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标题: 分析：武汉楼市就一个字，熬 [打印本页]

作者: liukai 时间: 2024-10-28 10:40
标题: 分析：武汉楼市就一个字，熬

　　从现在开始，武汉楼市“人为”层面能做的事就已经全部做完剩下的就一个字，熬“人为”层面能做的事指什么？用整个市场最好最优质，或者性价比最高的楼盘去开盘销售然后向外界证明，武汉楼市虽然被打伤但绝对没有被打死打残所以有朋友问哥，你怎么看天地2分钟卖出142套豪宅？哥的回答是，这件事告诉我们两点：苏宁广场链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　第一，赚慢钱的开发商很牛，长周期和快周转只是模式选择，不同时期不同优劣，武汉楼市应该多一点会赚慢钱、赚长钱的开发商，优化开发商结构；

　　第二，天地“为国开盘”，他们开了一个好头

　　传递出当下最珍贵的信号，多多少少改变点市场预期，这就已经足够；

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　　大家最关注的是，武汉楼市恢复了吗？你说恢复了，成交量不答应；你说没恢复吧，房价又不答应。哥的判断是，武汉楼市恢复速度比预期更快，但远远没有恢复到常态。今年4月，武汉商品住房供应面积接近100万方、8238套，同比减少都在50%以上；同期成交74万方，6627套，同比减少也都在50%以上；也就是说，无论供应还是需求，我们目前还没有恢复到正常水平的一半……哥问过一家代理公司朋友，他们在武汉代理超过50个项目，去年平均每周大概1.8～2万组客户来访，整个4月只恢复到20%强，每周3000多组客户……无论从宏观还是微观层面，武汉楼市都还在煎熬之中。但是略感欣慰的是，他正在按“计划”分阶段恢复。武汉楼市恢复，至少需要三个阶段，而且必须3个阶段全部扎实经历，且下半年经济形势还不至于太差，武汉楼市才算真正完成恢复。

　　第一步，向市场明确传递信号——

　　武汉楼市很受伤，但绝对没有被打残，更没有被打死。

　　这一点，武汉超额完成。具体做法是把武汉最优质最好，性价比最高的项目，第一波放出市场销售。比如武汉天地，比如万科云城，比如融创城，比如琨御府……这些项目的共同点是，前期积攒大量没能买到的客户，都不需要释放太多信息，只用一对一联络老客户，基本上都能卖出80%以上。用以上一家开发商的话说就是，“如果连我们都开不好，武汉楼市早完蛋了。”楼市复工一个月的事实告诉我们，武汉楼市第一阶段的重建，速度比想象中快。这种预期传递给市场，是一扫疫情封闭期间关于武汉楼市各种悲观情绪。五一期间，哥一位中介朋友带看泛海二手房。看房过程中呢，房东亲人就不断给房东打电话——你价格挂低了啊，眼看武汉房价要挺住啊，你看新房价格都窜出去了啊。然后这单生意，不出意外就黄了。中介朋友是这样跟哥分析此事——这单生意虽然黄了，但市场情绪有点触底反弹的味道，至少5～6月，武汉楼市完全能够挺住，“恢复到去年80%左右水平”。

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　　恢复信心，将是贯穿今年全年武汉楼市的关键词。你会发现，武汉对那些所谓神盘，在备案价上会给予前所未有的自由度，比如允许5～10%左右的调整，甚至会允许开发商毛坯打折，降低开发商形势判断失误的危险。这跟去年的形势完全不一样。去年，第一严格控制备案价，尤其是神盘备案价，第二你只要拿到这个价格，就必须按这个价格卖，哪怕你装修白送都可以，但毛坯绝不允许打折。换句话说，今年，你可以涨价，涨突突了也可以打折往回找补，把房子卖出去就是王道。但是，以上待遇，可能仅限于神盘。至于市场看到“神盘提高备案价”的新闻，就认为武汉楼市整体涨价……那是你的错觉，人家从没说过这话，人家只是“应市场需求提高标杆项目备案价”。嗯，所谓舆论引导从来不是说假话，只不过是让你自己误导自己。哥统计武汉复工的239个楼盘，有差不多40%都推出折扣促销活动。这些活动基本都是2月初推出，有效期3个月，最长的持续到6月底。也就是说，进入5月，他们都面临要不要收折扣？哥可以很明确判断，他们一定会收折扣。哪怕做做样子也一定会收，即便换一种形式再把优惠放出来，这都是一种姿态。图源网络以上都属于信心重建，是武汉楼市重建最基础，最简单，也是见效最快的精准打击。但这玩意儿有点像鸡血，你偶尔来一管子神清气爽，但长期打，不断打，效果就越来越弱。大家总有一天会反应过来，不对啊，武汉今年凭什么涨价？因为武汉受疫情冲击最严重，所以要涨价？还是国家准备让武汉重挫后勇，来个“直辖市”干干？又或者像2003年之后的香港，北京，让你举办一次奥运会或者把迪士尼搬过来？都没有啊，普涨的理由并不存在。所以哥的判断是——

