聊一聊：停止拆迁？住建部已明确，2022年起，20年的老房 ...

guozhiwei · 发表于 2023-9-13 08:34:21

　　提到拆迁，人们第一时间想到的就是“暴富”，因为在过去二十多年里，很多城市都上演了一个个拆迁暴富的真实案例。拆迁之所以能够让拆迁户一夜暴富，根本原因还是房价太高了，不管是赔偿现金还是赔偿房子，都是很大一笔财富。现如今，在很多城市，房价都在万元以上，而很多人通过拆迁就可以获得10套左右的房子，这可能是很多人一辈子都挣不到的财富。就比如笔者的一位同学，他家拆迁就赔了1000平方米的房子和200多万的现金，就算房子按照1万元的单价计算，笔者这位同学也通过拆迁获得了1200多万元的财富。并且这还只是一般的拆迁赔付水平，在一线城市，拆出千万富翁和亿万富翁并不算稀奇的事情。2023年土地征收赔偿标准明细https://www.zaimingchaiqian.com/news/23726北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　其实拆迁也分两种，一种是城中村拆迁，一种是老城区拆迁，一般大家认知中的拆迁都是城中村拆迁。因为城中村拆迁有很多土地，这些村民有宅基地和土地，所以拆迁补偿自然会非常高。特别是在寸土寸金的一二线热点城市，城中村拆迁现在赔偿金额可能都是千万起步，上亿也是常有的事情。比如在深圳白石洲拆迁过程中，就拆出了1800多位千万富翁和亿万富翁。而对于第二种老城区拆迁，也就是老小区的拆迁，拆迁补偿远低于城中村拆迁。其实原因也很简单，老小区拆迁主要是为了改善老小区居民的居住环境，所以一般都是补偿一套面积相同的安置房，再补偿一定金额的装修费和安置费。这些拆迁补偿，虽然和城中村拆迁相差很大，但是却实实在在解决了老小区居民居住环境差的问题。

　　对于老城区的棚改拆迁，起源于2005年，距离现在已经17年之久了。而针对棚改拆迁其实也分为两个阶段，第一个阶段是2005年-2012年，这一阶段主要针对煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场的棚户区进行大规模改造。而第二阶段就是2012年一直到现在，在2012年，要求加快推进棚户区（危旧房）改造，而这里的改造主要是针对“城中村”、城镇危旧房。特别是城镇危旧房，不仅存在安全隐患，同时居民居住环境也非常差。

　　另外，通过拆迁改造城镇旧房，不仅可以提高土地利用率，同时也提升了城市的环境，让城市越来越现代化。随着城市的发展速度加快，城市中的城中村和老小区拆迁改造的速度越来越快，这意味着越来越多的居民从破旧的房子搬进新房子里。根据不完全统计数据显示，截至2018年底，全国一亿多居民“出棚进楼”。很明显可以看出，棚改拆迁是一个惠民的福利政策。

　　特别是进入2014年之后，在国家的政策扶持下，棚改拆迁补偿的安置房改成了赔偿现金，也就是棚改货币化安置政策。由于棚改货币化政策让大量资金流入房地产行业，房地产行业在资金的支撑下，发展速度也越来越快，棚改拆迁的速度也越来越快。其实，不管是过去的普通拆迁还是现在的货币化拆迁，老小区业主都是接受的，因为不管是何种拆迁，都可以改善他们的居住环境。所以，对于家中有老房子的人来说，他们都是期望拆迁的，不仅能够改善自己的居住环境，同时还能够获得一笔不小的货币补偿，这样可以缓解自己的经济压力。但是对于棚改货币化政策，刚需购房者是不喜欢的，因为棚改货币化拆迁政策导致大量资金流入楼市之中，同时拆迁户也都有足够资金去投资房产，这加剧了楼市炒作现象。

　　可以说，2015年之后三四线城市房价之所以能够持续大涨，根本原因就是棚改货币化安置政策。很明显，这个政策既不利于刚需购房者，同时也不利于楼市的正常发展。另外，棚改货币化安置政策也加剧了老房子的炒作，很多投资客都喜欢投资老房子，并且越老越破旧的老房子更受投资客的喜爱。很明显可以看出，这是一种畸形的楼市现象，不利于楼市的健康发展。因此，最近几年国家已经在逐渐减少老小区的拆迁，不仅仅是因为以上几点原因，同时也是因为我国住房资源已经过剩，没有必要再继续拆低建高了。更重要的是，通过过去十几年拆迁，绝大部分存在质量问题的老房子都已经被拆迁了，剩余的老小区基本上没有太多质量问题，最多也就是破旧一些而已。

　　因此在过去几年，国家在不断减少拆迁数量，根据相关数据显示，2018年全国棚改规模为626万套，2019年为318万套，而到了2020年，全国棚改规模已经减少至209万套。更重要的是，在2020年底的政策例行吹风会上，住建部副部长黄艳也明确表示：未来城市规划中要摒弃急功近利和大拆大建，要改变城市建设的拆迁文件，注重“绣花”功夫，突出地方特色和人居环境的改造。那么是不是意味着以后就不拆迁了呢？答案是否定的，因为在2022年的政府工作会议上指出，住建部公布半年度重点工作机会时提到了“稳妥推进棚改工作”事项。也就是说，虽然拆迁数量在逐渐减少，但是以后拆迁还会继续进行。另外，在住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（意见征求稿）》中也明确指出：

　　除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

　　很明显，2022年棚改拆迁并不是彻底停止，只是今年拆迁的项目数量会大幅减少，未来一个区域的拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。也就是说，未来在老城区，可能只有20%的老房子会拆迁，而大部分老房子不会再拆迁。那么，以后不拆迁了，这些老房子该怎么解决呢？对此，在住建部会同改革委、财政部共同印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》中明确指出：全面推进城镇老旧小区改造，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需要改造城镇老旧住房小区改造任务，涉及21.9万个城镇老旧小区改造。

　　也就是说，未来大部分老小区不会再进行拆迁了，而是会通过旧改翻新来解决居民居住环境差的问题。对于老旧小区的旧改，主要体现在“基础类”、“完善类”、“提升类”这3个方面。目前很多小区已经完成了旧改工作，不仅小区的绿化环境得到了极大改善，同时小区的线路管道、照明设施和墙面路面楼道的修补翻新，还有很多小区通了暖气，并且还加装上了电梯。

　　更重要的是，在政策的扶持下，一些老小区还引进了服务水平更好的物业公司，同时还新增了医疗和养老这些公共服务。也就是说，对于那些房龄超过20年的老房子，在旧改政策的支撑下，以后都会慢慢完成翻新改造。最后大家也需要知晓，随着旧改政策取代棚改政策，房子的金融属性会慢慢减弱，这也是一种楼市调控政策。

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