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    说一说:日本买房的这八个铁坑,我们再告诉你一遍!

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    楼主
    发表于 2022-3-30 19:43:13 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

    西虹网 西虹网  ◎掘金日本房产(ID:Japan_gold) | 掘金酱 版权声明: 本文首发于掘金日本房产(ID:Japan_gold),为原创作品,其他公众号转载此文时,需在正文前署作者名、标来源,并同时转载文末二维码,否则视作侵权。日本房产网https://www.shenjumiaosuan.com/神居秒算日本房地产投资一站式服务,收录约15万栋楼盘20年交易数据,实时更新日本房价,提供日本房产、日本房源等信息,日本买房、移民、贷款、租赁请关注神居秒算!7*24小时咨询服务热线400-997-8000!
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    西虹网 西虹网  海外购房人生地不熟,最怕就是踩坑。
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    西虹网 西虹网  去日本买房,即使法律如此完备的国家,也得防。 你跟买过日本的朋友问在日本购房要注意什么,回答都是五花八门,比如看它收益率那么高,最后扣一扣也都没了; 又或者买了房才发现,水管坏了、马桶堵了、空调老化,一系列需要人工解决的房屋问题,维修费一下来,分分钟让你一个月的房租搭进去。
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    西虹网 西虹网  掘金酱结合自己的经历,和在各个平台上读到的赴日买房经验,跟咱们的掘金房东们再度升级防坑手册,以下这 8个铁坑 ,你去买房时,一定要擦亮火眼金睛,小心一晃神踩进去。
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    西虹网 西虹网  “表面收益率”不是真实收益!
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    西虹网 西虹网  这句话要重复三遍: “表面收益率”不是真实收益!“表面收益率”不是真实收益!
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    西虹网 西虹网  我们买日本房产投资,除了因为它是日元资产,就是看中它稳定、租金回报率高这两个特点。所以,会看收益率,你的投资就成功了一半。
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    西虹网 西虹网  在一些日本房产的信息发布平台上,时常会看到“表面收益率”这个词,掘金酱要在这提醒各位,虽然有“收益率”三个字,但这并不是你真实拿到手上的年化收益率啊! 注意这个词前面还有个定语—— “表面” 。
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    西虹网 西虹网  何为表面? 就是我们国内说的“毛”、没有扣除成本的粗算收益。 这个收益的计算方法是直接把一年的租金所得,除以房屋的价格得到的。 而要参考真实拿到手上的钱有多少,就要去找对应的“真实收益率”。
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    西虹网 西虹网  所以,如果一个中介指着一个“表面收益率”在那边大做文章,说什么这个房子收益率达到了10%! 千万别相信。 日本的持房成本还包括房产税(固都税)、托管房产的费用,以及每个月要交的修缮金和物业费(这与托管费不同),杂七杂八的费用减下来大概会砍掉1%-2.5%的收益。
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    西虹网 西虹网  即使标榜“真实收益率”,也有水分!
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    西虹网 西虹网  不过一些中国的日本房产中介的水也深,即使告诉你是“真实收益率”,也会遇到“虚高报价”的情况。
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    西虹网 西虹网  一些中介的惯常做法是 略去固都税(房产税)等税费,以及托管费的成本不计 ,这部分能让收益率看上去高那么0.7%,有时候就让买家觉得很不错。
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    西虹网 西虹网  可是,当你买了房、开始付出这些成本的时候,就会发现自己真正拿到手里的钱并没有那么多。
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    西虹网 西虹网  那真实收益一般该怎么算呢?↓↓↓
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    西虹网 西虹网  (月租金*0.95-管理费-修缮费)*12-固都税
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    西虹网 西虹网  租金回报率=年化真实收益/房价
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    西虹网 西虹网  这个公式也是我们为掘金房东计算时使用的公式。 大家快快收藏!
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    西虹网 西虹网  有些人习惯将购房时花费的6%成本(包括中介费、购房税等费用)也算进分母的房价中,不过这个费用会随着你的持有时间拉长而变少,过了5年基本上就可以忽略不计,所以一般情况下是不计算的。
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    西虹网 西虹网  因为前几年,国内出现了很多P2P暴雷的问题,那些承诺有多少收益率的广告已经被执法部门统统定性为 虚假广告 。 只要是投资者拿不到的收益率,就不能写在广告里误导投资者,这是国内的新规.