　　从现在开始，武汉楼市“人为”层面能做的事，就已经全部做完。

　　该演的都已经演完，精神属性已经注入完毕，继续玩虚的，绝不会有之前效果好，剩下的才是高难度工作。

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　　大概率5～6月，武汉楼市依然处于强势恢复之中，下半年只要大形势不陷入僵局，武汉楼市基本面会比较坚固。但对武汉楼市自己，却不得不面对更艰难的第二步重建——恢复需求。去年底，武汉楼市明显开始降温，很大程度因为二手房陷入停滞，二手房和新房的流通，被斩断。不是大家没置换的需求，而是在老房无法变现的情况下，大家实在没能力置换。武汉很多一二手房联动的中介，有个术语叫——连环带。指客户在门店卖出二手房，同时在门店买新房。这种“连环带”在很多门店占比40%以上，由此可见二手房与新房并不只是竞争，同样也有共存。二手房陷入僵局导致无法置换，怎么破？两个办法，一个是让二手房运转起来。这个对二线城市很难，比如让二手房至少达到新房一半的成交量。武汉情况最好的一年，二手房也不过达到新房接近4成成交量。还能怎么办？——减轻客户支付压力。5成，7成首付你没有，三成两成你总该有吧？所以我们看到全国至少有17个省市，都出台房地产交易端政策，核心就是取消或者放松“限购限贷”。然后一一被拍熄。这事最蹊跷的在于，以前哪个城市拐弯抹角放松限购限贷，第一时间被拍熄后，其他城市就用看弱智的眼神看他就完了，绝不会再以身犯险。但这次很不一样，你看到那些城市简直是前仆后继的找拍。为啥呢？哥猜测，他们在等武汉放松房地产交易端政策……只有当武汉也出台类似政策然后被拍熄，他们才会彻底死心。图源网络但武汉一直到今天，对房地产政策都非常克制，没有在双限上动任何念头，连取消“144平方米”认定标准这种更隐蔽的手段都没有。很多人看到豪宅热销都纳闷，谁啊，谁在买啊？据哥观察，其中消费豪宅的客户，有很大比例是富一代的子女，从国外回来了。有钱（父母给的），有名额（武汉户口），有需求……无论从哪一条，都没法传递给改善和刚需。所以即便豪宅已经释放出信号，奈何手上没钱，中产想学也学不来。

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　　以上都是信心或者策略方面的恢复，并不涉及武汉城市基本面。武汉楼市的终极恢复第三步，是恢复城市人口吸附力。武汉城市价值的重塑，不是看他卖多少地，有多少项目复工。只有到明年这个时候，我们回头统计武汉2020人口变化，才能最终给出结论——武汉到底恢复到多少？他还能吸引或者还能留住多少人？去年，武汉人口净流入只有13万，已经远远落后杭州南京，在中国所有万亿gdp城市中，吸附人口的数量都不算多。疫情对武汉的冲击不在于疫情本身，因为这件事已经社会化，已经超越病毒本身。就好像我们说六角亭，他在武汉人心目中，不止是一个地名。未来，我们一想起新冠就会自然联想到封闭，经济停顿，然后跟武汉联系上。病毒本身不可怕，可怕的是，你城市本来收入就不够高，然后还有这啊那的黑天鹅……那别人留在武汉到底图啥呢？武汉的人均收入一直低于gdp万亿城市平均水平。而且这个差距还一直被拉大。2018年武汉人均可支配收入为47359元，而万亿gdp平均水平是53668元，差距有12%。与此同时，是医疗，教育等等一系列资源分配的差距。如果再追问一句，为啥人均收入不高啊？两个方面，第一城市还在爬坡，武汉还处于拼命干活挣钱然后少花钱攒家底的社会主义初级阶段……跟改革开放足足牺牲一代人是一回事；我们都是前浪，马上要死在沙滩上。第二是武汉产业结构的确过于单一；哥观察武汉豪宅的客户构成，还是集中在几个传统行业，这几年异军突起的只有婚庆等为数不多的新兴服务业。像李佳琪这样的网红，干一年就能买顶豪的故事，永远很难在武汉出现。武汉也不像杭州那样，依靠互联网，电商，异军突起一大波新生力量。

