懂得：来硕律师｜不同性质的房屋征收标准不相同，适用的 ...

xubin · 发表于 2023-10-28 11:26:07

　　门面房与住宅楼各有各的拆迁补偿标准，城市和农村的房屋拆迁补偿也不尽相同。对于被拆迁人来说，如果能够提前知道自己的房屋应该怎么补偿，在协商拆迁补偿的过程中，就可以更好的维护自己的合法权利。咨询拆迁律师https://www.zaiminglawyer.com/北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　法律依据

　　《土地管理法》与《国有土地上房屋征收与补偿条例》都是房屋拆迁的法律依据，区别在于一个针对集体土地上房屋拆迁补偿安置,一个是针对国有土地上房屋征收的法律。我们以这两部法律所适用的范围，分成城市拆迁与农村拆迁两种常见的类型。

　　城市房屋征收补偿标准：

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定补偿包括以下几项：

　　(一)房屋价值的补偿;

　　(二)因拆迁造成的搬迁、临时安置补偿;

　　(三)因拆迁造成的停产停业损失。

　　该规定基本上包含了城市房屋拆迁的各种补偿点，被征收人一定要知道，对拆迁中什么会补偿什么不会补偿要心中有数。《条例》并没有详细规定每个补偿项目计算标准，房屋价值的计算也只是大概的规定了不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边房地产市场价格。因此房屋本身价值补偿可以理解为为“参照周边房地产市场价格”。《国有土地上房屋征收评估办法》具体规定是:“与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产项目”。这些是决定房屋市场价格的因素，评估机构在进行评估时必须进行评估分析的因素。因为毕竟不是所有人都有评估师的眼光与能力，这里您只需要看一下周边的商品房交易情况，心里就大体有个数了。依据是《国有土地上房屋征收评估办法》规定的被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估。当然《评估办法》规定还可以采用收益法、假设开发法评估等两种以上的评估方法进行评估，相比较取最优的评估结果。

　　房屋价值补偿在拆迁补偿中所占比例最大，也是很多别拆迁户所关心的主要问题。其次，搬迁费、临时安置费和停产停业方面的拆迁补偿，更多的应考虑被拆迁户的具体情况。由拆迁户与拆迁方通过协商，亦可委托房产价格评估公司通过评估确定具体价值。

　　农村房屋征收补偿标准：

　　农村房屋征收一般分为三种情况：

　　1.优先采取宅基地置换，房屋一般按照重建成本价补偿;

　　2.商品房置换，相同地段的房屋补偿标准最低是“拆一还一”。

　　3.货币补偿，在保障被拆迁户生活水平不降低的前提下，在当地购买原住房面积房屋的价格;

　　相对完善的国有土地上房屋拆迁补偿，集体土地上的房屋拆迁没有类似《条例》这样的专门法规，拆迁补偿规定在《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《物权法》等几部法律之中;补偿的项目也包括房屋补偿、搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失等几方面。但是对房屋价值、宅基地的补偿，几部法律并没有给出明确的规定。这里只能说是参照《国有土地上房屋征收与补偿办法》。

　　农村地区房屋拆迁最低补偿原则“拆一还一”，这是最基本的底线，简单的讲就是在拆迁安置保障农民的住房面积不能下降。

　　已列入城市规划区的农村房屋征收补偿标准：

　　农村征收补偿标准也不是全部无章可依。如果房屋所在的集体土地已经被征收为国有，但没有进行过拆迁补偿，现在房屋所在地段已经划进城市规划区中，依据司法解释规定应当依照国有土地上的房屋征收补偿标准进行安置补偿。

　　实践中的房屋征收应当先补偿、后搬迁

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）第27条规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”

　　“先补偿，后搬迁”通俗来说也即房屋征收补偿部门必须在给予被征收人合理的补偿后，才可以要求被征收人进行搬迁。不论房屋征收部门同被征收人是否达成了征收补偿协议，均应当坚持“先补偿，后搬迁”的征收补偿顺序。注意：“先补偿”不仅指补偿的时间要早于搬迁的时间，而且应该是全部补偿、实际补偿、补偿到位。如果房屋征收部门仅仅支付了部分补偿费用，不应视为已履行了“先补偿”义务。

　　“先补偿，后搬迁”是法律赋予被征收人的权利，当您在房屋征收补偿的过程中，如果遭遇房屋征收部门没能予全额补偿，或是未能提供用于产权调换的房屋就强制要求搬迁的行为，要勇于使用法律武器保护自己的权益！

　　ABOUT

　　北京来硕律师事务所是经北京市司法局批准于2013年12月成立的合伙制事务所。自成立以来，来硕秉持客户至上的理念，尽心竭力为客户提供优质、高效的法律服务。在征地拆迁领域，我所成立了专业的律师团队，团队律师均为行政诉讼和征地拆迁领域的专家型律师。来硕征地拆迁律师团队九年来共代理案件近千起，足迹遍布全国除西藏外的所有省级行政区。团队成功代理了江西省龙南县房屋拆迁案（最高人民法院评选为征地拆迁十大案例）、解某诉河北省某县政府房屋征收决定案（2014年推动河北法治进程十大案例）等上百起具有社会影响力的拆迁征收典型案件。律所主任燕薪律师还参与了丁汉忠案（致两人死亡）、曹春生案（致一死一伤）等涉拆迁刑事案件的辩护，取得了较好的辩护效果。前述案件均在全国范围内被媒体广泛关注和报道。来硕以“诚谨、仁爱、专注、良知”为宗旨，现已成为在征地拆迁、行政诉讼领域享有盛誉的律师事务所之一。