明白：深圳楼市，真怪！

xubin · 发表于 2024-10-23 17:18:50

　　最近，深圳楼市很“怪”。

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　　刚需犹豫不决，外地客买买买；

　　喝茶费重现江湖，房子不够卖；

　　房价涨不涨，看看教育局的通知

　　......

　　深圳楼市上演的这些“戏码”，其实一直存在。

　　而在疫情之下，所有都被放大了，也就更令人觉得不适。

　　市场上声音纷纷杂杂，但有个声音很清晰：楼市要稳。

　　南方楼事只想再次提醒大家，不要被表象迷惑，也不要盲目追高。

　　01

　　一边担心失业，一边讨论房价上涨

　　深圳楼市的魔幻，在疫情这把放大镜之下，更加明显。

　　一方面受疫情冲击，深圳实体行业元气大伤，民众呼吁“救市”。

　　但另一方面，深圳不少业主依然信心满满，热点片区挂盘均价很稳，甚至有些突破了片区的天花板。

　　这个魔幻的情形，让不少人感到困惑。

　　最近在深圳各群里，不时能刷到这样的信息：大家一边担心失业，一边热切讨论房价大涨。

　　图源证券时报

　　甚至一些从不关注房价的业主群，房价上涨的文章也在群里刷屏。

　　“我们的业主群从来不讨论房价，今天一天都在讨论。”主编大大在边上飘来一句话。

　　在疫情爆发后，许多业主担心房价下跌，短期内很难转手，已经做好长持的准备。

　　令人意外的是，虽然房子没有挂出去，但许多人已经多次接到中介电话咨询房子是否要出售，有购房者中意，并且报价不低。

　　甚至有业主看到附近片区楼盘调高挂牌价，也跟着起哄调高。

　　南方楼事购房群入群方式在文末

　　这时候很多人才意识到，房价很稳，并没有下跌。

　　越来越高的挂牌均价，似乎让从前的价格洼地，在慢慢被填平。

　　深圳楼市在经过2015年大涨之后，2016年3月、10月分别迎来了新政调整，自此开启横盘期。

　　根据中原研究中心的数据显示，自2016年以来，深圳涨幅超过3成的楼盘不足20%，而且涨幅都不大。

　　持续3年的横盘，在818深圳先行示范区利好之后，划上了句号。而接下来“豪宅税双十一大礼包”的抛出，更让年底成交冲上高峰。

　　图源深圳中原研究中心

　　在这一轮回暖中，有“前海扩容”概念刺激的宝安，表现尤为突出。

　　以2019年为例，新房供应量紧缩的情况下，成交量却居全市首位，大量资金涌入。

　　图源深圳中原研究中心宝安区供不应求

　　宝中作为距离前海最近的区域，房价反应最为迅速。

　　临近的西乡、碧海片区也跟着“沾光”，陆续涌现10万+房源。

　　房价几年不涨，一涨就很夸张。

　　02

　　普通人犹豫，投资客抄底

　　直到现在，仍然有人在问“要不要买房？”

　　南方楼事想说的是，作为一个刚需，手上有钱，为什么不买？

　　一位朋友手握资金，在上个月咨询，福田绿景虹湾跟龙华星河盛世，该买哪个？在给出建议后仍然犹豫。

　　前几天再来咨询的时候，她无奈表示“现在已经买不起福田，涨得太快。之前看的房源涨了二十来万，并且已经卖出去了。”

　　“如果房价能降一点，无论如何都要上车。”

　　而现在有多少人持币观望呢？

　　贝壳研究院、和讯地产联合发起“疫情下的住房消费者预期调查”。调查发现，多数消费者预期后期价格将小幅下跌或平稳，从而推迟购房计划，近7成购房者购房计划推迟时间在6个月以内。

