分析：因城施策不再提及，房地产变局已动，这类人得抓紧 ...

liukai · 发表于 2024-12-7 12:36:10

　　作者| 猫哥

　　来源| 大猫财经

　　01

　　前几天，央行发布了2020年一季度的《货币政策执行报告》，这个报告每个季度都发，基本就是回顾下钱的流向、数额变化，并且明确接下来的思路和主要政策。花城广场链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　每次这个报告都有关于房地产的描述。

　　我们的房地产调控有两大主线：住建部门管“房”，金融部门管“钱”，相互配合决定着调控的松紧程度，每一次房价大涨之前，政策都有些端倪，有些聪明钱很会研究这些，挣了不少钱。

　　今年一季度的这个报告，关于房地产是这么说的：

　　“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。

　　● 1、房主不炒。这个大家都听腻了。

　　● 2、不将房地产作为短期刺激经济的手段。也就是说，指望重新启动房地产救经济，现在还不考虑。

　　● 3、保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。

　　这指的就是“限购、限贷、现售”政策的连续，是底线，无论是积极财政还是宽松货币，都不是为房地产准备的。

　　一句话奠定了2020年的政策基调，好像跟之前没什么差别啊？

　　差别还是有的。对比去年的几份报告：

　　少了“因城施策”几个字。这个影响大吗？

　　02

　　“分类调控、因城施策”是2016年提出来的，那个时候房价暴涨，这个政策是出来灭火的，调控的主体逐渐从中央下放到地方，为的是更加精准，也更好追责，此后也成为市场调控的一个基本原则。

　　2019年，因城施策发展到了“一城一策”，并开始在一些城市开展试点，权责进一步细化。

　　但是，无论是房价暴涨的2016年、逐渐平稳的2019年，还是下行压力巨大的现在，人们对于因城施策一直有一个担忧：

　　当房价涨幅变慢的时候，当经济遇到困难的时候，“因城施策”会不会变成“因城放松”？

　　说实话，现在有些地方政府比地产商更希望松绑房地产。

　　因为政府开支压力大，而财政收入跌的厉害，有的地方甚至说正常开工资的钱都坚持不了多久了，所以地方政府还是希望能够用房地产来拉动经济的，毕竟这个方法来钱最快，技术含量不高。

　　很多地方最近都在使劲卖地，地产商手头也紧啊，买了地盖了房子要出售啊，免不了跟政府诉诉苦，得促进房地产消费啊，所以你看从1月到现在，很多地方都在充分利用“因城施策”这个授权“闯关”！

　　这么搞的，不仅有县级的海宁、地级的驻马店、宝鸡、荆州、赤峰，还有副省级的济南、广州、青岛。

　　03

　　这些政策无一不是“一日游”，当天发次日撤，无一幸免。

　　降首付、公积金提额、购房补贴等，任何试图在“钱”上做文章的，结果也都是“no”。

　　猫哥之前讲过，房地产“亲儿子”的地位开始边缘化了，地方不是老想用“一城一策”这个授权来突破吗？那干脆不提了。

　　所以那些还幻想着“房价永远涨”的人真的醒醒吧，十年十倍早都是过去时了，现在的宏观大政策完全不允许，即便是因为疫情搞得很多行业愁云惨雾，也别幻想重启房价暴涨模式了。

　　“只有房地产才能救经济”，好像现在还不在政策考虑的范围里。

　　有觉悟的地产公司早就在行动了。

　　最近有件事儿就挺有意思，万科在全国发出了关于养猪的招聘，万科居然要养猪了。

　　王石的语录有很多，其中就有关于多元化的，怎么说呢？

　　王石说，“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”

