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说一说:拆迁将“退出”?新规“一锤定音”,明年起老房子统统这样处理
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作者:
xubin
时间:
2023-9-18 14:17
标题:
说一说:拆迁将“退出”?新规“一锤定音”,明年起老房子统统这样处理
文:荏苒
地产大亨潘石屹曾说过,国人对房屋产权的热情,其实也是房价高企的根本原因。事实确实如此,喜欢买房的国人,联合开发商、银行、中介机构等一起“合谋”,将房价推至一个又一个峰值。公开数据显示,在过去的10年里,全国的平均房价上涨了近3倍,一线城市更是不少于15倍,甚至一些不太发达的镇县房价也已进入“万元时代”。
北京市房屋拆迁补偿办法
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然而,在以投机心理为主的房地产市场中,有一个更为明显的尴尬现实:中国很多地区房屋空置严重,但房价始终居高不下。最终的结果是,真正需要房子的人买不起,而那些不缺房的人却可以轻易地坐拥几套甚至几十套高质量的房产。居民间的贫富差距因房产而不断扩大,甚至已经成为一个不可逾越的鸿沟。
其实在房价的发展历程中,“拆迁户”也是一个不容忽视的群体。一提到“拆迁户”,人们就会想到“暴发户”、“一夜暴富”等画面。对于拆迁户,人们的情绪也是非常复杂的。一方面,许多被拆迁的家庭用拆迁补偿款“扫楼”,将当地房地产市场的存量一扫而光,无形中“推高”房价,使普通老百姓买房更加困难。另一方面,很多人也想利用拆迁“一夜暴富”,所以他们会毫不犹豫地购买一些老旧房子,坐等拆迁。但恐怕这种“美梦”要结束了。从明年开始,也就是2021年,“拆迁户”可能会全面消失。为什么这么说?
明年起,高层住宅或消失?
众所周知,2020年之前被拆除的房屋基本上都是80年代、90年代甚至更早的建筑。随着这样的房屋越来越少,即使还有也基本没有拆迁价值。如果有拆迁,那可能是建于2000年左右的房屋。但这也不得不面临一个很现实的问题:拆迁成本太高,即使建了高层建筑,也有可能成本难以收回,更不用说利润了。事实上,对于这些问题,国家早已意识到,目前已经出台了2大新规:
一是今年住建部和发改委联合发布了《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》。根据通知,高度在250米以上的新建建筑将受到严格限制。100米以上的,也要严格执行相应的审批制度,要匹配消防救援的能力。也就是说2021年开始,100米以上的高层住宅将受到限制。按3米左右的高度来计算,33层以上的高层住宅很难再获得审批。
数据显示,截至2017年,我国有23.5万幢高层住宅建筑,居世界之首。三年后的今天,这个数字自然还在增多。然而,随着时间的推移,高层住宅建筑的问题也逐渐显现:一是维修难。高层住宅经过多年的风吹雨打会老旧,如外墙损坏,管道老化,甚至电梯故障等,不仅给居民带来不便,而且维护费用也比低层要高。第二,安全问题。目前,大多数城市消防梯的高度只能达到50米左右,即16层。一旦发生事故,高楼大厦的救援和逃生就会很困难。
因此,北京大学光华管理学院的朱国钟教授坦言,高层住宅在未来可能会成为“贫民窟”。无独有偶,东北财经大学经济研究中心主任周天勇也表示,几十层的住宅建筑将面临一系列问题,如玻璃老化、电梯故障、设施陈旧、维护困难和更高的重建成本等。此外,墙皮和其他碎片等坠落物也在增加。因此,在未来,它们可能会大幅贬值,甚至成为“贫民窟”。
另一项新规是,全国已经开始发布住宅建筑的“新标准”,即实行“电梯新规”。原《住宅设计规范》规定,七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米时,应安装电梯。但现在,北京,江苏、浙江、上海等地的新规则明确要求4层以上就需要加装电梯。
