倒挂神盘，二手房抛售…….买房认清当下上海楼市的七大 ...

liukai · 发表于 2023-7-11 17:22:01

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　　近期，苏州楼市里飘着大量的信息，很多人一脸懵逼相，对此，我们总结了当下苏州楼市的七大事实，可能与你的认知并不一样，直接上干货。

　　01

　　苏州楼市的热度，要打几折？

　　新房市场，新盘的领证速度很快，2个多月65张预售证，近2万套房源入市，非常恐怖。

　　不少项目开盘，捷报频频，加上自媒体“天天红盘”、“天天热销”的头条，苏州楼市在朋友圈火得不要不要的。

　　那么苏州楼市真的热了吗？答案是：冰火两重天。如果按照逐个板块观察，就会发现当下的苏州楼市并没有想象的那么热。板块之间差距大，两级分化严重。热度的背后是红盘带节奏，少数板块、少数楼盘的火热造成了整个市场火热的假象。刚需最热的是新晋崛起的太湖旅游度假区，首开成绩都非常好，1字头价格+生态+地铁的优势很明显。反观去年霸占头条的两个板块，运东和甪直，热度完全下滑严重，大量的新房项目开启分销，情况与去年大相径庭。改善改善板块也是同样的局面，除核心区域外（这个后面说），最火的是吴江、吴中两大新城、青剑湖，产品+规划优势，获得极高的认可度。规划超前的吴中太湖新城而其他改善板块，例如元和、木渎、高铁新城等，新房去化情况不尽人意。尤其是今年新房呼声很高的高铁新城，同一个项目去年卖爆，今年也启动了分销，因此，苏州楼市的火热，带节奏的成分很高，少数红盘带动了整个楼市氛围，板块之间挤压很明显。在今年新房大量入市的背景下，这样的情况还会继续。02人才落户加快，刚需等不得了！人才落户，无疑是今年苏州最重磅的政策，对楼市会造成影响有多少？起初，我们也认为对楼市的造成的影响并不大，无非是常住人口到户籍人口的内部转换。但随着5月1日政策落地，身边所有反映出的情况，使得我们重新思考了这个问题。从1号实行至今，去掉工作日、节假日、审批时长短短10天，公示名单已达3523人，随着时间的推移，人数还会迎来爆发。从整体看，大量的户籍人口产生，有一点是肯定的——购房需求增加，购买力提前释放落得再具体点，就是苏州楼市的刚性需求会迎来一波大爆发，身边已经有n个原先在等两年社保买房的人因为落户提前了买房计划。即使买房的转换率只占落户的十分之一，释放出来的需求都是不可想象的。所以，刚需需要有危机感，不能再等了。除了“吴江各种镇，相城各种湖”的远郊板块，苏州“1”字头的板块已经所剩无几，在售仅有度假区，价格+地铁+生态+大量供应，板块的优势很大，所以我们大胆预测，随着落户的推进，度假区将会开启“摇摇摇”的模式。关于刚需买房，还有一点，请在自己能力范围内选好第一套房，这是地段、产品的综合考量。因为未来苏州的置换成本会非常高，身边的一个例子，18年9月低点入坑木渎（非常牛逼的时间点），到现在涨了30%，但算了一笔账后，置换只能做到平移或降级。所以，珍惜你的“30%”。03由于限价的存在，新房二手房倒挂是苏州的一大特色。所以，不少中介和售楼处销售都会鼓吹所谓“买到就赚到”。这个问题我们已经重复了很多遍，在苏州稳得一笔的项目几乎不存在。从两个数据就可以简单判断。一是价格的上限。以青剑湖为例，新房3W4,算上持有成本，3年后要4W+并且顺利出掉才能不亏，要想赚钱还得往上加，其他大部分板块的上限价格可能完全达不到赚钱的标准。二是供应量。吴江太新、元和、木渎新房供应量都非常之猛，3年后就都成为了同场竞技的二手房。新房扎堆的吴江太湖新城当前苏州的二手房市场就是鲜血淋淋的教训，昨天链家上的总挂牌量已经突破了80000套，过10万只是时间问题。从投资角度说，二手房的今天很可能就是这些新房的明天。真正能赚的，可能只有一些bug楼盘了，大部分板块的新房都要做好站岗的准备，虽然不中听但却是事实。04一如倒挂问题中所说，限价是当前苏州楼市的一大特色，因此也有不少楼盘打着限价牌作为卖点，给人划算的感觉。但限价却也有了新变化：先说明的。随着吴中、吴江太新的几个新盘领证，板块的红线纷纷被破，具体参考下文。链接：苏州房价频破“3W”！多板块或有突破！买房时机正在消失？苏州板块限价格局也就是说，苏州个别的板块的限价有所放开，这是一个信号，限价不再一刀切，依照多重维度而定。再说暗的。在限价大闸下，开放商会通过两种手段来争取空间。装修包。这个问题几乎已经成了某个板块的普遍现象。3W红线，限价2W7，再加3000+的装修包，实际已经突破了限价。寒山闻钟关于装修包的投诉标准层价格。项目备案的惯用手法，通过非标大面积低单价去拉平均价，从而使得标准层大部分都在红线之上，在当下苏州限价比较严格的板块很常见。05核心区域稳如狗正如上文所说，苏州几乎不存在买到就赚到的板块，但核心区域是真的稳。不是说赚钱，而是可以保证不亏。比如狮山和奥体。无论是价格、地段、学区、预期还是产品，都没有死角。去化成绩就是最好证明，狮山新房喷涌，依然开一个清一个，奥体大红盘上东区pro首次亮相，就吸引大批购房者前去。狮山新房供应所以，真正核心区域的项目，尤其是在限价的体系下，各方面都是没有死角的，大面积保本能力强，小面积稳赚。06土拍到底热不热？疫情后的苏州土地市场非常疯狂，总成交额350亿+，短短两个月内，光市区就迎来6场土拍。由于部分地块取消现房政策，市区出让的32宗地块里，超过一半都突破了中止价，这样的景象只有在2016年那波热潮中发生过。然而，土地市场到底火不火，需要透过表象直达核心——地价。纵观成交地块的楼面价和溢价率，我们可以得出一个结论，苏州的土拍非常稳。虽然出现了大量的破中止价地块，但价格都不高，最高的溢价率没有超过15%,基本没有刷新了区域地价。上半年苏州土拍的整体调性就是以“稳”为主，土地出让平稳，没有流拍，价格区间合理，侧面能够说明一点——07最后我们落回楼市的本质——产品。有一点不能否认，苏州楼市的好产品正在爆发。我们举两个最有代表性的板块，吴江太湖新城和青剑湖。这两个板块的新房卖的都很好，抛开地段和预期，最大的优势就是产品形态，皆以低密洋房为主。青剑湖的新房均价普遍达到3W4，卖的依然不错，抛开园区的行政属性，其低密的产品力就是最大的卖点。吴江太湖新城也是同样的情况，在售待售的楼盘基本是洋房的产品形态，容积率都不超过1.6。如果以投资角度看，很可能买到就要站岗，但依然卖得不错，只能说产品力在苏州楼市的主导性正在变强。小结最后强调一点。如今买房，需要改变思路，靠买房实现资产爆增的年代已经过去了，我们曾经写过一篇关于“3年要涨多少，才不亏本？”链接：未来3年上涨17.75%！投资苏州楼市你就要有这个信心！答案是17.75%。依照苏州楼市当前已横盘近一年的情况，大部分板块能否达到这一涨幅，还是个未知数。因此，未来买房还是以需求为首要因素，产品和居住环境应该更加被重视。信玉堂地产

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