　　那武汉的优势是什么？

　　房价低。

　　这可能是很容易引起大家反感的话，但事实上就是。相比武汉在全国gdp排名第八的地位，武汉房价远远排不到第八位，这就是武汉最大的优势。因为房价低，所以武汉带眷系数非常高，这一点在光谷最明显。武汉很容易扎根，武汉也没有汉飘，只要一个人扎下来，他容易就带上父母一起过来生活。武汉不是跟北上广深比吸引人口，甚至都不是跟杭州南京成都西安比，武汉的目标是把湖北以及湖北周边城市的人吸引过来，不再跨省创业打工，就是最大的胜利。图源网络人口比人才重要，中国第一流人才只会在北京和上海。但哪怕没有最顶尖人才，深圳杭州照样发展得飞起。所以武汉如果足够理性，碰上现在这个局面，就必须保持房价足够稳定。武汉今年楼市销售周期只有6～8个月，成交量从2300万方下降到1600万方水平是大概率，至于房价，必然小于人均收入增幅减去cpi的数值。房价跑得还没有工资收入快，大家就没有投资的强烈意愿，这就是房价稳住的基础。但让房价稳不是目的，是手段。房价稳住，是给武汉调整产业结构争取时间。

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　　武汉楼市恢复的第三步，跟房地产无关，他事关城市，事关城市产城融合。我们可以把所有期望寄托在两会后也许会出台的“扶持武汉一篮子政策”……但国家不管怎么支持英雄城市，本质上只是帮武汉回到正轨，不改变既定目标，也不过分拔高。武汉的正轨是啥？2017年武汉就已经提出过国家中心城市三步走战略，最近的目标——到2021年实现gdp2万亿，人口1200万。今年一季度，全国gdp下降6.8%，武汉下降40%……武汉在国家的帮助下，恢复到能实现2021年目标，我们才可以说战胜了疫情。但即便如此，也不过是完成既定目标，没有什么额外的因祸得福。武汉最终还是要靠自己熬。图源网络在上一个发展周期，我们见证了基础设施突飞猛进，对楼市无与伦比的风口效应，这让很多习惯于2015～2019年常态的人，面对现在有点不知所措。但其实当下的状况，并没有比2011～2014年甚至2008年更糟糕。截止到2020年3月末，武汉已批准销售而没有完成销售的房源一共157036套，总面积还不到1800万方，比对正常年份，大概也就是10个月左右的库存量。这是一个正常偏高的库存线，远比不上当年库存压顶的恐怖。大概6年前，武汉还有很多板块，连路都不通就敢卖房，最离谱的是到售楼部还得摇一条船过河，更不用说地铁、高架……这些想都不敢想的配套。现在神鬼出没的板块已经屈指可数，鸟不拉屎的地方都有地铁规划，当武汉把城市边界都拉到四环，买房尺度拉到市中心40公里开外的地方……虽然卖房赚钱的难度在加大，但卖房本身的难度，实际在降低。在真正塑造城市价值的关口，房地产根本做不了太多。这个行业的所有人，至少今年等待大家的，就一个字，熬。然后等这个城市变得更好。在事关城运这件事上，房地产营销的所有套路，都不值一提。扫描下面二维码，加入房哥购房群获取最新开盘信息，为你买房出谋划策。文中图片素材均源自于网络

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