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    西虹网 西虹网  所以,你虽然可以在日本的广告里看到这两个收益率,但在国内,如果中介还把这个收益率直接标在公共传播的产品文案中,是违反广告法的。
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    西虹网 西虹网  房价虚高是魔鬼!
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    西虹网 西虹网  要留意你买的房是不是高于周围的房价。 日本也有虚报房价的情况(虽然不多),所以,在买房前你可以了解一下周围的房价,比一比价。
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    西虹网 西虹网  有些房主也接受购房者谈价格,但如果是那种很抢手的房子一般就不可能讲价了。 掘金酱这周末就看到一个房87万人民币,周末刚一放出,房主就收到了5个购房申请。 如果这个时候你还跟房东砍价,那很快就会被后来者抢掉这套房。
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    西虹网 西虹网  比价的方法有很多,大家可以在网上查一查。 一般,可以在日本的房价网站上去搜索周围同类型房产的价格,就能得到一个均值,拿来内心衡量一下。
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    西虹网 西虹网  不过我们平台的产品很少这样的问题,因为我们在选择房产,价格会直接通过我们的选房专家进行严格筛选,价高又收益率低的房产,掘金酱是不会给我们的掘金房东们滴!
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    西虹网 西虹网  以上是在东京的情况,东京毕竟是二手房市场的天下,投资主要买二手房,在市场调节机制的作用之下,虚晃报价的情况一般比较少。 真正经常出现虚报高价的,其实是大阪。
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    西虹网 西虹网  因为大阪能365天做民宿,一些新建的酒店式民宿就冒出头来。 而面向中国投资者的新建酒店民宿中,几乎都有个统一的特点,就是“价格虚高”。
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    西虹网 西虹网  它仰仗的是中国人对大阪过度高的评价和预期,有时候报价会严重高于平均水平,超过50%的价位情况并不少见。 所以,在买大阪民宿时,记得一定要提前了解大阪的市面价格,擦亮眼睛避免踩坑。
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    西虹网 西虹网  外国人就不要买新房来投资!
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    西虹网 西虹网  在东京投资买房,绝不选新房。 绝不选新房。 绝不选新房。
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    西虹网 西虹网  东京的新房价格是二手房的一倍左右,房价连续涨了几年,日经新闻去年还报道过,目前新房价格已经创了1990年以来的新高。 有不少日本刚需们放弃了购买新房作为自己的首套房,而是买了二手房。 2020年东京奥运会后,有价无市的新房房价也更容易下跌。
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    西虹网 西虹网  另一方面,新房投资并不适合外国人。 为什么? 因为外国人基本上贷不到像日本人这样的低息高成数的贷款。 一个日本人买新房投资,他能以2%左右的利率、仅2成的首付买到新房,这样他就能用小成本杠杆去翘高租金。
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    西虹网 西虹网  作为中国投资者,以个人名义购房的话,除非你在中国以外的发达国家有能用缴税单证明的收入,不然基本上拿不到日本的贷款。所以就要用全款去买,这个时候,你的投入大大提高,但租金收益率可能还远不如二手房来得高。 性价比实在太低。
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    西虹网 西虹网  所以,如果有人知道你只是投资,还硬是推荐你买东京的新房,千万被忽悠,太不值了!
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    西虹网 西虹网  低于40万人民币的投资物件,就别买了
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    西虹网 西虹网  有不少人想购买诸如东京多摩地区,或者去名古屋、福冈等地的房产。 如果你不了解上述的这些城市,只是因为看到有宣传说这里还不错,推荐去投资,那掘金酱劝你谨慎。
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    西虹网 西虹网  这些地区30-40万人民币确实能买到一套房,但除了福冈的人口还算是在增加,名古屋等其他二线城市人口却在减少。这会导致一个很直观的问题, 你的房租空置时间过长。
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    西虹网 西虹网  房屋一被空置,收益率就要大打折扣了,如果一下还空置个3-5个月,可能基本上你这一年来一半以上的收益就没了。
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    西虹网 西虹网  另外,我们要意识到,除非是运气特别好,投资基本上遵循以下规律: 你投入得越多,收益也就越高。 这也是为啥日本的房产投资有入门级、中级和高级的分别。
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    西虹网 西虹网  入门级就是40-150万人民币的单个公寓,这类的净收益一般在4%-6%之间。 中级则差不多是200万起跳的民宿,收益率在6%-8%。 高级就是投资一栋楼,收益率约为6%-10%左右,而且这个收益还能保障“经营管理签证”的续签。
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    西虹网 西虹网  所以,你买到一个三十几万的房产,它的收益也不会太好。 如果你看到一个物件它房价低房租还很高,也要警惕——会不会是租金过于高了? 后面这个租户走了以后,你还能拿到这么高的租金吗?
