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标题: 懂得：房屋拆迁补偿的方式有哪些？ [打印本页]

作者: xubin 时间: 3 天前
标题: 懂得：房屋拆迁补偿的方式有哪些？

　　您好，拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。拆迁谈判不成政府可以强拆吗https://www.zaimingchaiqian.com/news/24490北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　货币补偿

　　货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

　　市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

　　商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

　　重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

　　上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

　　产权置换

　　产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

　　产权置换分为两种形式：

　　异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

　　回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

　　结合性补偿

　　顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

　　由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

　　希望这个回答能对您有所帮助。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，被征收人除了有选择货币补偿的权利，还有选择产权置换的权利。实践中，如果只有征收方只提供一种补偿方式，那么是不合法的，当事人可以采取法律措施来维护自己的合法权益。

　　三种拆迁补偿方式介绍，选择适合自己的才是划算的

　　我们拆迁律师接待咨询最多的，莫过于拆迁户说“拆迁应该怎么补偿，我能选择哪些补偿方式，选择哪种补偿方式最划算？”作为拆迁户你的是否也有这样的疑问？今天我们讲解拆迁补偿的几种方式和选择哪种补偿方式最划算。

　　拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

　　货币补偿

　　货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

　　市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

　　商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

　　重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

　　上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

　　产权置换

　　产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

　　产权置换分为两种形式：

　　异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

　　回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

　　结合型补偿

　　顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

　　由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

　　选择哪种补偿方式最划算？

　　其实并没有一个统一的说法，需要根据不同的家庭情况和地区影响决定的，比如家里人口众多的，显然选择产权置换最合适，有的人家庭人口不多但身处好地段的，为了利益最大化也会选择产权作为升值，还有的人感觉不如要钱实在踏实，选择货币补偿，所以具体选择哪个补偿方式最划算，还需要结合你自身情况选择最恰当的一种，适合自己的就是最划算的。

　　拆迁永远是几家欢喜几家忧的事，有对老房子依依不舍的，也有拿到补偿金快快乐乐的！但是所有拿到补偿金的人都很快乐吗？并不见得，我们代理的不少案件中有很多都是对补偿金有质疑的，“为什么这么少？”“拆了个寂寞”成了不少被拆迁人的心病，那么如何判断自己的拆迁金额到底少不少，今天就给大家提供一个关于城市拆迁补偿的思路——即评估程序是否合法。

　　除去自我假象外，补偿金给少了最有可能的一个因素，就是评估程序是否合法了。评估环节也是关乎被拆迁人实体经济利益最重要的环节！也是所有面临拆迁的朋友一定要懂得法律知识，以便及时获得救济！

　　一、只通知不协商？评估由拆迁当事人共同确定！

　　根据《城市房屋拆迁估价指导意见》的相关规定，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，首先由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式选择确定机构。这也是第一个知识点：谁评估，谁报价，必须要事先经得你的同意，之后，拆迁人还必须与被选定的评估机构签订委托合同！如果大家在被拆迁时没有经过同意和协商，则是对《城市房屋拆迁估价指导意见》的刚性违反！

　　二、实地勘察估价程序必须合法！

　　《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条规定：拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

　　根据此法条的规定，拆迁评估程序开始实施的第一道程序，就是评估公司指派专职的房地产估价师进行实地勘察，确定评估结果的客观公正合理，如果没有进行实地勘察，或者不是持有专业上岗证件的估价师进行估价，都是不合法的，被拆迁人有权提出质疑和要求更换！

　　三、补偿价格分析确定是否合法！

　　《城市房屋拆迁估价指导意见》第十三条规定：市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。第十六条规定：拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。

　　以上我们可以看出的是关于房产价值问题，一般是由政府公布和定期公开，一般为半年，最迟为一年一次！那么这就引申出一个问题，如果政府没有定期公布房地产市场交易价格的话，那么本着公平原则，拆迁项目估价必须按照市场比较法，采取比较复杂的计算方法进行评估，进来房地产交易价格虽然趋居平稳，但也有涨落不一的地段出现，被拆迁人一定要定期关注当地房产交易价格，以防被坑！如果有差别过大的情况出现，要及时提出质疑，如果协商不成，建议第一时间诉诸法院解决！

　　四、初步估价结果的公示程序必须要有！

　　《城市房屋拆迁估价指导意见》第十八条估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

　　这一步程序是必须要有的，综合以上我们可以看出，从当事人双方开始商谈拆迁事宜后，起码会与你有三轮具体的沟通，即选择评估机构、协同实地勘察和估价公示协商三轮，外加被拆迁人可以对估价方式进行监督！这四轮程序，必须都要有，缺一不可，这是《城市房屋拆迁估价指导意见》赋予我们的权力！

　　同时，该指导意见同样对我们提出质疑的权力给予了肯定！如果您对估价报告存在疑问，您可以这样提出质疑，行使异议权：

　　1. 向估价机构咨询，让估价机构给予解释和过程公示。

　　2. 向估价机构申请复核；或另行委托估价机构进行重新评估，但记得要在收到估价报告之日起五日内提出！如果两机构得出的估价差异过大，您可以在收到第二份报告的五日内，像当地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定！依法，房地产价格评估专家委员会需在10日内对两份估价报告出具书面鉴定意见，内容包括估价依据、技术路线、方法选用、参数选取、估价结果确定等。如果不存在技术问题的，可以维持原估价，如果存在技术问题的，责令估价机构改正错误，并重新估价！

　　一般是货币补偿和产权置换。拆迁补偿的标准，由当地政府制定具体办法，原则是不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对于补偿方式，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

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