了解下：日本房地产见闻录

guozhiwei · 发表于 2022-3-30 15:10:51

　　来源：雪球App，作者：李树鹏2003，（https://xueqiu.com/3338834427/137524374）东京买房https://www.shenjumiaosuan.com/jp/maifang/13神居秒算日本房地产投资一站式服务,收录约15万栋楼盘20年交易数据,实时更新日本房价，提供日本房产、日本房源等信息,日本买房、移民、贷款、租赁请关注神居秒算！7*24小时咨询服务热线400-997-8000！

　　月初去日本呆了一周，简要整理下观察到的房产现象以及心得。

　　1.东京都和东京都市圈

　　日本的都、府、县、道，是同一个行政级别，相当于中国的省。市和区是下一个级别的行政区划。比如这次我曾住在东京都的府中市，去过东京都的新宿区，也曾住在千叶县的船桥市。

　　我们平时所说的东京一般指的是东京都，面积0.2万平方公里左右，人口1400万左右，这两个数据和深圳差不多。

　　平时所说的东京有3700万人，是指严格意义上的东京都市圈，包括东京都，以及和它行政级别平级的千叶县、埼玉县和神奈川县。面积1.34万平方公里。

　　一个北京就有1.6万平方公里，所以北京相对于东京都和深圳的0.2万平方公里，是真的大。

　　2.一户建和公寓

　　东京都大部分住宅是两三层高的一户建（有点像我们农村自己盖的楼，不过外观更漂亮），少部分开发商盖的公寓，这两者都是永久产权。年轻的毕业生往往喜欢租住公寓，可能因为户型合适，有大量二三十平的房子；生活便利，附近往往地铁站711，楼内有健身房等；以及有物业管理维护等。

　　3.封闭式小区

　　可能因为大部分土地私有制，开发商很难拿到大片土地，东京都很少有封闭式的小区，有两三栋公寓在一起就算比较大的房地产项目了。这有利有弊。

　　我观察到的好处是，没有封闭式的小区可以增加道路的数量。每一栋楼都是临街房，每一栋楼下都可以行车，从而缓解城市的交通压力。我们城市大量的封闭式小区，虽然主干道宽阔大气，但是行车的小路少。相当于只有大动脉，没有毛细血管，所以拥堵严重。在东京的各个时间点，我坐了四次车，确实相对北京，路面交通更顺畅一些。当然，这和东京密密麻麻的地铁也有关系。

　　弊端可能就是小孩没有自己可以玩的小区绿地，出来就是马路。不知道这是不是也导致了日本人生育率低。

　　4.封闭式小区和净利率

　　相反，国内由于城市土地国有制，开发商可以从政府手里拿到大片的土地，像恒大融创等巨头有时甚至可以文旅方式拿到上千亩土地，从而建设大规模的封闭式小区。大片土地意味着土地成本、建安成本、财务成本以及销售管理等费用都可以降低，再加上国内预售制，所以开发商净利率应该比日本等土地私有制国家高。

　　日本的纯住宅开发商净利润率的数据没找到，但美国的三家霍顿、、莱纳等为6-8%，国内现在10%比较正常。当然，也可能和所处发展阶段有关系。中国毕竟还在城市化的末期，美日早已结束。

　　5.新房的数量和销售额

　　城市化结束后，每年新房到底可以销售多少，是最高峰的多大比例，应该是每个房地产的投资者关注的问题，也是影响房地产股票估值的重要因素。

　　我在东京都的府中市（位置相当于北京市的顺义区吧）曾徒步瞎逛了两个小时，看到了四五处正在新盖的房子。

　　网上的数据众说纷纭，莫衷一是。我对比了几个，可能下面的说法可信度高一些。

　　日本新房销售户数最高峰是1994年，19万户；现在是8万户。

　　日本新房销售额最高峰是2000年，大约是4000亿人民币；现在2000亿左右。

　　我们新房销售额估计后面几年还会继续创造记录。但18年可能就是销售面积最高峰了，17亿方左右，没有看到多少户的数据。拍脑袋100平一套，那就是1700万套。如果按照日本下降到0.42的比例，那城镇化结束后每年也有700万套。

