聊聊深圳楼市火热背后谁是推手

xubin · 发表于 2024-9-12 12:15:58

　　中国商报/中国商网（记者彭婷婷）一边是全国楼市销售惨淡，一边却是深圳豪宅开售秒光。国家统计局近期发布的3月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，深圳同比涨幅居于北上广深首位。疫情影响未散，深圳房价过于“高调”让网友直呼“看不懂”。美乐城链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　资料图 CNSPHOTO供图

　　到底热没热

　　3月7日，作为疫情后深圳的第一个开盘项目，深圳太子湾·湾玺首次开盘，放出70套均价2000万元左右的公寓，开盘即售罄；3月13日，该项目再推14套房源，单价4200万元起步，号称“8秒售罄”；4月初，湾玺项目再推房源，三个半小时54套房子售罄。

　　另据深圳市房地产中介协会统计的深圳住宅成交数据（4月13-19日）来看，该周深圳市一手住宅周成交量811套，环比下降4.7%，周成交面积7.6万平方米，环比下降1.3%；但二手住宅周成交量1765套，环比上涨高达37.7%，周成交面积11.1万平方米，环比上涨36%。二手房住宅开单量连续八周持续上涨，较八周前上涨132.8%。

　　“疫情影响下，大部分行业都面临着前所未有的生存危机，但深圳个别几千万元一套的豪宅秒光也是事实。”房地产运营专家朱晓红在接受中国商报记者采访时表示，鉴于经济压力大，许多购房者收入稳定性受影响，一定程度上会影响楼市未来预期。

　　深圳市房地产中介协会调研认为，现阶段的楼市行情，主要是因疫情期间和节前积压的需求在3月份集中得到了释放，叠加效应较明显。同时，此前部分“热炒”的行为在一定程度上也带动了市场节奏，综合作用下，导致了3月份楼市行情在表面上显得“过热”。

　　“不排除个别中介机构和人员恶炒深圳楼价。”深圳住建局有关负责人直言，后续将加大二手房交易信息公开，让购房者掌握更全面真实的信息；对于发布虚假信息、恶意哄抬房价、违规经营等扰乱市场秩序的违法违规行为，开展专项整治活动，予以严厉打击。

　　“虚火出现一定程度上与炒作有关，此风不可助长。若长期以往，不仅会助长非理性消费，助推房价上涨，还会让已经退场的投资客卷土重来。”朱晓红表示，长远来看，当下楼市行情能否延续仍存较大变数。

　　为什么会是深圳

　　对于深圳楼市火爆的原因，有人将其归结于房抵经营贷，但深圳市中小企业服务局否定了该说法。其表示，不存在网传贷款贴息资金进入房市的情形。

　　中国人民银行深圳市中心支行也表示，未发现刚注册企业即申请经营贷的情况；未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况；辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。

　　据了解，房抵经营贷常见的操作模式是：抵押—中介垫资—付全款借壳办理经营贷—还垫资—拿到房本还贷款—再拿新房本抵押……即当贷款人有房产但无现金又想多添一套房子时，可以按此模式把自己的房子抵押出去，办理经营贷。

　　今年以来，金融机构为了扶持中小微企业复工复产，将房抵经营贷利率降至4%左右，堪称史上最低利率。中南财经政法大学教授盘和林在接受中国商报记者采访时表示：“表面上跟房地产相关的贷款政策虽未松动，但在执行层面，不排除有部分资金被挪用到楼市，一定程度上导致一些地区的楼市异动。”

　　与此同时，刚需因素也造成了深圳这波房价上涨。据《深圳市城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》，2016年以来，深圳在严格控制居住用地供给的同时，大幅增加工业用地。在人口不断涌入、住宅用地不足的情况下，房价上涨反映的是一座城市的供需基本面。

　　朱晓红认为，深圳是一座新兴城市，相比于北上广，目前其户籍门槛是最低的。另外，无论是创业还是就业，深圳的发展前景都很大，青年人占比多，刚需群体越来越庞大。这些都是支撑深圳楼市坚挺的因素。

　　此外，也有业内人士认为，疫情之下，深圳作为全国经济和房地产比较发达的城市，成为各路避险资金的首选，这些资金有部分涌入楼市，导致市场局部异动。

　　调控政策会否更严

　　面对频被吐槽的楼市虚火，深圳是否会出台更为严厉的调控政策？深圳住建局近日强调，将严格执行限购、限价、限贷、限售、限户型等五限调控措施，并针对企业炒房、假离婚购房等问题，以打补丁的方式对政策进行补充完善。

　　具体措施包括进一步拓宽住宅用地供应渠道，大幅增加住宅用地供应，计划供应约3平方公里，是2019年供应量的两倍；开展大规模建房行动，拟新开工商品房1000万平方米左右，大大高于过去每年600万-800万平方米的销售量等。

　　其实，不仅是深圳，全国多地已密集调整楼市政策，但新政“一日游”或“几日游”的现象也常常出现。

　　如，湖北荆州两成首付政策现“两日游”。该市政府近日发布通知表示，因与湖北省人民政府办公厅印发的《促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》部分条款内容不符，经市政府研究，决定停止执行4月20日发布的《荆州市人民政府关于有效应对疫情促进房地产业平稳健康运行的若干意见》。

　　此前，浙江海宁、河南驻马店、广州、济南等城市先后出台房地产扶持政策，但均在发布不久后被紧急撤回。中原地产研究中心统计数据显示，截至4月中上旬，全国各地房地产调控政策继续频繁发布，月内累计调控政策发布的次数超过30次，多数政策内容有关人才引进。

　　“无论房屋交易市场好或坏，一旦涉及到房源和房价的炒作，政策依然会比较严厉。预计后续全国部分房价上涨过快的城市，会面临政策管控的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　盘和林表示，总体来看，政策调控依然要坚持房住不炒的定位，有关各方一定要监控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上，对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。