明白：【济南楼市购房指南，五一隆重发布】

liukai · 发表于 2024-11-27 11:41:21

　　1，买不买看价格，但性价比更重要。

　　最近的济南楼市，有点像春天下午的我们，春困，疲倦，没有精神。楼市的春困主要体现在市场疲软，萎靡不振，客户买房热情不高昂，销售受阻，业绩没有保障。奥园广场链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　我们春困，但也得强打精神上班，实在不行就洗把脸清醒清醒。而楼市也有刺激的办法，推出一批特价房，再推出一批特价房，不行再搞一次大活动，吸引客户来售楼处。

　　不只是特价房，多数楼盘在价格上都尽可能地拿出诚意。毕竟谁有诚意，购房者更愿意选择谁。这段时间最突出的莫过于南城的华润置地公元九里，推出的18层小高层新房源，开盘均价大约一万四五，让萎靡不振的楼市立马沸腾起来，不少人找关系挤破头去买，连续三次开盘业绩都很突出，这就是价格的诱惑力。最近听说公元九里趁热打铁又要推新楼栋，也是18层的小高，释放的认筹价格是14000元/平米起。

　　不只是公元九里，在济南的东西南北，比如东部多个楼盘如泰山七号、荣盛华府，以及新东站的万象东方，都在价格上拿出或多或少的刺激手段，试图用更多的“诚意”来吸引客户。

　　即便在西部新城，楼盘竞争不是那么激烈，保利的楼盘也拿出13XXX的价格获取市场的关注，虽然针对的是医疗行业人员，但13XXX的价格还是很刺激的。

　　当然，价格只是一方面，买不买看价格，但更要看在价格基础之上的性价比。

　　与价格刺激相反的，就是涨价的声音，这种声音有点稀缺，基本没有敢吆喝涨价的，毕竟，现在的楼市还在春困中微眯着双眼，疲倦的身体还是缺少抖擞精神的力气。

　　以后有没有抖擞的力气，没有答案。但现在来看，房住不炒一提再提，哪个城市放松政策，过不了三天一般都会被叫停，如济南先行区的取消限购政策两天就被叫停，青岛限售放松的政策也没撑过3天。

　　所以，不要寄希望于市场放松，不要有投机心理，买房子，就是用来住。所以，要沉下心来，选个靠谱的。

　　2，地段地段，千古不变。

　　其实，这样的市场才算正常的市场。前两年挤破头冲向售楼处，彻夜排队等认筹，是一种可以写进中国房地产史的疯狂。现在再有这种疯狂，如果没有“托”混在其中，基本上是大家感觉价格到位，真的心动了。

　　但心动还是要谨慎，买房不能一味地看价格，就像买西瓜，买一些便宜的还没熟的西瓜，吃都没法吃。

　　那么买房除了价格之外，还得看什么。其实大家都知道，地段，地段，还是地段。虽然李嘉诚跑了，但是这句话却留给了我们，指导我们买房。

　　什么样的地段才是好地段？大家都知道，最直白的就是主城区好于城市新区，城市新区好于城郊。一举例子大家又会说看不上唐冶孙村张马屯，但事实就是高新比唐冶孙村神武强，奥体中路也比张马屯强太多。

　　再深一些层次，比如区域环境，为什么大家比较喜欢兴隆、汉峪、旅游路，也就是南部这些地方，主要就是因为环境好，有的有山，有的还有山有水，像兴隆那边有个兴隆水库，龙鼎大道还有孟家水库，等等。华润在兴隆一直不是打山水环境里的洋房社区吗，其实这就是卖山水环境。