　　但如果按照我们和日本的人口比例，我们是他的10倍。日本现在每年新房8万户，那我们是80万户。

　　700万套和80万套，结论差了一个数量级，这。。。。。。

　　强行解释一下，我猜大部分日本人，大部分城市日本人买新房可能是从私人手中买的一户建。若年代久远的话，他们就自己拆了新盖。有点像中国农村自己盖新房一样。并不像中国城市，新房子必须从开发商手里买。由于自己盖新房不纳入统计，所以日本新房销售数据比较低。

　　我知道的一个在日本的翻译，就是自己在东京都盖新房的。

　　再从人口总量推算一下是否合理，我们现在14亿人，每户人数越来越少是趋势，假设现在每户3人吧，4.66亿户。假设10年后城镇化率70%，则有3.2 亿户城市人口。每年更新700万套相当于3.2亿套的2.14%。

　　也就是说每100户人家有2户左右，有翻新房子的需求，好像也说得过去。

　　所以等2030年或2040年城镇化基本结束后（又差了10年，可知就是瞎拍脑袋），新房销售的户数也有700万套，即使按照年化5%的gdp同步增长数据，单价也有1.5万平，每套100平。新房销售市场应该至少稳定在10万亿人民币左右。

　　6.老龄化和房价

　　在日本也随处可见白发苍苍的老人在工作，比如出租车司机，超市服务人员等。

　　为了深刻体验老龄化，我去了趟东京都内最偏远的青梅市，距离东京银座大约70公里。有点类似北京的密云区。

　　出了青梅站就是青梅主干道，两侧的底商十有其四是关闭的。在大众点评网看到的几家餐馆不是关门就是空无一人，只好在711里买了个包子当午餐。回程的地铁上，对面一排座位有四位老人，我这一侧除了我也只有三位老人。。。。。。

　　在中介网站上，这个地方的公寓1万人民币左右；一户建没有在售，估计也很难有市场。

　　我住在府中市，距离银座商场大约30公里，有点类似北京的顺义区。看了两套公寓，两套总价都是2980万日币，相当于人民币191万。

　　一套三室一厅，面积60.7平米，外加赠送一个40平米的庭院。距离府中地铁站徒步6分钟。2000年建成，房间有些老旧。折合单价3.1万；

　　另一套两室一厅，面积50.7平米，距离地铁站也有6分钟，房子是1996年建成。不过室内刚刚新装修，看起来和新房没有区别。折合单价3.76万。

　　日本的面积是从壁芯开始算起，比中国的使用面积稍稍多一些。并且日本由于地震多，阳台上下楼之间有折叠梯子，紧急情况下逃生用，算公共设施，也不计入面积。这两块加起来，日本的3万一平买到的面积，相当于北京3.6万一平吧。

　　我在北京通州住，距离天安门广场也有二十多公里。我所在的小区是13年新建，现在是6万一平；附近有1980年代的房子，单价也有4.5万。当然，由于北京市政府新入住通州区，现在通州的房价比较高。

　　顺义和房山的老房子估计也有3万每平吧，顺义可能稍贵，房山便宜些。

　　这两套日本房子每年的租金，扣除乱七八糟的各种，净到手大约有7.5万-10.5万之间，也就是4-5.5%的租售比。我家附近房子的租售比大约是1-1.5%。

　　从房子的绝对价格和租售比来看，北京的房价已经不逊色于东京都。当然，这并不意味着房价不会继续上涨，尤其一二线城市。由于我们现在还处在城镇化过程中，每年有大量新增人口涌入一二线城市，这是现在的日本所不能比拟的。

　　不过，我是举双手赞成政府对一二线房子限价调控的，虽然看起来有违自由市场经济的规则。房价再继续猛涨下去，要么就像日本大泡沫大破裂然后失去的二十年，要么就像香港维持在虚高的位置然后六月份的混乱现在也结束不了。

