说说：专家分析：楼市出现这3个信号，房价将停止稳步上 ...

liukai · 发表于 2023-8-23 09:57:19

　　问：请问我月收入一万多，首次买房，考虑一房的小户型，自住为主，首付款只有80万左右，请问选择梅林的先科花园、凯丰花园综合楼，还是选罗湖的联城美园、新天地名居、置地逸轩好一些？谢谢吴侯街二手房https://nj.5i5j.com/ershoufang/subway/ss2523/的相关问题可以到网站了解下，我爱我家是业内领域专业的平台，提供二手房，租房，新楼盘等及时相关数据，相信可以帮到您，值得您的信赖！

　　答：你好，推荐新天地名居，同地段内是目前最新的社区，小户型租客为主，品质较好。可以看5万以下的单价小户型，厕所在卧室里面，小麻雀五脏俱全，用来上车很合适。

　　问：十三老师好！想问一下和成嘉业这个盘怎么样，能不能出手，未来保值性如何？

　　答：坂田中规中矩的盘，没有太大亮点，在福田和罗湖工作自住可以

　　投资还是建议去西部

　　问：请问老师自住兼投资买罗湖的万科东方尊峪如何？谢谢！

　　答：你好，生活半径在罗湖，纯自住可以买，投资建议回避罗湖区，跑输大势。

　　问：十三老师，您好！最近你回答了我很多问题，您的建议对我非常有帮助，万分感谢！昨天的问题又没问好，今天整理下再发一次啊。妹家有一套漾日湾畔140平，一套宝安中粮天悦壹号80多平小三房，有少量贷款，收入用于日常开支了，忽略不计。

　　最近也考虑优化下房子，想改善居住和增值，目前一个方案是卖掉现有两套，购入中介推荐的翡翠海岸南向170平，对翡翠海岸能否跑赢深圳湾，甚至能否跑过漾日湾畔有些担心，对两套换一套这种方案也拿不准，从增值角度一套大户型好呢，还是两套好呢？

　　从增值角度考虑，现有的两套房是全部保留不置换好呢，还是卖一套置换，还是全部需要置换？

　　谢谢老师！

　　答：你好，感谢赞赏！

　　深圳湾有一万套出头的房源，再减掉一些中小面积和位置品质稍差的，还剩下七八千套，数量听起来不算太少，但是面对全深圳的高净值人群和全国各地的豪客来说，这个数量就明显不够分了。

　　深圳湾，价格还会持续坚挺，并继续蓄能，在下一个阶段迎来一次分化性爆发。

　　从居住兼顾保值能力上看，翡翠海岸是不错的选择。但是不建议出手漾日。

　　用中粮换翡翠海岸是更好的选择。

　　问：你好，十三大咖，慕名而来，想请教一下:

　　本人（女），福田深户，社保十一年，有一套房子在皇岗片区的皇都广场，一号楼，属于住宅性质。高层东南，面积108，大概可以卖580-630，房子持有多年贷款早还完。满五唯一，红本在手。

　　我想问一下：

　　1、房子这些年涨的慢，是现在出手还是等两年后再出手。

　　两年后是想看看皇岗口岸规划好以后以及皇岗中学重新挂牌，房子会不会涨多一些。

　　另外，就是孩子暑假后是读五年级，两年后能确保读重建后的皇岗中学。

　　2、房子现在空置，如果建议卖我就马上卖，然后买比皇岗中学好的学区房。

　　如果不卖，就出租出去，同时看看能否抵押贷款投资点潜力房，让它价值最大化，我目前是LH单身，深户两年，社保十一年，年收入有30。

　　答：你好，皇岗口岸通关，货柜车搬去莲塘，有河套深港联合创意园区的开发。

　　但皇岗片区短期内没有什么成长性，也没有大量人口导入，光靠吃福田的老本，没有拿得出手的硬核是不够的。

　　十年前人们提及皇岗的时候就在说河套，十年过去了，空有深圳人民的一厢情愿，而今时今日的HK，对面的建设恐怕依然还会是停留在蓝图上。

　　皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢，属于补涨区。更适合资金量少的刚需族落脚。

　　皇岗中学的改建，除了硬件上的提升，软件上会有什么改变更关键。传统的教育管理体制会不会创新突破，结构失衡的教职工队伍会不会优化，优质生源的流失会不会改善。皇岗中学，更可能的是稳步提升。

