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标题: 明白:跌破底裤!增城这“三兄弟”躺不平,又卷不赢... [打印本页]

作者: liukai    时间: 2023-8-17 09:48
标题: 明白:跌破底裤!增城这“三兄弟”躺不平,又卷不赢...

  “龙卷风”又在席卷增城,你准备好了吗?前几天,有楼盘打出1万起/平的价格,“卷”出21号线最低价!港城大道二手房https://hz.5i5j.com/ershoufang/subway/ss3493/的相关问题可以到网站了解下,我爱我家是业内领域专业的平台,提供二手房,租房,新楼盘等及时相关数据,相信可以帮到您,值得您的信赖!


  其实吧,开发商让利促销,已经不是什么新鲜事。但沿着新新大道两侧的一手盘,一个比一个低,有盘甚至贴着地价卖,堪称2023年楼市奇观!

  增城航拍图 广州楼市发布摄

  最低1万/平任选?

  三兄弟一个比一个“卷”

  目前,增城有板块正在经历肉搏战,“搅局者”还不止一个!先是靠近中新地铁站的金地云上,抛出了1.3万+/平的单价。

  来源:销售朋友圈该小区在去年7月首次开盘,价格基本站稳1.5万/平起,最高一套能卖到1.62万/平。到了今年,该盘的成交价徘徊在1.4-1.5万/平,但去化速度比较一般,于是率先喊出优惠价。

  以目前在售的60平为例,特价单位只需要82万总价,妥妥的刚需恩物!眼看着金地云上的促销活动搞得如火如荼,“小透明”佳源揽境甩出了1.2万+/平的惊喜价。

  来源:项目海报还嫌贵?没关系,项目还可以帮你申请首付10万的优惠,月供只需要3800起!开发商姿态足够低,竭力帮你扫除买房路上的障碍,就怕你不买!要知道,这个盘在两年前最高卖出1.67万/平的网签价!(来源:中指院)现在入手属于打了一个85折了。直到这几天,奥园中新誉府直接甩出1.09万/平!号称“21号线最低价”!

  来源:销售朋友圈值得一提的是,该盘均价一度达到2万/平!现在只能贴着地价来卖,跟9684元/平的拿地价,大眼瞪小眼。

  而且,相比于其他盘,它甩出了两个大卖点:一个是华师附小、一个是准现楼交付。

  可以说,它的价格便宜了不止“亿”点点,比起周边的盘低了至少2000-6000元/平。有一说一,搅局“三兄弟”的到来,直接给周边的一手楼盘都干懵了。楼市君在这几个项目身上,找到了共同点:一方面,他们当年拿地楼面价,都接近10000元/平。要知道开发商拿地成本越高,售价往往比周边项目更贵。楼市好的时候,有人买单。市场行情下趋,很难避免高位站岗。

  中新部分项目地块信息一栏

  项目

  拿地楼面价

  (元/平)

  溢价率

  拿地日期

  奥园中新誉府

  9684

  0%

  2020.7

  金地云上

  10745

  11%

  2021.4

  金地景业格林水岸

  11038

  31%

  2021.4

  佳源揽境

  9688

  0%

  2020.10

  眼看着楼盘去化不咋地,躺平摆烂可能连一线希望也没了,干脆贴着地价甩卖,能卖一套是一套。另一方面,他们的粉丝“粘性”不算特别高,面向的都是对价格较为敏感的刚需买家。一旦隔壁有楼盘搞特价便宜1000元/平,对价格敏感的买家总得去看一看吧!也就是说,只要我不涨价,你不涨,大家都别想涨。这样一来,整个板块都是战火味,还在推售的楼盘挑战真的很大!

  1-5月成交仅达同期66%

  该板块楼盘如何出圈?

