分析：深圳楼市的变化

liukai · 发表于昨天 23:57

　　3月的深圳，几场大雨后气温猝不及防的攀升，连同攀升的还有楼市。龙湖天璞链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　疫情好转后，深圳的购房者们也躁动起来了。3月还未结束，深圳已出现两次“日光盘”，二手房市场更是热闹，现有成交量已超过去年同期。

　　深圳楼市的升温来得并不容易，一手房市场，开发商们开盘谨慎，推出房源不多的情况下还附带诸多优惠措施，引得投资客蜂拥而至；二手房市场，投资客还未进场，刚需客则释放了疫情期间积压的购房需求。

　　3月16日晚间，万科星城288套公寓线上开盘7分半钟后售罄，销售金额达2.99亿元。

　　深圳市房地产信息平台显示，万科星城共被批售1801套房，其中商务公寓1194套，办公472套，商业135套。此次开盘为4栋商务公寓产品。

　　率先在线上开盘的288套公寓更像开发商试水市场，收效良好后，万科星城加推房源并要求线下选购。

　　万科星城宣传资料显示，该楼盘推出的优惠措施包括：首付分期：首期款10万/套，剩余首付在一个月内凑齐即可；9.9购房优惠：线上支付9.9元充当认筹金，即可获赠全屋品牌家电家私；推荐亲友购买9.9元优惠券后，若亲友购房成功，则奖励推荐人1万块钱。

　　无独有偶，3月7日，位于南山蛇口的招商蛇口太子湾·湾玺集中开盘，项目推出N3栋首批70套精装商务公寓，建面约240-398平方米，单价8-11万元，总价2000万元起、最高超过5000万元。

　　千万豪宅也是“日光盘”，开盘十五分钟即破亿元。湾玺的售卖也有不少活动。比如：1000万元定金即可入场选房、20天无理由退房、开盘折扣包括一个99折和98折。

　　并且，湾玺的销售还启动了二三级联动的形式。联合包括中原地产，Q房，链家，美联物业等多个中介机构，传闻转介点数达3%。中介一套房源最低抽成60多万元，最高则超过160万元。

　　乐有家中介胡小龙告诉界面新闻：“深圳的新盘，尤其是高端住宅很少给中介公司代理，开发商不愁卖。”

　　中山中原总经理玉家雄也表示，现在开售的新盘推出的量都不多，售罄的项目像万科星城，它所在的区域是深圳最火的区域，能不能代表未来其他的项目还不一定。

　　万科星城项目所在的沙井区域，处于深圳未来黄金发展带，周边集合了大量高科技和高端制造业，同时能和东莞、广州、中山等地产业形成联动。并且沙井少有大型新盘，而万科星城拥有商业和教育配套，因此更具吸引力。

　　此批公寓备案价格3.9万元/平方米，单价区间为3.5-4.43万元/平方米，即总价在95-250万元左右。

　　“日光盘”的万科星城的定价稍微偏低。链家显示，沙井周边二手房均价在5万元/平方米左右，万科星城周边价格也在4.5万元/平方米以上。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为：“这两次售罄的新盘都是商务公寓性质，商务公寓以前在深圳属于不好卖的产品，现在市场购买需求挺饱满的。”

　　对于目前住宅供应较少的深圳市场，公寓项目能抢先推出市场，也更受不同类型投资客的欢迎。万科星城代表的是小户型、低总价的产品，而湾玺则代表的是高总价的商务公寓，这两种差别明显的项目，在深圳都能找到接盘的投资客。

　　在这之前，深圳针对公寓市场的政策限制已有所松动，这为投资客们入市降低了门槛。今年初，深圳取消了“商务公寓”只租不售的限制。一线城市中，上海“不准商改住”，北京“个人限购商务公寓”，广州3月初对商务公寓限购要求短暂松绑后又取消。

　　对比之下，深圳是一线城中在公寓限购政策上最为宽松的城市。

　　据深圳房地产信息网的监测，2019年深圳新房商业成交面积912121平方米，同比增加14.1%，成交套数14159套，同比增加28.3%。

　　克而瑞深圳统计数据显示，受政策利好影响，2019年深圳住宅市场量价齐涨，公寓供求剧增，成交量大涨58%，价格平稳上涨。年末商务公寓取消“只租不售”，预计后续成交将持续上扬。

　　接下来，深圳有位于龙岗、坪山、宝安和深汕合作区的7个项目即将入市。其中，中海万锦熙岸华庭、颐安都会中央花园、深汕绿地商务中心一期已备案。

　　此外，恒大的工作人员已经开始在朋友圈刷屏，宣传位于坪山的恒大城二期。

　　胡小龙透露称：“恒大城二期可能这月月底开盘，我有客户已经交了认筹金准备购买。”

　　乐有家数据显示，2020年2月深圳一手房共成交830套，3月日到3月22日共成交2456套；2月二手房共成交1667套，3月1日到3月22日共成交5429套。

　　另据数据显示，2019年3月深圳新房住宅的成交套数为3088套，二手住宅成交4551套。3月未过完，二手房成交套数已超过去年。

　　在受疫情影响的3月，深圳二手房的成交量迅速回升实属不易，但也表现出深圳市场的活跃度。

　　玉家雄告诉界面新闻，深圳二手房成交量超过去年同期有两个原因，一是春节本身很多人就会买房，2月份又遇疫情，需求积压了两个月。到3月市场恢复正常时，成交才恢复；二是去年3月春节刚过完没多久，导致它本身复苏没有那么快。

　　作为直面市场的中介人员，胡小龙的感受更为直观。他认为，现在成交的量有些是疫情前积攒的，客户早就看好房，只是被疫情耽搁，现在才正式过户。

　　疫情还未结束，对中介行业的限制依然还在。同为中介人员的胡明上个周末很忙碌，他一天带了12批客户看房，只是一单也没成交。

　　“现在很多小区还是封闭式管理，我们和客户都进不去。这个月就在福田开了一单，可以说情况比去年3月好点，又比去年10月那会差，就当讨生活吧。”

　　线下实体看房仍受小区封闭式管理影响，不过购房者们线下看房需求已比2月明显曾多。

　　胡小龙就表示：“现在我们开单的情况比去年同期少一两套，这还是在受疫情影响的前提下，市场还是恢复正常了，比较平稳。”

　　相较全国而言，深圳楼市的明显特征是：其在没有政策刺激的前提下，复苏信号尤为明显。

　　一线城市中，北京、上海受调控政策及疫情影响，“小阳春”不再；二线城市中，杭州、南京、苏州都出台了重磅人才新政，其中涉及人才的政策对楼市成交有着积极作用。

　　但在深圳，政策并无刺激，购房者们依然热情满满。

　　有新盘开张的售楼处，购房者大排长队惹得街道办出面控制人流，即便转战线上开盘，也创下几分钟后房源秒空的成绩；线下中介门店几乎都已开张迎客，周末中介们忙着带客看房，已恢复昔日的忙碌。

　　已经复苏的深圳楼市，离“小阳春”也不远了。

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