　　现在为啥就出尔反尔了呢？

　　其实背后不仅仅是对利润的羡慕，而是对房地产未来的焦虑，他们率先感受到了房价的不可持续。

　　高房价自然可以支撑公司高速发展，但要是房价每年只涨3%，甚至不涨反跌，那地产公司怎么会有高增长的未来？

　　04

　　以下开始“但是”部分。

　　如果你看完上面说的宏观面，就判断房价一定普跌，那可就错的离谱了，这么想的人不少，央行做了个调查，有50%的人预测疫情后房价大跌，这里面很多人将错过一个好机会。

　　原因挺简单的，如果不是买房的人太多，房价大涨的苗头大增，政府会费那么大劲来调控房地产吗？

　　就以刚刚过去的4月为例，住户存款减少7996亿元，都干吗去了？主要用处是买房和理财，同一个月，住户贷款增加了6669亿元。

　　实际感受也是这样的，很多地方抢房子的游戏又开始了，北京西城在狂抢学区房，花1000多万买80年代建的、三四十平米的老破小，深圳喝茶费又冒出来了，那你知道这个全中国房价最高的城市过去一年房价涨了多少吗？

　　15.8%。

　　考虑到房屋本身就是大资产，这个涨幅又让很多人的买房梦基本破灭了。同期，全国还有6个地方的房价涨幅超过了20%：

　　在“中国房价行情”网站监控的321个城市里，过去12个月有244个城市房价上涨，有77个城市房价下跌，涨价的还是多数，所以政策不会停。

　　05

　　但对这些数据的理解大家各不相同，很多人看到有的城市房价下跌了，尤其是北京、青岛、济南这些地方的房价都降了，那就希望再跌跌，甚至很多人希望房价腰斩才好。

　　这都想多了，融创的孙宏斌说过，“如果房价降30%，那地产商基本都破产了”。其实很多话他没说，真到那时候，房地产商破产真不算大事了，银行能独善其身吗？买房的人能干吗？什么结果都可能出现。

　　所以高层希望的房价就是“箱体震荡”，可以涨也可以跌，都别太猛。这都是未来，那现在怎么操作呢？

　　1、任泽平说过分析房价的框架，短期看政策、中期看土地、长期看人口，还是非常靠谱的，土地、人口政府都会公告，生活在当地自己也一定有感知，那些没什么前景的城市，自住就好了，如果投资的话就别考虑了，坑太多。

　　2、但是一二线城市、强三线城市，包括一些有独特资源的地方（比如海南的很多小城市）房子绝对是固化财富、抗通胀的最好手段。

　　这件事在中国已经被证明了20多年，即便是在美国，资产配置中房地产也占比不低，平均下来每年3%左右的涨幅，绝对是家庭资产压舱石，这也是我们调控的一个方向，指望像之前一样买房暴富很难，但固化资产没问题。

　　3、所以对于刚需、刚改人群来说，疫情之后是一个买房的窗口期，而对于那些拿着一笔不小的现金，又苦于没有投资渠道的人来说，买房也是一个可选项。

　　4、为什么这么说呢？

　　因为现在便宜了！

　　克而瑞会发布地产行业的各种数据排行，各个公司的销售额啊，销售面积之类的，简单算下就知道了。

　　比如碧桂园：

　　去年1-4月销售额2251.9亿，销售面积2389万平米，均价9426元。

　　今年1-4月销售额1353.8亿，销售面积1556.1万平米，均价8700元。

　　单价下降了7.7%。

　　再比如去年因为老董事长猥亵幼女案声名狼藉的新城控股：

　　去年1-4月销售额583.7亿，销售面积502.4万平米，均价11618元；

　　今年1-4月销售额252.6亿，销售面积241.2万平米，均价10472元。

　　单价下降了9.8%。

　　这都是排名前十的大公司，至于中小公司降价更厉害，原因大家都知道，钱太紧，又是偿债高峰年，都得回笼现金，那只能降价刺激了。

　　所以对于真有需求的人，赶紧行动才是正事，等人家缓过劲来，哪有这好事。

　　06

　　最后也要提个醒：

　　1、小心烂房子。这几年房地产行业变化不断，有些公司就动起了歪脑筋，降低房屋质量，最近重庆中粮祥云业主就在集体维权，因为这房子跟当初的宣传差的有点远，碰到这样的事，业主太糟心。

　　2、小心地产商的风险。除了价格，买之前也要好好做做地产商的功课，否则您买个期房它破产了可咋整？以前这种事小概率，今年可不好说了，像以建豪宅院子著称的某地产商，业内就纷纷传言撑不过夏天，您就真没必要拿自己的钱去赌了。

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