根据北京市发布的《新住宅设计规范》,4层及以上的新建住宅,或者室外设计地面和住户入口层的楼面之间的距离在9米以上的新建住宅,必须安装电梯。不过围绕加装电梯也有一些争议,主要是一楼的住户不太用得上,却要支付维修的费用,所以不愿意加装电梯。
不过,现在部分地方已经出台了新规。过去是“一票否决制”,只要有一户不同意,就不能安装电梯。现在,有三分之二的家庭同意安装就可。当然,一楼的住户也不会“吃亏”。在新规下,一楼的居民不仅不需要出加装费用,还能得到一些补偿,所以很多一楼的居民也同意安装电梯。
“限高令”、住宅设计“新标准”两大新规的出台,对房地产市场具有重要意义。不仅为未来的住宅建造和住宅设计指明了新的趋势和方向,而且进一步配合了我国现阶段正在进行的“旧改”步伐。在这样的趋势下,未来的住宅还是会更加注重住宅的性能、质量和居住舒适度,高层也可能会逐渐让位给多层。根据这两项新规定,三类人将从中受益:
第一类人就是加装了电梯的小区业主。许多老住宅区离市中心很近。它们在教育资源、商业设施或交通方面都很好。唯一的缺点可能是房子太老太旧。通过“旧改”,这种情况可以大大改善,住宅区将更宜居,房产的价值也能得以提高。
第二类人是参与改造的企业或从业人员。“旧改”也需要大量的资金,虽然它会低于拆迁,但它仍然不是一个小数目,谁来支付这笔钱?第一出资方自然是受益人,也就是小区的业主。不过,最大的投资者仍然是国家。一些专家估计,到2025年,国家预计将投资4万亿元,彻底改造中国16万个老旧住宅区。所以有很多企业会参与到“旧改”中,如建筑、水电、绿化等,对于这些企业来说,它可以大大提高企业的发展空间,同时也有一定的利润空间。
第三类便是“刚需族”。长期以来,对于购房者来说,买不起价格高、户型好、采光效果更佳的新多层住宅,但也看不上房龄太大,稍显破败的老旧多层小区,所以他们只能选择高层住宅。现在,随着两个新规的出台,为刚性购房需求提供了新的思路和选择。安装电梯后,结合其旧改措施,旧的多层社区也将成为一个很好的住房选择。与此同时,老旧层社区的质量已经得到改善,原业主将推迟置换需求,这将减缓新房市场的需求和房价上涨的压力。这也是个好消息。
这样,我们基本上就告别了“拆迁户”,拆迁暴富也将成为历史。事实上,自2019年以来,棚改的规模已经减半,货币化安置的比例也显著下降。住建部的副部长也曾表示,今后在改造房屋时,要尽量避免大拆大建。
此前,“十三五”也明确提出,2020年要基本完成所有现存危房、城中村和城镇棚户区建设。住建部也指出,2020年要严格控制棚改的范围和标准。这也意味着国家对棚改问题已经做出了最终决定,棚改政策正在逐步收紧。2020年将是棚户区改革的最后一年,2021年可能不会再有拆迁户。从明年开始,拆迁将停止,“旧改”接棒。
另一方面来看,也预示着2类人或有麻烦:
一种是为了拆迁而购买“老破小”的人。旧改接棒棚改,这意味着“拆迁暴富”的梦想也将破灭。2020年旧改涉及的700万户老旧小区的居民恐怕要“难眠”了。
还有一类就是“炒房客”。如果没有拆迁户的资金注入,房地产市场在调控下将继续平稳发展。而房价平稳,对于炒房客来说就等同于亏损。
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举报/反馈
作者:
青色的六月
时间:
2023-9-25 08:56
路过,支持一下啦
作者:
一生何求
时间:
2023-10-2 08:12
我抢、我抢、我抢沙发~
作者:
白马皇子
时间:
2023-10-7 16:57
路过,学习下
作者:
xubin
时间:
2023-10-13 06:11
没看完~~~~~~ 先顶,好同志
作者:
蝶の恋
时间:
2023-10-18 17:57
我是来刷分的,嘿嘿
作者:
苏强
时间:
2023-10-23 16:41
有竞争才有进步嘛
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