　　综合考虑可以看看南山第二梯队学位房（南实南海、南二外学府、南外大冲、育才、深大附）

　　问：十三老师好！本来我和老公在深圳前海有两套房，一套鼎太大户型与公婆一起住，另一套佳兆业前海广场小户型给我父母住，共有贷款500万，我个人年收入70万，老公很难保证固定收入，去年生意亏损350万，欠银行债务后紧急把鼎太做了赎楼后抵押商业贷款500万，每月还3.8万，前广我每月还贷2万，夫妻两人背不起每月5.8万的贷款压力，老公提出卖掉前广（830万估计），还掉欠款360万以后再还鼎太的商业贷款。这个时候卖掉前海的房产实属无奈，真卖了房产，是不是不应该去还商业贷款，而是想办法去再购置一个稍便宜的房产？因为住在南山前海，我还有希望换个有潜力的小房子给父母住，同时也具备投资潜力么？求推荐，谢谢！

　　答：你好，站在投资的角度，不建议还掉商贷。如果你的收入稳定，月供就没有太大问题。

　　总价700以上还是在前海板块内找，诺德假日中海阳光玫瑰园新德家园等。需要淘笋。

　　如果想压力小一点，700以内的楼盘可以关注碧海西乡和沙井板块地铁沿线的次新盘。

　　问：十三老师，我记得您之前比较看好松山湖，它如您看好确实一直涨。目前，松山湖房价已经普遍4.2万了，部分超5万。它能到这个价的主要原因是什么？您继续看好松山湖吗，您认为接下来3～5年它大概率会继续涨还是大概率横盘？谢谢

　　答：去年10月底我去东莞调研了三天，回来写了三篇文章，11月15号发文专门写松山湖。文章明确指出，松山湖是东莞最值得投资的片区，没有之一。除了华为支撑和环境优势，更重要原因在于东莞是镇区经济，房价严重扁平化，缺少房价高地。经济强劲的东莞迟早会像深圳一样，走上分化之路，东莞的房价高地一定是松山湖。今年五月份，东莞突然开启了惊心动魄的上涨，松山湖一路领涨，一些盘破了五万，小面积低总价冲到了6万。我回看了一遍我去年的文章，发现预测完全准确，赞自己一个。对于松湖，长线我肯定是持续看好的，现在入手还会有一些涨幅，不过以东莞的一贯表现，这一波之后肯定要横盘了。

　　问：十三您好，我自2007年大专毕业来深，前两年终于入了深户，一直自己打工存钱，现在勉勉强强有了点钱，加上父母和亲戚可以借一点，现在想上车，首付极限是60w左右，自己是自由职业不稳定，月供也不能太高，想着买了先租出去，缓解贷款压力。工作地点在罗湖-南山之间，看了下南山一房是够不着了，罗湖有金城大厦，旭飞这样的小单间，福田有桐林，如果去到布吉有个小两房的选择，看了丽湖，国展，龙珠这些，但是工作就要跑到罗湖和福田，想问下买罗湖还是布吉好，罗湖就上班或工作方便，我自己十几年一直在关内租房，布吉的话起码有两房，爸妈可以来住。以后结婚了也能住得下？买了就没有能力那么快换房了，收入增长比较慢，所以迟迟未下手。

　　答：2007年大专毕业，现在应该三十多了，还没结婚，只能凑出60万首付，说句扎心的话，以后逆袭的可能性也不太大。

　　这套房子估计至少要住个十年八年，弄不好就是一辈子，所以功能性比什么都重要。

　　旭飞、桐林这种年青人过渡的单间和小一房不适合你，直接去买布吉的老破小两房吧。

　　好好装修下，然后把爸妈接过来，安心找老婆，娶妻生子。

　　问：十三老师好，我去年11月深圳去豪宅税后在南山前海买入一套，目前市场成交价涨了约35%，715新政前在南山前海又定了一套900万三房（比市场价便宜近100万），已网签，原本想配婚买入，现在不确定能不能办了，又有点担心这个片区会横盘两三年，月供会把利润吃掉，我目前有三种选择：1、转售他人；2、换一个五成首付的人代持；3、继续想办法配婚破限购；如何选？如果坚持配婚，你们可以提供资源吗？谢谢

