分析：不要错过今年买房的最佳时机

guozhiwei · 发表于 2024-12-20 22:52:47

　　这篇文章很长，但是大家一定要精读，因为都是房产投资干货。房源链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　前几天写的关于房产投资的文章《今年该买房了》，后台截止到目前，已经超过2000条留言，都是关于怎么买房的，我发现这几天我在回复大家咨询的时间，已经远超过了我写作的时间。

　　然后在这些问题中，我发现一个普遍的现象，就是问我最多的问题形式都都不是真正的好问题，比如。

　　S叔，怎么看待燕郊的房子，或者秦皇岛的房子？

　　叔觉得广州哪个片区可以入手？

　　苏州房价还会继续上涨吗？

　　S叔，青岛今年合适买吗？

　　请问长沙的房产还可以投资吗？

　　叔，北京的房子呢，努力凑社保年限，我还有两年就可以买了，建议买偏远的大户型还是环内的小户型？

　　我发现，就是类似这种大而空的问题，根本没法回答；因为这不是一个好问题，所以不可能有一个好答案。

　　投资，尤其房产投资，是一个涉及很多因素的命题，要用非常辩证和严谨的心态去面对，既要统一宏观分析，又要具体城市具体分析，根本不是一两句话说的清楚。

　　举个例子，就好像你问我，现在上海的房价是不是太贵了？是不是不值得买呢？

　　这种问题，就不是一个好问题，就算我告诉你能买，你就能知道买哪里了么？你肯定还是很茫然，对吧。

　　1

　　房产没有价格高，低只有价值洼地

　　首先什么叫贵，上海的房价在长三角当然最贵，也许这个角度来看，投资潜力好像不高；但是如果和深圳比，上海房价就是便宜的。

　　这时候，投资者要做的，就是跳出城市来看城市的房价（注意，这句话很重要）。

　　资本都是最聪明的，都有一个“比价”效应，上海的城市基础、医疗教育、资本实力，都不比深圳差，甚至更成熟；

　　但是上海的房价，却比深圳便宜近三分之一，这时候，我看到很多资金，今年开始离开深圳，转向上海了。

　　大家一定要记住，一个资产价格贵不贵，除了资产本身的价值外，还要看同类型资产的价格。

　　资产价格都是对比出来的，资金就像水一样，一定流向资产价格低洼地，最终实现资产价值的对等。

　　投资房产也好，投资股票也好，本质是一样的，投资水平高低，并不是看我们是不是买到了好资产，而是我们是不是有眼光买到便宜的好资产。

　　那么下一个问题来了，上海更便宜，是不是上海房子随便买；而深圳贵，所以深圳的房子不能买呢？

　　当然不是，做房产投资里最难的部分，就是一般普通人看不出来，这个房产价格到底是真正的贵，还是真正的便宜。

　　举个例子，上海的房价10万一平米，很贵吧，而三四线老家的房子一两万一平米，是不是老家的房子符合便宜的好资产逻辑，更值得投资呢。

　　错了，因为你们老家的房子，宏观经济政策不会扶持，资本不会注入，人口一直在流出，所以你们老家的房子，根本就不是好资产；

　　而如果资产不好，谈价格高低，那就是个笑话，就像一个资产如果失去了流动性，你和我谈收益，那就是天方夜谭。

　　这就是我为什么在2018年提出一个观点：未来十年，坚决看空全国所有四线城市的房价，而看好一线城市周边板块，和二线城市的房价，比如上海周边的苏州和宁波，深圳周边的东莞和光明。

　　因为这些二三线城市（前提是好资产）的产业、人口、城市联动效益都好，但是价格和一线城市差距很大，就会出来价格洼地。

　　所以你回看2019年，这几个城市，涨得都很好。我的老家宁波，从2万多/平米，一两年时间就涨到3万多，东部新城板块甚至涨到了4~5万/平米，当地人惊呼，房价涨太快了。

　　这就是好资产之间的比价效应，而发生的正常现象。

　　2

　　买房别谈感情，收益率才是王道

　　去年，我宁波的朋友就蠢蠢欲动，说房价涨起来来，准备抓住最后一波上车机会呀。

　　我说等等，现在不要买，这就是典型的散户投资逻辑：买涨不买跌，你不当接盘侠谁当呢。

　　宁波目前的房价，会有10%的微涨，然后横盘两年，对，我说的。

　　我说说几个理由吧：

　　第一，宁波的人口结构，产业规模，未来发展预期，都已经体现在如今的房价里了，未来两年没有什么重大的利好，不具备上涨动力；

　　第二，从全国城市房价范围比价来看，当一线城市上海的大虹桥板块还有5~6万的房子时候，虹桥板块的土地价值，有国家级规划，有全国重要的交通枢纽，肯定比宁波要高一个量级，但价格却只比宁波多两万，这是不合理的。