　　图源家在深圳

　　在深圳购房者犹豫不决的时候，投资客涌进市场。

　　市场经济不景气，实体也不好过，这时候房子成为最好的投资品。

　　近年来，国家给予深圳的各种政策利好，如先行示范区、粤港澳大湾区等，加上今年深圳特区40周年还有利好预期等等，深圳房产被盖章认证为国内优质投资品。

　　于是，全国人民的目光和钱包聚焦深圳，热钱不断涌入深圳。

　　而那些有概念可炒的片区，成为投资客的第一选择，比如宝中、光明和前海等。

　　没有概念的片区，无人问津，房价“平平无奇”。

　　这就好比股市，涨得快的股票买的人越多，越不涨的股票越没人买。

　　深圳，也变成了全国人民的深圳。

　　房价高企，每年都有人无奈离开，也不断有新鲜血液流入。

　　根据已公布的数据，深圳去年常住人口数量为1343.88万人，与前一年相比增长41.2万。该数值和上一年度的增量49.8万相比，有小幅下滑。

　　而在41万新深圳人涌入的同时，也有深漂在无奈离开。

　　在咸鱼上搜索「离开深圳」发现，许多年轻人正在变卖家当，离深圳。

　　而这样的现象，或许每年都在上演。

　　在深圳的工资可能比二三线高，但是，工资始终跑不过房价涨速。

　　或许是不堪重负，或许是时运不济，无奈离开。

　　03

　　茶叶越来越便宜，喝茶费越来越贵

　　这里，南方楼事说的茶叶是真的茶叶，但喝茶费不是真的喝茶费。

　　喝茶费学名「更名费」，一些楼盘对外宣称售罄，实际转为内部消化，需要客户缴纳“喝茶费”才能买房。

　　这份“喝茶费”多贵呢？

　　几天前，有网友在论坛爆料，宝中有楼盘收取“喝茶费”，不同面积不同户型的价格还有差价，高达100万元。

　　图源网络

　　按截图信息显示，即便是收取80万的“喝茶费”，仍然畅销。

　　这也就是说，愿意交几十万、上百万喝茶费的大有人在。

　　在市场限价的环境下，一二手房倒挂，很多购房者觉得即便追加这100万的“喝茶费”，也比买二手房便宜。

　　举个例子，该收取喝茶费的楼盘在链家显示，周边二手房均价为12万/㎡，买下最小户型89㎡，总价高达1068万。

　　而该楼盘去年开盘折后单价为8.2万/㎡，89㎡的户型总价729万，即便加上100万“喝茶费”，总价也才829万。

　　要知道，掏空六个腰包的刚需，买房都是“抠抠搜搜”，在进行多番对比之后，发现交了喝茶费也更划算。

　　喝茶费“便宜”的背后，是市场价值体系的混乱，也是购房者的无奈。

　　面对重出江湖的“喝茶费”，宝安区住房和建设局在4月3日发布通知，对房企和中介收取“喝茶费”等价外费用违法行为进行调查，一旦发现将暂停涉案楼盘全部房源网签权限。

　　随后，相关楼盘相继发布声明，表示绝无额外收费的行为。

　　但经过多年的“实战”，"喝茶费"已经越来越隐蔽。

　　资金要么汇进个人账户，要么现金交付，不留痕迹。

　　要想直接查实，存在一定难度。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“喝茶费”若隐若现，一定程度反映了部分地区楼市供需失调的市场情绪。

　　04

　　房价涨不涨，看教育局“通知”