　　7.投资房子和房地产股票

　　房子本质是商品，长期来看价格由供给和需求决定。需求主要看新增人口，尤其是新增外来人口。

　　东京都的青梅市人口老龄化严重，也没有新增外来人口，所以新房的需求越来越少，就不是一个投资房子的好地方。

　　同理，中国广大的三四五六线城市，人口不断流失到一二线大城市里，对新房的需求是减少趋势，也不是投资房子的好地方。

　　当然，投资房子和投资房地产股票不完全等同。三四线的房子不能投资，不意味着布局三四线城市房企的股票不能买。一是因为现在中国毕竟城市化率60%，还有一定空间，还有一部分农村人移居到县城，而日本已经城市化率93%。二是三四线城市地价占房价比例低，建安等其他成本占房价比例高，而除了地价之外的其他成本是可以使用银行贷款等多途径融资工具的，这意味着同样的地价款（往往是开发商自有资金或信托等）在三四线可以更高的负债，撬动更高货值；同时，三四线城市预售早，往往打完地基即可预售，周转快。

　　三四线房企可以更高负债更快周转，这一点我是从军长@正合奇胜天舒的大作《价值投资之》一书中学到的。这次来回飞机上，我把它随身携带，旅途阅读，多有收获，感谢军长。

　　8.商业综合体和未来

　　临行前一天去了位于东京湾的三井购物公园的拉拉宝都（lalaport），这是一个商业综合体，和万达类似。

　　当时周六的上午，和国内一样，人也是熙熙攘攘，络绎不绝。松本清的药妆店，不知名字的超市都是排队结账。最高一层的餐饮也有几家需要排队等位。

　　不是百货售卖的业态，有挺多的体验为主的服务，包括标配的电影院，儿童游乐场等。也有大人玩的桌游和游戏机等。我和媳妇还用里面的机器自拍了几张相片，当场就可以美化打印出来。

　　查了一下目前日本市值最高的三家房地产公司。

　　三菱不动产，市值1700亿左右，净利润80亿左右，pe大约23.

　　三井不动产，市值1600亿左右，净利润110亿左右，pe大约16.

　　住友不动产，市值1100亿左右，净利润80左右，pe大约13.

　　各家业务构成侧重略有不同，大体上租赁收入占30%到50%，包括写字楼商业综合体酒店等；新房销售30%-到40%；二手房中介，物业管理等其他10%-30%等。

　　也看了一眼美国的数据。

　　市值最高，以持有商业地产为主，大约3100亿，pe大约19。

　　霍顿（DR Horton），以销售新房为主，大约1400亿，pe大约12。

　　中国人口13.9亿；美国3.3亿，日本1.3亿。

　　中国是美国的4.2倍，推算最大的房地产公司应该是4.2个，市值1.3万亿人民币；最大的纯住宅房地产公司，4.2个霍顿，市值5900亿人民币左右。

　　中国是日本的10.7倍，推算最大的房地产公司10.7个三菱不动产，市值1.8万亿人民币。

　　由于我们城市土地国有制，开发商可以买到大规模的土地，有更高的毛利率；又因为我们预售制，开发商可以更高负债。高毛利和高负债意味着更高的净资产收益率，所以未来中国最大的房地产公司市值可能超过根据日美推算的结果。拍脑袋瞎说一个，2万亿左右吧。

　　未来市值最高的房地产公$司，应该是持有商业综合体的房企，大概就从万达、龙湖、华润和新城这几家产生吧。

　　纯粹的新房销售公司毛利率净利率可能会下降，不再赚到太多土地升值的钱，主要赚造房子的相当于制造业的钱吧，赚标准化生产高周转的钱。根据美国霍顿公司市值的推算，最大的公司市值也有6000亿人民币。瞎猜，可能从，中产生。

　　融创持有的文旅资产，可以对标。只不过难度太大，如果走成，那天空才是尽头。

　　当然我们还在城镇化的尾巴阶段，优势房企有大量的大鱼吃小鱼的机会，部分城市还会赚到土地升值的钱，加上内房股普遍低估，机会可谓遍地都是，不仅仅以上的公司。

　　以上是在日本走马观花一趟后的所看所想，结论可能完全错误，不作为投资建议。

　　$新城控股(SH601155)$ $融创中国(01918)$ $时代中国控股(01233)$