　　答：新政之后，前海南是我们认为要跌的片区，因为居住属性弱，炒家太多，6月之后冲高到不理性的价格，比如佳兆业前海广场89平挂到1300万，泡沫令人无法直视。

　　同样要回调的片区还有沙井和光明，大家记住一点，炒作期追逐概念，横盘期回归居住。

　　再说你这套，900万三房，应该还能扛过第一波跌幅，不过你现在的最大问题，不是前海横不横盘，月供会不会吃掉利润，而是你原本没有资格。

　　新政前有很多操作空间，现在基本都被堵死了。

　　转售他人不是你想转就能转，除非你和卖家签了主体转让协议，同时还要找到接盘人；

　　婚票现在行不通了，一是找不到，二是要把房子放到对方名下；

　　代持同样需要卖家配合。总之条条路都难走，做好损失定金的心理准备吧。

　　最后说一句，双11之后你买入第一套已获利35%，在没有资格的前提下，新政前又高价硬上第二套，导致今天的结果，这是人心不足的必然，也是引发严厉调控的因由。

　　问：十三老师，请问从长远来看，北上深房价会一直涨下去嘛？深圳房价的天花板能看到多少呢？

　　答：从长远来看，北上深房价当然会一直涨，因为通货膨胀一直在继续啊。

　　深圳房价的天花板，明年中旬短期到顶，长线则没有顶。

　　不出意外，深圳未来会是全中国房价最高的城市。

　　问：提问: 十三老师，上午好！目前不在深圳工作，打算几年后全家去深圳生活，3年后小孩读初中。看过宝中一些楼盘大多楼龄普遍12年以上了(壹方城新但买不起)，不想买这么老的房子，且宝中片学校也很一般。看过灵芝地铁附近的中洲华府和华联城市全景较满意，5年左右次新，小学:灵芝\/宝民\/孝德，中学对应:宝中\/ 宝安中学（集团）实验学校 \/ 宝安外国语（集团）中学，听链家说宝中积分不高很难进。综合税费和中介佣金单价差不多10万一平了。结合目前价格，学位，地铁和商业以后在这里生活，您觉得这两个盘值得入手吗？谢谢！

　　答：感谢付费提问。

　　这两个盘位于灵芝和洪浪北，不是宝中的一类地段，周边环境和宝中相比要LOW不少。

　　但是楼盘新，居住体验比较好，会对不少新房癌患者的胃口。选筹很多时候没有绝对答案，尤其是自住，选你喜欢又买的起的就对了。

　　学校方面，宝中学位严重紧张，学区范围太大，又囊括众多老盘，都是居住多年的高积分人群，现在买这两个楼盘，要充分做好孩子上不了宝中的心理准备。

　　其实你的总预算已经上到了八百万，如果能把楼龄放宽一点，完全可以考虑带宝安实验，又是一类地段的凯旋城和西岸观邸。

　　问：提问：十三老师你好，现在手里有200多万，二套，深户家庭二套，老婆没有贷款记录，目前工作区域在丹竹头，现在想买一套4房的改善自住为主，目前看了颐安3期还有一套109低楼层4房，麟恒3期的129平4房，锦荟广场的129平朝梧桐山的四房，不知道这里你会推荐哪一套(主要升值潜力大一些),颐安就是稍微小一点，楼层也比较低，不知道以后会不会不好出手，付费咨询的话不知道怎么付费哈

　　答：抱歉回复晚了，不必纠结付费咨询问题，我们差的不是8块也不是88，我们差的是80万，880万。。。我们比较反感的是，一个度娘就能搜到的问题，却要各大星球提问。每个行业的人都不是那么容易，很多时候，尊重别人就是尊重自己。

　　对于大户型，我的个人观点是宁做凤尾不做鸡头，锦荟广场一个楼盘茕茕孑立的矗立在龙岗大道南面，每次路过总觉得这个盘的业主好孤独。麟恒这个盘还勉强，但是刚需户型过多，大户型也是鹤立鸡群，颐安三期的109是朝东北的，矮楼层会有采光影响，可以对比一下石芽岭和睿智华庭，以及颐安的二手。

　　很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导，请关注“深圳十三房”公众号提问