　　除了这种看得见的地段，还有在看得见背后的一种稀缺。比如我常说到的大明湖畔的明湖七院为什么几千万一套，不只是产品好，更有位置稀缺。

　　再比如南部为什么房价要比其他区域坚挺一些，这与济南南控有很大关系，南部的开发，基本到头，再往南是生态保护区，所以，南部的楼盘也有一定的稀缺性。再举个相反的例子，如黄河北，一片广阔天地，到处都是可以开发的地块，就没有什么稀缺性可言。所以，像黄河北，现在看配套差，往深处看，没有稀缺性。在房住不炒的背景下，在这样的地方买房子，价格又不便宜，就没有多大意思。3，好学校，很重要。除了地段，就是学区。这个道理放在全国都行得通。毕竟，几乎每一个父母都有望子成龙望女成凤的心愿，而对于大多数的家庭来说，实现这一目标，就是学习好，而有个好的学区，学习好的可能性会更大一些。在我们济南，关于学区往往大家都认为历下好。我曾经写过一篇文章《市中教育才最好，历下其次；200万以内能买哪里？你要的答案在这里！》探讨过究竟是历下还是市中的学区好。一句话，在济南公认的知名中小学数量中，市中的最多。经五路小学、胜利大街小学、南上山街小学、育英中学、实验初中、育秀中学、泉景中校这些都是市中的学校，并且在各类榜单中，排名靠前，属于第一梯队。并且市中实行集团化办学比较早，也比较出成绩，这就让市中的教育优势放大化。除了老牌名校，这些年新兴的学校成绩也不错，如前面说的泉景中学、育秀中学都是办学时间不长，但得益于市中的教育优势，很快打出名声来的学校。前两天我有个朋友换房子，还给我发信息，说华润的学校是真的好，而不是贴牌。其实，华润在兴隆的几所学校，也是和经五路教育集团合作，和育英教育集团合作，已经开学的泉润学校、泉泽小学、泉泽中学，口碑也确实不错。通过这位朋友的观点，也能看出大家对市中学校的认可。还有一点，在市中区，很少有楼盘因为学校问题而维权的。市中在教育上可以说是不遗余力，像南北康片区，从幼儿园到中学，十余所学校扎堆；领秀城也有好几所学校；华润在兴隆片区，尤其是二环南，从幼儿园到高中，也有十所学校扎堆。所以，如果真的在意学区，市中的这些好学校的学区房，相对更靠谱。当然，历下、历城高新等地方，也都有好学校，如果真的是好学校，肯定也是靠谱的。4，片区建筑密度与楼盘容积率一样重要。在当下，买房还有一点要考虑的，就是社区的容积率，以及社区所在片区的整体容积率。因为这也是直接决定居住舒适度，以及出行便利度，生活幸福度的问题。社区容积率很容易明白，我们都知道要买低容积率的。因为高层住宅表现的弊病越来越多，比如等电梯的时间，这个大家都深有体会，比如人口密度，小区的容积率高，人就多，我前段时间去某个大高层住宅，在电梯里就有一个人在抱怨，小区里人真的太多了，太挤了，除了挤，还有压抑，高层住宅里的压抑感，这一点相信住过的人也是深有体会。高层住宅的消防问题、电梯老化问题，反正诸如此类的问题，或许现在还不明显，但未来究竟会怎么样，还真不好说。但现实也很无奈，因为现在高层住宅是普遍现象，动不动3.0以上的容积率，33层的大高层，甚至阳光新路上某新楼盘还有35层的高层。2.0—2.5的容积率，大家已经感觉好了很多，很奢侈了，而2.0以下，甚至1.5左右的容积率，现在在售的楼盘真的不多。盛福那边有个绿城蘭园，好像是1.5的容积率，华润在兴隆的公元九里容积率1.6，小汉峪多个楼盘也在1.5左右，再有就是到彩石到孙村了。单个楼盘的容积率很容易理解，要低了好，为什么还要看片区的建筑密度人口密度呢。举个简单的例子，如果你的周边都是高容积率的社区，都是高楼，你一个楼盘的容积率低，或许在社区里面感受不是很明显，但出门，可能社区周边的道路就比较拥堵，因为没法独善其身。我有一次路过某入住率较高的几个高层扎堆的社区，看着许多业主，堵在社区门口的路上，因为大家都这个点下班回家，进地下车库也得一个个来，自然就堵了。未来这种现象会越来越多，不要说以后公共交通发达，就可以解决，白搭，公共交通再发达，很多人还是喜欢开车出行，这是国情。正视这种现象，如果买房子，能买片区建筑密度人口密度低的，尽量选择低的。但这样的地方不多，除了孙村、彩石、孙村这些地方，开发量没有那么大，容积率整体也不高，再有就是兴隆的华润几个地块，现在在售的公元九里最高18层，相邻的紫云府最高也是18层，对比二三十层的住宅聚集区，这些算是低的了。5，配套，配套，不能不要。可能有人会说，按这个逻辑，想要低容积率的房子，可以回农村。但是，现实是：一，农村也不是你想回就能回的，没有户口啥都白搭；二，一些农村也在搞村村合并，也要上楼；三，大家跑到城市来，还是想享受城市的配套，城市的就业机会。为什么北京的房价那么贵，很多人还争着去，一个重要原因就是各类优质资源聚集，就业机会多，工资也高。举个例子，前几天有个朋友说亲戚去北京看病，去了隔离也得去，就是只有北京的医院才能看得了。同样在济南也是如此，买房得有配套，配套越丰富越好。但现在很多楼盘，往往配套都不那么尽如人意，只有主城区的一些楼盘好一些，但主城区的楼盘少啊。如果买不了主城区，尽量也不要买周边还有很多待开发地块的楼盘，以后的施工的嘈杂声，以及大车来回飞奔，会让生活质量大打折扣。如果你是片区的第一个楼盘，可能入住了，周边连买包烟的小卖部还没有，这也是问题。所以，在预算允许的情况下，或者同样预算但可以选择的情况下，尽可能买一个配套成熟的楼盘，像公元九里，虽然在建设过程中，但是旁边的紫云府已经交付多年，各类生活配套也已经齐全。而临近的山大科技园，也是区域的大配套，50多万平米，已经封顶，企业总部、写字楼、SOHO办公、商业等都有，还有一个大约3万平米的科创商街，最近SOHO产品也在认筹。当然，这只是举一个例子，给大家提供一个方向。虽然我们买房子不能追求十全十美，但掌握好以上这几个点，相对来说，还是能买到靠谱的房子。

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