　　所以，虹桥板块的利好空间还没释放完，宁波的利好已经透支。

　　结论，如果是我，这时候就会投资上海，而放弃宁波。

　　很多人可能说，Spenser你这么唱衰老家，这样不好吧。

　　你看，这就是典型的散户心态。专业投资最重要的一个心理素质，就是不要对你投资的标的物产生感情，因为这会大大影响你的理性判断，从而产生决策失误。

　　大家都是冲着投资回报率来的，哪来这么多地域情怀。（啊，宁波，我依然爱你爱得深沉，只是不是在房产，哈哈哈。）

　　3

　　买错一套房白忙20年

　　大家肯定听过很多经济学家的这类言论：

　　建议大家要投资一线城市核心地段的房产，因为它们才具备最好的保值增值功能。

　　这种经济学家，真是水平不行，但害人不浅。

　　因为这种废话，长期来看是对，因为谁都知道一线城市房产长期一定涨。但是，这句话是废话，对我们投资没有任何参考意义，反而会让我们错过真正短期投资回报率高的好项目。

　　就像前几年买了北京上海广州一线城市房产的朋友们（深圳除外，有特殊原因）经历过去三年横盘，甚至阴跌，而二线和周边城市涨近一倍，完成了补涨；

　　而今年开始，要重新关注一线城市了。

　　你想想，如果你三年前买了一线，那么这几年你的投资就白瞎了；而那些买了强二线城市，今年卖掉房子后，可以用更多的钱，来一线城市，用三年前的价格，买到好资产。

　　气不气人，伤不伤心。

　　这就是房产的板块轮动效应，这才是我们房产投资者真正该关注的核心。

　　不知不觉又写长了，哎，我说了，我说房产，可以完全写一本书，几十万字出来。

　　我自己在房产投资上，这几年算了算，花了有三千万人民币吧。我在踩盘和看房，和国内一些资深房产专家交流的时间，都赶上我写公众号的时间。

　　所以，我的这些买房经验和教训，是花了上千万的资金买回来，这句话一点都不夸张。

　　有一点很讽刺的是，买房置业，是很多人这一生中资金量最大的一笔投资，但是对如何挑选房产的知识，却非常匮乏；我敢说，95%的人，都不懂真正的房产投资逻辑。

　　结果是被很多学历都不如自己的房产中介忽悠，导致两三年后，猛然发现自己的房子不涨，追悔莫及，然后进入贤者模式，安慰自己说，反正都是自己住的，算了算了。

　　而我很负责任地和大家说，未来全国大多数房子是不会涨的，因为全国房子普涨的时代已经过去了；

　　再加上房住不炒的国家政策，未来挑到涨幅大的房子的难度，简直比炒股还难，真的，好的房产投资标的会越来越少，大家一定要擦亮眼睛。

　　4

　　最后，我很真诚地和大家说，其实我们每个人都真正需要的，是一套完整的房产投资的系统思维，你需要具备包括但不限于：

　　宏观经济政策的解读能力。

　　货币政策和财政政策到底如何影响楼市，注意，货币政策和财政政策，不同的政策，很多人搞不明白；比如这次的央行放水，和2008年的四万亿，本质上是一回事么，还是有什么不同；

　　比如房价的决定因素“长期看人口，中期看土地，短期看金融”到底怎么解读，才是到位的。

　　比如在选房子的时候，很多人90%考虑是自住体验好不好，对吧；

　　但是在专业投资者眼中，居住舒不舒服，可能只占10%的比例，其它90%考虑的是，比如学位（有没有名校加持）、交通（离地铁几百米很有讲究）、商圈（商场及周边的配套设施）；

　　比如片区规划（整片纯粹的土地更好、城市医疗水平、信贷比例，也就是能否给你更多贷款）、同片区其它楼盘价格（竞品价格）、小区面积（社区大小非常重要）；

　　比如社区居民组成比例（是年轻人多，还是中老年人多），然后再考虑楼层，几个房间，是板楼还是塔楼，采光如何，户型是否方正，等等……

　　很搞笑的是，很多年轻人买房，居然更多考虑的是开发商的装修品质好不好，来判断要不要买；

　　从投资角度来说，装修是最不值钱的，在考虑因素里的最低层，大家一定要记住。

　　另外，上篇文章后，很多老铁们都希望我开一个房产投资学习会员群，我也觉得很有必要，毕竟我总不能每天在这个公众号上写房产，毕竟这不是一个纯粹的的房产号。

　　所以我决定开一个S叔房产投资核心会员群，在这个会员群里，你至少会有以下几点收获：

　　获得房产投资的系统能力

　　我会在群里做分享和直播，从不同的角度和纬度，和你分享买房的系统化知识，从政策解读，到货币分析，从城市规划布局，到小区挑选标准，我也会邀请比我更资深的买房专家、房产大V，一起分析各个城市的房价趋势，目的就是让大家掌握一套系统的房产投资思维，

　　我真心希望，大家学习完内容之后，就不会再问这里的房子能不能买，会不会升值这种没有营养的问题了，而是自己有了一套投资买房的底层分析能力。

　　也许你不知道未来能具体涨多少，但至少你知道不会买错。如果你能做到这样，你就已经赢过了市面上80% 的普通人。

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　　当我看到国内或海外的一些优质的房产投资标的，我们会优先推荐给我们的会员，带着大家一起买好便宜的好资产。

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　　大家一起快乐地挣钱，做聪明的有钱人，不香么。

　　如果我们想要买房不焦虑，获得胸有成竹的投资眼眼光，你就需要学习系统的房产投资逻辑。

　　加入我的房产投资核心会员群，希望是你今年投资回报率最高的决定。

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