分析：三年跌了20%,我为什么仍然看好北京楼市？

liukai · 发表于 2024-9-22 03:39:57

　　万万没想到，

　　有一天我们讨论

　　“房价下跌”这个话题，

　　竟然会以北京作为典型城市案例.

　　北京的房价跌了，这件事没有任何疑问。上林苑链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　那么北京的房价，究竟跌了多少？

　　01

　　三位地产媒体人的北京购房兴衰史

　　简一老师到房产媒体人同行的群里问了一圈，收获了绝大多数北京地产媒体人的血泪控诉，只有极少数房子守住了阵地，还有个别实现了逆市上涨。

　　简一老师选取了几个比较典型的案例来做一个盘点：

　　某位不愿透露姓名的房哥说，还好去年3月抓住小阳春的时机把房子出手了，现在想想还觉得心有余悸。这位房哥出手的那套房子位于丰台区四环内，属于地铁刚需上车盘。本来觉得是最不愁卖的房型，愣是挂了5个月、降了两回价，最终，60多平米的房子以成交价330万得以转手。

　　“还好还好，亏得不多，”房哥摸了摸胸口以掩饰自己的心痛：“你现在再去看看那边的房子，晚卖一年再亏50万不是梦。人嘛，最重要的是学会知足。”

　　接下来出场的是某不愿透露姓名的房叔，一位坐拥“千万级”豪宅的国内TOP房产媒体主编。聊到“千万级豪宅”，他表现得很低调：“嗐！在北京千万级算什么豪宅啊。”

　　千万级豪宅的拥有者前两天看到小区楼下中介发这样的广告：“楼王3居室，西南向，无遮挡，160平米，周期快可1150万元成交。”房叔说，这一小区属于北三环次新房，大户型房屋较多且交通便利，就是房子总价高不好卖，广告里的这名同小区业主降了大概300万左右。

　　“再降下去就不是千万级了。”房叔表示很心痛。

　　当群里响起一片“北京楼市普降，韭菜无一幸免”的哀嚎时，一位一直沉默不语的房姐发言了。房姐说，自己身处北京楼市当下唯一的高地，还要感谢自己家上小学的小祖宗——目前，全北京几乎只有西城区小户型牛校/直升校的学区房依旧坚挺。

　　看看这张图，虽然是去年十二月的房价变化图，但也足以说明一切了。

　　如果你还是觉得个人经验不够有说服力，那我们来看看官方数据。

　　我们引用去年年底中国社科院的一组数据：

　　“北京房价进入2017年以来的新低：与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。”

　　说它三年跌了20%，真的一点都不是夸张。

　　02

　　为什么是北京？

　　有人说，喊了这么久的三四线城市楼市要凉，很多三四线的楼市却半点不见动摇之意，一直说一线城市长期在资产配置中占据最高优先级，北京却比全国绝大多数城市都降得厉害……为什么？

　　简一老师不想说别的大道理，只想说三个词——政策、政策还是政策。

　　如果你问我北京房价为什么跌了这么多，只有政策这一个原因可以去解释，说太多都是废话，政策才是实质。

　　有人说，是因为限竞房啊！这话没错。但限竞房，难道不是政策么？

　　从2017年年末开始，限竞房地块主宰了北京的土地市场，相关项目则从2018年开始集中入市。最近两年，限竞房占到了北京整个新房市场供应的70%。

　　而只要某个区域内有一个限竞房项目，就容易把整个区域的成交量分流过来，也会拉低均价。

　　再者，北京调控政策的严厉程度，即使是跟上海这样的同等级城市对比，也要强上很多。

　　北京：

　　首套，购买普通住宅，最低首付比例35%，购买非普通住宅，最低首付比例40%；

　　二套，购买普通住宅，最低首付比例60%，购买非普通住宅，最低首付比例80%。

　　上海：

　　普通住宅首套首付35%，二套50%。

　　非普通住宅首套房首付也是35%，但二套为70%。

　　论政策之严，放眼全国谁敢叫板北京？

　　所以说，不需要扯太多有的没的，北京楼市政策控场，是唯一的价格变动逻辑。

　　03

　　为什么我仍然看好北京楼市？

　　简一老师从一而终地看好一线城市，这个判断并不会因为被北京打了三年的脸就发生改变。

　　原本你要是问我“北京楼市什么时候能由凉转暖”，我可能还给不出一个明确的答复，但疫情一出，我却基本可以认定这个转折点就会在近两年内渐渐浮现。

　　这里就不仅仅是政策因素来左右了。

　　其实，北京楼市的需求一点都没有减少，它只是被抑制了。

　　我们一起来看一组数据：

　　有机构做过测算，在北京，每年有40万外来常住人口有购房需求。800万常住外来人口，叠加上各项条件限制算二十分之一，得出的数字是40万；

　　2018年在北京登记结婚的小夫妻有12万对，就算再打一个对折也要产生6万套婚房需求；

　　同样的逻辑去计算，北京每年迎接小学生入学会6万套购房需求；

　　每年23万大学毕业生，会买1.5万套房……

　　将这些数字相加再进行一个去重，北京每年依旧要产生约50万套的首次购房需求。

　　而北京楼市每天的成交量为多少？只有20万套左右。

　　当然，你可以说50万套的需求估算方式不够严谨，但即使在此基础上再做削减，北京楼市的需求量也依旧达到了实际成交量的2倍以上。

　　我为什么依旧看好北京楼市？供需不平衡是一个最底层的逻辑，遵循的是最基本的市场定律。

　　那么，为什么是近两年？这就要说回政策了。

　　这几年的北京楼市调整期，房价下跌，全行业都承受了较大的压力。如果北京楼市持续这种状态，再延续一年的话，对整个房地产市场，甚至是北京的城市建设等，都会有很大影响。

　　如果没有疫情，我们可以认为北京还能够承受这样的影响，但疫情拖慢了整个经济发展的进度，这需要一个全面的市场补足。

　　其实，最近北京的土拍市场，就已经浮现出了一些信号。简一老师会在近期的文章中再详细分析一下这场土拍，以及背后的风向性意义。建议关心北京楼市的朋友可以收藏本文并关注我，我会在后续的文章中进行深度剖析。

　　如果说降了20%的北京楼市，刚需还不能把握这上车的绝佳机遇，那么今年过后，这样的北京楼市，应该是一去不复返了。

　　提要：

　　北京的房价跌了，跌得还不是一点点。

　　引用去年年底中国社科院的一组数据：“北京房价进入2017年以来的新低：与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。”

　　我们几乎可以说，北京楼市三年跌掉了20%。

　　作为一线城市的北京，房价为什么能跌得这么狠？其实说再多都可以只归结为一个原因：政策。政策压抑了北京每年新增的30万购房需求，也压抑了北京的房价。

　　不过，如果北京楼市持续这种状态，再延续一年的话，对整个房地产市场、甚至是北京的城市建设等，都会有很大影响。

　　简一老师判断，疫情下的北京全国最严楼市政策，应该是时候微微松点口了。

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