　　一对生活在深圳的普通夫妻，他们离婚可能不是因为感情问题，而是为了再买一套房。

　　而这在住房限购的城市里，通过假离婚来买房早已不是什么新鲜事。

　　有网友曾表示，在离婚登记大厅，找不出一丝悲伤的情绪，每个人似乎都对未来充满着期待。

　　好在2018年，深圳731新政出台，针对当前市场上投机炒房、假离婚购房等等乱象进行了针对性的打击。

　　对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行；

　　若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行；

　　若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。

　　而一套房子值多少钱，往往要看教育局的“新通知”。

　　学校还没建好，房价先行，是深圳又一怪相。

　　片区内如果有所谓新名校规划，只要教育局通知意见一出来，不管学校何时建好、是否只是名校挂牌，便会率先迎来一轮房价上涨。

　　他们往往会忘记，教育质量好坏需要时间验证。

　　以八卦岭为例，因为荔园小学的突然划分，八卦岭宿舍20来平的老破小，房屋总价也能上几百万。

　　有的同一楼盘，因为不同期，划分的学位不同，导致房价相差过百万。

　　以龙华红山片区为例，2016年深圳高级中学在龙华设立新校区，水榭春天5期、水榭春天6期被划分到学区范围内。

　　在链家房价地地图查询显示，5、6期均价在10-11万/㎡左右，而不带学位的一、二、三期，均价都是7.7万/㎡。

　　也因为名校学位不仅能带来优质教育，还能让房价“一夜涨百万”，这就导致不同小区的业主们往往为了争取学位归属，出现纷争。

　　早期龙华的深圳高级中学规划出来的时候，水榭春天小区1、2、3期业主纷纷联合，以“就近上学”“划片应遵循‘主干道路为界’原则划分”等理由，向新区公共事业局教育部门提交学位诉求。

　　新增学校本意是为解决片区教育资源紧缺问题，而现在却成了房价上涨的推动剂。

　　这样的学区房存在是否合理？又能存活多久？

　　仁者见仁智者见智。

　　（点击回顾相关报道：年后涨价200万？深圳学区房太可怕了！）

　　05

　　市场火不火，看中介朋友圈

　　疫情逐渐得到控制后，线下看房的人多了起来，朋友圈里房产中介比春节前活跃，开始陆陆续续刷屏楼盘消息。

　　深圳楼市首先在中介朋友圈回暖。

　　你要想知道深圳哪个项目“最火”，看中介朋友圈推送的频率就能看出八九分。

　　开发商启动二三级联动，借助中介公司的渠道、网点与人员优势对外销售新盘。

　　并且这个力量不可小觑。

　　举例子，就算是深圳，几乎在疫情后开盘的所有楼盘，都启动了联动。

　　打开朋友圈，中介刷屏，把宣传、产品优惠等噱头的氛围烘托到极致。

　　而深圳豪宅作为热销产品，以往相对很少启动转介。

　　但在疫情之后，我们却频频看到高冷的豪宅出现在中介朋友圈里，比如太子湾、宝能公馆、阳光粤海等豪宅，也无一不启动联动。

　　疫情下的经济压力，让许多购房者推迟了买房计划，在买房这件事情上也更为谨慎。

　　而开发商出于现金流压力，为了快速回笼资金，转介就成了卖房就直接有效的办法。

　　去年饱受争议的“被渠道绑架”行业现状，疫情之下更为突出。

　　中国房地产市场增速放缓，在各方利益博弈升级的背景下，“怪象”频出。

　　但不管是热点片区暴涨，投资客抄底、“喝茶费”频出、学区房决定房价、还是联动营销。

　　这样的“怪象”，一直存在于楼市。

　　只要有概念、有利好、有学位托底，总逃脱不了“涨”字。

　　而在热烘烘的市场氛围下，购房者更应该保持清醒。

　　南方楼事在之前的报道也提到了，大部分业主心态膨胀挂高价的房源，并没有真正成交。

　　深圳这波所谓的“涨”，更多是部分热点片区或热点楼盘的躁动，跟此前2015年普涨完全不是一回事。

　　聚焦到这些热点片区，都离不开“供需失衡”的矛盾。最近大热的宝中供应确实很少（点击回顾：宝中），而像龙岗这类供应大户，价格依然比较稳定。

　　深圳楼市要稳，这是共识。基于这个大背景下，市场有涨也有跌，建议购房者多方对比选择，不要追高站岗。

　　不管是南山住建部严禁哄抬房价，还是宝安住建部严查喝茶费，这一系列的举措，都是为了敲打市场，维持稳定。

　　深圳楼市，可能真的是永远都看不懂。

　　但倘若房价超过了认知，市场难以接受，官方更难以接受。

　　所以一句话，时刻保持清醒冷静，刚需做好准备了抓住机会上车，投资客也请勿心存侥幸。

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