权调换给的安置房它也是钱，所以要客观地看待。综合来看是否做到公平合理，还有加上装修等等，有的情况比较复杂，所以要综合去判断是否做到公平合理。有的房子面积非常的小，人口比较多，这种情况下可能拆了之后，这么多人就住不下了，这种情况下就要考虑家庭的情况，给予公平合理的补偿。

　　所以，在农村的宅基地房屋包括手续是不是违法要有一个判断。如果有的农村一家有两处宅基地，可能拆了两栋之后，又有一栋。因为农村直接给你一户一处宅基地，那么安置的时候，也是按照这个给安置，所以在农村的宅基地补偿方面是比较复杂，要综合去判断。结合当地的实际情况，根据多种因素来判断，第一是你房屋的面积，第二是你房屋的区位，周边城市的房价，人口状况等等，还有产权调换的情况，包括安置方案，要综合多种因素来确定补偿是否公平合理，进行综合的分析判断。

　　只有在确定房屋的补偿公平合理的条件下，对房屋的补偿有一个理性的认识，如果确认低的，那么可以通过法律的途径维护自己的权益。如果说补偿给的不是很多，给的已经差不多了，可能再稍微争取或谈判就能解决的，那么就可以通过谈判或者沟通协商的方式进一步解决。

　　我们代理的案件都会把客观的情况进行分析之后，认为中间有一定的空间，或者说补偿明显不公平、不合理，那么是可以通过通过法律的途径去解决。禁止使用这种暴力，非和平的方式去解决的话，这样得不偿失，应当通过理性，通过合法的途径维护自己的合法权益。

　　对于企业主、普通老百姓来说，一旦使用暴力，结果吃亏更多的一定会是自己。因为事前有的我们在实践过程当中经常遇到暴力去对抗的，轻者构成治安处理处罚、行政拘留，严重的，有的甚至构成了刑事犯罪，构成扰乱社会秩序罪。还有卖煤气罐可能构成危害公共安全罪。还有的可能被定为妨碍公务罪等等构成刑事的犯罪。所以，要通过法律的途径，理性地维护自己的权益，充分地了解相关的法律知识，相关的一些补偿方面的规定，进行理性的判断。

　　关于农村宅基地相关补偿一些注意事项，遇到此类的问题的，如果在征地拆迁过程中，对安置补偿有异议，可以怎么做呢？根据我国相关法律规定，被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。行政诉讼纠纷当然要找北京楹庭。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以咨询征地拆迁律师，或者请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。

　　本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。返回搜狐，查看更多

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