了解下：在日本当包租婆，如何避免“霸王租客”？善于利 ...

guozhiwei · 发表于 2022-10-25 08:45:26

　　米宅日本房产

　　2022-09-19 18:19

　　·上海

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　　投资日本房产时，房子有没有租给好的租客是个很重要的因素。它不仅会影响我们收益的稳定性，还会左右房产的持有成本。留学生东京租房网https://www.shenjumiaosuan.com/jp/zufang/all神居-电话400-997-8000！

　　怎么理解呢？打个简单的比方，如果租客因为收入减少付不起房租，又或者因为计划有变离开了，就会造成咱们房屋的空置。

　　空置房不仅没了收入，每个月还有修缮管理费要出，虽然金额不大，但从资产变负债，总让人心里膈应。

　　亦或者，房产租给了不好的租客，把房子折腾一番跑路了，留下烂摊子给房东收拾，增加了成本。

　　米宅之前就给大家看过一些这样的，不爱卫生的租客退租后，屋内惨不忍睹↓↓↓。

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　　还有些租客，甚至违法当起了二房东。以下就来给大家讲一个这样的例子，还是咱们中国留学生……

　　房东要擦亮眼睛，引以为戒。

　　01

　　留学生做二房东

　　一间房子租给17个人！

　　19年新冠爆发至今，疫情造成的负面影响越来越凸显，比起一直居高不下的感染人数，更让人忧心的是随着经济大环境不好，很多人面临失业和收入骤减的窘境，甚至连最基本的生活都无法保障。

　　近日，日本媒体走访了位于神奈川县镰仓市的一家不动产会社，这家名为【C/F Nets】的管理会社旗下管理着7000多间房屋，每年要处理约3500件相关投诉，近年大部分是请求降低房租。

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　　有的人还会打电话向管理会社求助，有的人却选择直接神隐，因为拖欠房租许久没有音信，管理会社的工作人员只好亲自上门，结果发现所有的贵重、非贵重物品全都原封不动地摆放着，甚至床铺还保持着主人刚起床的样子。

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　　工作人员向记者介绍，这间房子的租客是位二十多岁的中国留学生，在东京都内一家专门学校学习动漫制作。

　　可能是担心日本疫情，所以临时起意回国了，处处都在告诉我们主人离开时有多仓促和匆忙。

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　　比起学动漫的小哥，还有更夸张的，甚至连行李箱都没带，就这么“一身轻松”的飞回国了，到底是有多匆忙多紧急，收拾东西的时间都没有？

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　　作为一个成年人，这样的行为委实有些不负责任，不过比起直接动手“改造”，把租来的房子违规转手再出租来说，就显得小巫见大巫了。

　　这栋楼原本一楼是店铺，二楼以上是员工宿舍，这么窄的一栋楼，两层加起来居然密密麻麻装了18台空调外机，到底是住了多少人？

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　　房东原本是将房子租给了A，但A却在房东不知情的情况下将2楼以上的部分转租给了B后拿钱回了国，而这位接手人B，显然是“生财有道”，大手一挥将这里改造成了公寓，还招揽了17位房客。

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　　这波操作，米宅酱只能说：服！

　　国人在日本租房引起纠纷的事件也不是第一次发生了，有不少在日网友表示，正是因为这些前辈们挖的坑，导致后来人在日本租房变得困难重重。

　　很多日本房东对外国租客敬而远之，更有甚者一听到外国人，留学生等字眼立刻要求多缴纳保证金。

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　　正因为前人犯下的误，现在留学生签租经常需要比市价更高的价格，并且多数需要保证公司，才能租房。

　　但这也为后续的出租埋下了隐患……

　　02

　　留学生租客影响几何？

　　说到留学生租客对房东的影响，米宅酱能想到的主要有两个：

　　1. 房租虚高，拉高房东预期，后续退租较难按原价出租；

　　2. 不稳定。

　　前段时间，有位客户在群里唉声叹气。他抱怨疫情这两年自己赚的钱，都不够今年跌的多。

　　事情是这样的，他在英国伦敦一个位置不错的方位买了投资房，专门租给留学生。过去一直顺风顺水，虽然留学生租期短，但是因为地段好，所以留学生退租后的等待期一直不超过1个月。

　　然而疫情一来，学校的课程突然全部搬到线上，许多留学生选择回家上课，租客群体大幅减少。雪上加霜的是，原本租给留学生的租金普遍高于市场平均，这位客户不愿意降租给旁边的上班族。

　　房子就这样一直空着，空了很多个月。

　　疫情是留学生人数骤减的黑天鹅事件，如果考虑稳定租约，留学生、学生这些人群是需要避免的。

　　但如果想要高收益，留学生还是有市场。选择一个地段优质、靠近学校、学生群体中受欢迎的房屋，出租率也能保障。

　　如今，日本重开国门，2022年3~8月的新入境留学生人数共计达到12万1573人，恢复到了疫情前的水平。不过也有外国学生因为日本最近“全球第一”的新冠确诊人数，从而转向其他国家的流失。

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　　不过岸田政府如今提出外国留学生超过30万人的国家目标，相信未来来日本留学的人还会不断增长。

　　但咱们房东，怕就怕遇到第一部分提到的信用不好的留学生，不租了跑路，或者违法改房做二房东。

　　我们该如何避免呢？

　　03

　　衡量租客信用的一把尺：担保公司

　　在日本，租房是一项以信用为基础的长期租借服务，所以承租人在签约时，通常会被要求有“连带保证人”，可以是个人或保证公司为自己的信用做担保。

　　当承租人无能力交租金的时候，房东可以向担保公司或担保人索取。

　　但日本也有不需要连带保证人的租约，拿这样的租赁契约相当于房东拿着房本在裸奔，不出风险只能算自己幸运。所以，米宅酱建议各位房东购买有连带保证保证会社的房子。

　　保证公司也是精明的信用贩卖商，他们为了让自己做生意不亏（毕竟要用保证公司而不是保证人，租客需要缴纳“保证金”），会对潜在客户的信用做完整的背调。

　　信用度越低，保证公司所承担的风险也越大，自然就不会与这些人签约。因此一般在他们这一层，便帮我们筛选掉了大部分低信用的客户。

　　一般情况下，能付得起保证公司服务的客户，并有保证公司承担信用保证的，我们就觉得是个信用相对平均，甚至信用度不错的租客。

　　除此之外，选择有保证公司的租客还有一个原因，这跟日本2020年刚调整的民法直接相关：2020年4月1日起实施的民法典第465条之2调整后，对个人之间的担保合同，要求须规定最高担保金额，否则连带担保合同都会无效。

　　在这种情况下，即使你的租客有连带担保人，如果拖欠的租金或恢复费用的金额超过最高金额，你也将无法向连带担保人索取更多金额。而如果你不愿设置最高担保金，那么这个担保合同便直接无效，更让你求人无门。

　　所以相比之下，保证公司对我们反而是更高的保障。房东在选房时，慎重选择只有“个人担保”的租约。

　　不好的租客，甚至比年龄偏高的租客风险性更高，破坏性更强。

　　这也是咱们米宅军规中的一条，不做“低信誉度客户”，翻译过来，就是我们主要选有保证公司担保的租客，为你把好租客这一关。

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