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    西虹网 西虹网  旁边有墓地的房产,你可能会介意!
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    西虹网 西虹网  因为日本的土地是永久产权、私有制,土地是自己的,所以想怎么处理就怎么处理,包括人的身后事……
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    西虹网 西虹网  因此,在日本各地分布着不少小范围的墓地。 遇到墓地这事儿,咱中国人会觉得晦气,日本人也有这样的感受,所以墓地附近的房产价格和租金都会比其他地方低。 如果你不知道这里有墓地,然后看到这个比平均价格要低的房觉得可以入手,那就惨烈地踩坑了!
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    西虹网 西虹网  不过,也看你的接受程度,其实也有不少人在这个市场里游刃有余。 如果你介意,那么在购房前就研究下附近有没有墓地,避免买到墓地房。
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    西虹网 西虹网  户数极少(一般少于20户)的公寓,慎选!
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    西虹网 西虹网  这里考虑的是修缮费用的问题。 因为我们是房东,每个月都要出修缮金,如果你买的是户数极少(少于20户)的公寓,那么维护一栋楼的资金平均下来,到你头上的就会比户数多的那种大楼来得多。
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    西虹网 西虹网  另外,户数少的业主委员会的负担能力也让人担忧。 如果遇到楼要做大修缮,就可能除了定期交的修缮金以外,要你额外出资支持。 这笔费用并不少。
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    西虹网 西虹网  买房送签证:黑中介的嘴,骗人的鬼!
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    西虹网 西虹网  最后这个,是掘金酱反复讲的一个普遍存在于中国中介圈的套路坑,基本是讲烂了。
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    西虹网 西虹网  日本并非移民国家(虽然它人口在减少),所以并没有像欧洲黄金签证那样的“买房移民”政策! 没有! 没有!
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    西虹网 西虹网  如果有黑中介跟你说,在日本买一套房能送你日本的居留签证或者身份,那是假的。
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    西虹网 西虹网  一般中介嘴里所说的这种签证就是“经营管理签证”。它不需要你会日语,不看你的学历,只要你有钱,投资了日本就能拿到。
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    西虹网 西虹网  吊诡的是,它并不需要你买房投资。你可以做各种各样的投资,在日本注册公司然后出具给入管局合理的经营管理方案,就能申请成功,这类签证真正难的,是续签。
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    西虹网 西虹网  一般入管局会审核公司的经营情况、公司收入,以及申请人在日本居住的时间,这一系列的动作必不可少。而仅仅拿房租当收入,是不能作为经营的手段,日本的入管局不会认可。
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    西虹网 西虹网  而申请这类签证的费用,一般只要6-7万人民币就能搞定,不用一下花个200万买套房。 所以,那些告诉你买房送签证的黑中介,真的是骗人的鬼! 掘金酱再次写出来,提醒各位房东了!
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    西虹网 西虹网  如果你觉得经营管理签证就是你想要的,而且评估了自己的情况之后,觉得续签不是问题,欢迎各位来联系我们(加我们下方的负责人),为你提供移民方案~
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    西虹网 西虹网  最后,如果你在买房过程中还遇到过其他的“坑”,不妨慷慨相告,让更多人不被骗。
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    西虹网 西虹网  今天,我们隆重介绍掘金日本房产(Japan_gold)的日本投资专家陈意(ID:chenyi91025),对日本房产感兴趣的朋友,欢迎扫码来撩~
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    沙发
    发表于 2022-5-14 19:21:34 | 只看该作者
    不错不错,楼主您辛苦了。。。
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    板凳
    发表于 2022-8-3 11:20:46 | 只看该作者
    谢谢楼主,共同发展
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    地板
    发表于 2022-12-2 03:01:29 | 只看该作者
    路过,学习下
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    5#
    发表于 2023-1-1 11:32:06 | 只看该作者
    路过,学习下
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    6#
    发表于 2023-1-10 00:02:42 | 只看该作者
    昌平的网上家园 哈哈 平台不错啊
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    7#
    发表于 2023-1-17 19:50:13 | 只看该作者
    找到好贴不容易,我顶你了,谢了
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