  尽管价格降了,但对板块而言,有多大的杀伤力?我们可以直接看到,在今年陆续有楼盘推出优惠的情况下,板块价格下跌了5%左右。1-5月的成交量仅仅达到去年同期的66%(截止至5.24),还没有达到很理想的提升。

  更要命的是,这样的“价格战”,可能还会持续相当长一段时间。楼市君浅浅算了一下,新新大道及其以北约10公里的直线距离,有20+个在售与待售盘。这里聚集了增城接近一半的楼盘,话不多说,先上图都是密密麻麻的楼盘,有木有!如果算上绵延20多公里的广汕公路,还有接近20个在售与待售盘,外加5个旧改。

  这是什么概念?中新板块2021-2023年取证供应约83.3万平,相当于海珠+天河+越秀三个区的一手盘数量!(来源:中指院)仔细观察这些盘,有几个“重量级选手”,总建面超过50万平以上的大盘、旧改项目,就有超过5个。真·神仙打架!按照目前的去化速度,再卖个两三年完全没有问题。刚需买家要是入手增城的,恐怕也离不开新新大道。除了“卷价格”这条路,新新大道两侧的兄弟姐妹还能如何出圈?楼市君觉得,一个健康稳定的行业,一定不是通过价格战打出来的。回顾早期的增城市场,新新大道两侧基本是被几个大盘盘踞:金地荔湖城、金地公园上城、合景誉山国际。

  金地香山湖实景图这几个盘内部自成一体,有学校、有商业、有生态,户型产品也做得不错,吸引了不少自住买家,多年来去化坚挺。在2017、2018的楼市行情带动下,包括奥园、融创等在内的开发商,扎堆到新新大道两侧拿地。虽然拿地价格、楼盘数量都上来了,因为各项目体量较小,板块整体缺乏交通、商业的增量。

  到如今,板块的配套仍依托这几个大盘去支撑。

  楼市君认为,要突破重围实现自我增值,楼盘需要在产品、配套上“向上卷”。

  比如新世界星辉,当别的项目还在卷产品、价格的时候,它已经依靠实力引进了相当高规格的配套。先是片区首个华师系学校,星光道的商业引进,还有7大会所功能空间的打造,在社区打造方面比大部分楼盘都要出色。因此,有买家一买就是一整层。新世界星光道商业效果图比如广州增城万科城,不仅早在2021年就兑现了广附实验小学、都会商街、广图分馆、生活馆、接驳巴士等,还做到了提早一年收楼。再比如靠近知识城的侨建御溪谷,推出了新组团御溪·臻山墅,打破了东部市场常规的产品形态,做到真正矗立在半山生态之上。不仅容积率低至1.1,还配齐了商业综合体、学校、大园林、地铁等配套。在售的大平层产品,户型做到了极致:三个厅建面过百平、长达9米的大阳台......稀缺的产品让项目热度高企。

  侨建御溪谷效果图独立的配套体系、好的交付口碑,决定了这些项目坚挺的价格。那么问题来了,供应量如此之大,买家应该买吗?楼市君想提醒几句:

  1、市场不好的时候需要低价营销刺激,部分单位的降价促销可能存在楼层低、朝向差的硬伤。

  2、贴着地价卖,基本是面粉价买面包,大概率没有再降价的空间。3、在一系列调控下,楼市会走得越来越稳。增城的产业规划、生活配套,需要时间沉淀,后期价值需要时间慢慢兑现。最后,你认为现在买增城、或者中新是一个好时机吗?评论聊聊~
作者: 会飞的牛牛    时间: 2023-9-27 09:34
真是 收益 匪浅
作者: 一生何求    时间: 2023-11-5 06:14
帮你顶下哈!!
作者: 纸上谈兵    时间: 2024-1-23 00:50
昌平的网上家园 哈哈 平台不错啊
作者: 甲丁    时间: 2024-1-23 00:52
帮帮顶顶!!
作者: 厉烨    时间: 2024-1-23 01:07
学习了,谢谢分享、、、
作者: 梁雅心    时间: 2024-1-23 01:15
好好 学习了 确实不错




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