明白：这个五一，北京楼市彻底火了

guozhiwei · 发表于 2024-12-5 15:07:16

　　2019年11月27日，笔者写了一篇预测2020年北京楼市走势的文章：西苑医院链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　《年后，北京房价将会由学区房开启一波反弹！》

　　文章的观点很明确——春节之后，北京房价大概率会开启一波反弹。而这波反弹，将会由学区房来主导。

　　如今看来，新冠肺炎疫情的爆发，虽然推迟了楼市小阳春的到来，但它却并未缺席。

　　并且，这个五一，京城宇宙中心西城的学区房彻底火了。

　　1

　　西城，是北京优质教育资源最集中的行政区，也是北京学区房炒得最火热的一个区。这里曾诞生了诸多楼市神话：

　　2018年4月，西什库小学的对口学区房爱民里一套91㎡的地下室，最终以1050万成交，折合单价11.5万。随后被媒体大肆报道。

　　一套地下室竟然要价上千万，这在外行人看来，是非常不可思议的。

　　然而，比这更疯狂的，还有很多很多。

　　2016年，一位神秘买家以530万总价买下了文昌胡同深处一间杂草丛生的房子。这间房子只有11.4平米，折合单价将近46万。

　　而这间单价46万的天价房，正是北京实验二小的学区房。

　　2017年，一位家长以1200万总价买下了丰汇园一套39平米的地下室，折合单价30.7万，这个小区正是宏庙小学的学区房。

　　......

　　2017年3月，北京最严调控令出台。随后，单价超过18万的学区房，统统被下架。学区房炒作势头得到有效控制。

　　在这三年期间，西城学区房价格虽有波动，但整体来看仍以阴跌为主，高温现象早已不复存在。

　　2020年4月30日，西城区公布了“多校划片”方案：2020年7月31日之后取得房本的家庭，孩子入学时将实行多校划片。

　　关于该政策的影响，在之前的文章《京城宇宙中心，请准备迎接未来三个月房价的大幅波动！》之中，笔者已经进行了详细解读，感兴趣的可以往前翻看。

　　在第二段，笔者讲到：

　　短期来看，该政策只会带来一个结果，那就是——成交量暴增。

　　现如今来看，真是一语成谶。

　　2

　　受“多校划片”新政刺激，五一小长假期间，西城学区房变得异常躁动。

　　金融街片区，大名鼎鼎的宏庙小学对口学区房丰汇园，每天的成交量在8-10套，单单5月4日到5日中午这36个小时内，就已经成交了三套总价上千万的房子，最高单价超过25万。

　　而在2018、2019这两年中，该小区从未达到过如此高的成交价。

　　5月6日下午，笔者来到丰汇园小区旁边的一家中介门店询问情况，店员小陈说：

　　4月30日晚上，就有家长打电话咨询该小区是否可以上宏庙，在得到肯定的答案之后，有一位客户连房都没看，就直接在我们店下单了。另外，还有几个只看了一次房就当场买下的。 5月1日开始，看房的客户大增。上午10点之后，店里客户就开始多了起来。有些时段甚至都没有位置可坐。

　　除了金融街之外，平民片区德胜，也十分火爆。

　　裕中西里，对口裕中小学，由于可以直升三帆中学，所以该小区房价一直就不便宜，最高位时均价曾到过16万，近三年来虽有小幅回落，不过和西城其他学区比起来，这点跌幅已经算是最微小的了。

　　多校划片新政出台之后，不少家长都想趁着政策空档期，抓紧时间买房。一位家长说：

　　5月1日，我去德胜区域的裕中西里和东里看了几套房，比自己预期的价格要高，想回去和家人商量一下。没想到，我在回去的路上就接到房产经纪人的电话，一套报价840万元的房子，业主提出上调20万元。经纪人说，可能看房的人太多了，所以业主想把价格再提一点....

　　现如今的业主，看碟下菜的本领练的真是炉火纯青：行情不好时，不但把挂牌价一降再降，甚至成交前还能再给你让点儿；行情火爆时，即使双方谈妥了，他也能为了加价而随时毁约...

　　金融街和德胜，是西城区最优质的两个片区，所以无论是成交量还是价格，都率先回暖。

　　3

　　然而，出现回暖的，不仅仅是西城学区房。

　　据诸葛找房数据研究中心监测数据，2020年“五一”假期，12个重点城市新房销售套数为5671套，同比大幅上升77.1%。其中，北京的成交量同比增长5倍，是增幅最大的城市。

　　二手房方面，据贝壳研究院的数据，5月1日至5日期间，18个重点城市二手房日均成交量同比去年增长60%左右。其中，北京的成交量同比增长超过100%，同样增幅最大。

　　随着之前被压抑需求的集中释放，5-6月，交易数据有望再次走高。

　　楼市小阳春虽然缺席了，但是，它真的来了！

　　而这，也是多重因素共同作用的结果。

　　一方面，为了对冲疫情对经济造成的冲击，当局采取了较为宽松的货币政策，不断降息以释放更多的流动性。而这，多多少少会流入楼市，最终抬高价格。

　　另一方面，4月30日零时起，北京降低了防控等级，不管是出入售楼处，还是二手小区，都比之前方便了不少。

　　以上这些，为五一小长假期间，北京成交量的大幅回升提供了重要支撑。

　　但是，笔者认为，只要调控政策不放松，北京就不会有大幅上涨的基础，没来得及上车的，也不必恐慌性追高，以后依然会有不错的买入时机。

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