聊聊后悔药！十年前认为房价会跌的人错在了哪里？

guozhiwei · 发表于 2024-8-30 12:08:07

　　因为他们不明白房地产其实是个没什么利润的行业，而且成本很透明，人们对未知的东西总是充满阴谋论，你可以参考美国人怎么面对新冠防治居家令。个人急售二手房出售链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　房价=拿地价格（楼面价）+设计监理造价等费+建筑成本+税+融资成本+利润空间+营销成本+销售成本。

　　拿地价格：现在一般网上可查，都是走拍卖的。容积率和最大高度都是提前定下来的，并不是开发商想盖出来多少层都行。

　　建筑成本：如果不带装修，根据结构不同，一般高层2000～3000/平，超高层3000～4000/平。

　　设计监理造价等费用：建筑成本的10%。

　　融资成本：一般20%/年左右。但开发商也不是全款都全融资，融资比例我们假设50%。

　　营销成本5%，销售成本3%。这些是给售楼处、中介、广告公司、企划部等等。

　　税率：20%左右，包含增值税、营业税,、土地增值税、教育附加费、企业所得税。

　　现在假设，在二线城市，开发商拿到拿地价合到建筑面积每平米7000元的一块地，盖高层精装房。假设拿地之后一年开始卖期房。

　　那么他的成本是：

　　拿地价7000/㎡+建筑成本2500+设计监理费250+装修成本1000=11750元/㎡这是理论成本

　　11750 x 118%（ 100+融资成本10+营销5+销售3）=13865元/㎡这是实际成本

　　13865x120%（税费）=16638元/㎡

　　所以建筑成本2500/平方米的房子，开发商不挣钱的情况下，在二线城市开盘价要卖到16638元。

　　如果是第二年，还会更贵10%，因为开发商是贷款干的，房子不卖出去每年会有利息。第二年就是16638x110%=18301元/㎡

　　2018年方林在沈阳以6900元/㎡楼面价拿地（楼面价是已经均摊到建筑面积上的，不均摊是28000/平，因为容积率是4）

　　现在2年后售价20000，按照我给出的公式，他的成本是18301。

　　今年沈阳的拿地已经从7000来到了10000，两年后房间也会随之来到26000左右。

　　北上广或者十八线小县城，可以自行用拿地价格代入去套。

　　比如说地如果是免费来的，那么确实有可能做到3000-4000的房价（建筑成本1500-2000）。如果地是2万/平来的，开盘价最低36000。

　　这都很透明，你可以算算，有些开发商是赔本的。

　　有些人又要问，开发商既然没什么利润，为什么要干这个买卖？因为这个行业可以容纳大量的资金，还不需要技术积累。

　　不然告诉我，我有5亿现金，我应该投资什么？

　　开5000家拉面或者沙县？管不过来。

　　做产品？回本慢，厂房投入大，没有营销渠道，没技术，没品牌。

　　也就开发房地产能把五亿都投进去，万一赔了也不会赔太多，反正手里还有房子可以顶账。