分析：一块隐藏的楼市“遮羞布”被撕掉了，2020年用买白 ...

liukai · 发表于 2024-12-20 22:57:49

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　　“太纠结了，今年到底能不能买房？”

　　一位购房者向笔者询问道。从他了解到的信息看，一会听人说房价涨了，一会又说房价跌了。扑朔迷离的市场，让他着实看不清趋势。看他的样子，从来没有如此纠结过这样一个问题。

　　没错，房价一直不断上涨的形势到了一个瓶颈期，在国家“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的指导下，楼市进入了一个大体平稳状态，这个时间已持续了起码2年以上，回顾过去，好像还没有这么长时间的“横盘期”。在不少人看来，楼市正如股市一样，应不会一直“横”着，势必会面临方向性的选择。翻译成白话即是，房价要么涨，要么跌。这个问题确实不太好直接回答，但我们可以看到近期的楼市开始“欢乐”了。在网上随便都能浮现出一些权威媒体的报道：

　　中国新闻期刊5月9日报道，自3月下旬至今，我国楼市成交逐步恢复，出现多地交易量大幅上升势头，部分城市的交易量超过了去年同期。不仅有人抢豪宅，抢学区房，更是传出一个93年后浪持有400栋楼，我们对房子的焦虑和渴望似乎更胜以前。

　　新浪财经5月9日转发报道，2020年楼市的“春天”，正姗姗来迟。除武汉等少数城市外，多数热点城市交易规模都要高于去年同期，其中，受西城区教改影响，北京二手房出现量价齐升局面。

　　经济参考报5月6日报道，“暂停键”重启，五一楼市回暖。文中引用中原地产的数据显示，北京新房与二手房网签量同比2019年五一前四日上涨了114%，深圳同时间上涨了4.54%，广州在五一前3天网签数量同比也上涨了16.56%。

　　类似的报道还有很多。楼市真的就这么火爆，难道又要重复昨天的“故事”再次起飞吗？答案可能没那么简单，一块隐藏楼市的“遮羞布”被撕掉了。

　　第一、热销背后，销售均价是一降再降。

　　根据中国商报报道，根据克尔瑞的数据显示，单就4月份来看，40家重点房企里，有20家房企实现了逆势正增长，恒大、碧桂园销售额均超过了600亿元。应该说，这样的销售业绩是非常“逆天”了。在很多人看来，这似乎不符合常理，不是说本次风波对各行各业影响不小，大家的收入难道没影响吗？怎么还有这么多人“冲”进楼市呢。其实，看似热销的背后，却隐藏着一个“秘密”。

　　这个“秘密”就是销售均价的下降。数据显示，4月份，恒大销售均价下降13%，碧桂园下降10.5%，万科下降2.5%。3大龙头房企无一例外的出现了销售均价下降。

　　对这一现象，翻开2019年的销售情况，这个答案同样成立。根据经济观察网报道，2019年35家千亿房企销售均价下降了15.89%。为何会如此呢？

　　在克尔瑞分析师朱一鸣看来，销售均价下滑的因素有很多，其中包括结构、城市分布等原因，几大龙头房企促销也是销售均价下滑的原因之一。地产评论员对中国商报记者表示，目前来看，房地产市场价格并不坚挺，无论市场是否火热，价格水平都比去年同期偏弱。由此可见，市场所谓的火热，并不等于价格上涨，楼市起飞更是无从谈起。

　　这一点，在中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房大数据分析报告——从深圳到全国的房价涨跌格局与对策》报告中也提示，如果宏观经济没及时复苏，即使一二线房价上涨，也难以持续，高开低走的风险变大。

　　第二、二手房挂牌量井喷，多城创历史。

　　房地产行业里有一句话，二手房市场表现是最能贴近真实楼市的，是楼市的“晴雨表”。原因在于，二手房市场房源价格基本不受调控影响，既不抑制，也不托底。据新浪财经报道提及，目前绝大多数一二线城市的二手房挂牌量均创出新高。对比以往，在楼市恢复过程中，出现二手房大量挂出的现象确实难得一见。

　　根据钱江晚报在文章《杭州二手房挂牌量突破75000套》中说到，“二手房不断积累，体现在价格成交上弹性非常大”。据我爱我家门店经理所说，除了少部分热门房源外，大部分的房源都有讲价空间。

　　据诸葛找房郑州5月11日报道，2020年第19周，郑州二手房挂牌量为158007套，已连续二周上涨，入市房源量持续增多，供应量保持高位。

　　上游新闻显示，从诸葛找房网站了解到，重庆全市的二手房挂牌量超过了20万套，其中仅链家挂牌量就超过15万套，而这一数据在3月份只有12万套。数量增长之快令人吃惊。

　　其实，根据媒体报道出来的数据看，二手房挂牌量快速上升已是一个普遍现象，比如沈阳超10万套，苏州高达9.9万套，楼市回温较快的南京，其二手房挂牌量也达到8.3万套，创出历史新高。在业内人士看来，除因风波原因，不少人对现居住的环境不太满意需调整外，更是对后期房地产市场不乐观的体现。

　　第三、弃房断供正在上演。

　　按照央行的金融数据显示，截至2020年第一季度末，个人住房贷款余额31.15万亿元。对于现在一套房动辄几十万、数百万而言，买房贷款是再正常不过的事了。正常情况下，如果不遇到意外事件，月供偿还问题倒不大，怕就怕出现一个什么意外。身边有一位朋友就说过这样的话，买房首付款倒不是一个什么大问题，凑凑也八九不离十，就担心万一经济上有个什么风吹草动，弄个断供就不好了。其实，他这个担心还是很有必要的，可以看一下新发生的一个则消息。

　　根据中国质量万里行5月7日报道，合肥一周内出现了300套断供房。该媒体为一探究竟，上阿里司法拍卖进行查阅发现，没想到上面的数据更为惊艳，里面拍卖合肥地区的住宅有4000多套，其价格要比市场评估价低30万左右，虽然围观的吃瓜群众不少，但出手的却很少。

　　正常情况下，弃房断供不到万不得已，谁也不愿这么做，因为不仅丢了首付，还上征信黑名单，可谓“双输”。但当遇见“黑天鹅”事件后，收入的持续性将受到影响，房贷压力可想而知。其实，不仅是均价1.5万元/平米左右的合肥，其他还有很多房价收入比都很高的城市，同样也可能出现这种情况，成为一种常态。

　　一句话，以上3个楼市现象，正在撕掉楼市这块“遮羞布”。当然，市场上还有一种论调是，现在钱越来越多，就不信其他东西价格涨，唯独房价不涨？对于这个问题，我们不妨来看看央妈才发布的一个报告。

　　在5月11日，央妈的《2020年4月金融系统数据报告》中提到两个关键信息点：

　　1.货币供应M2余额为209.35万亿元，同比增长11.1%。

　　这个增速高吗？确实挺高，因为自2016年以后，M2的增速都只有百分之八点几，告别了两位数增长。但到了2020年一季度末时，M2同比增长10.1%，3年来首次重回两位数，而到了4月份，这个数据又增加了1%至11.1%，再上一层楼。释放的信号很明确，货币增长确实超出了很多人的预期。但如果就此认为，楼市要大涨了，这可能就有点“兴奋过头了”。再来看第二个信息点。

　　2.删除“因城施策”。

　　这个报告对楼市的政策跟以往一样，都强调了“房住不炒”、“不用房地产刺激经济”以及保持房地产金融政策“3性”，唯独删掉了“因城施策”，回顾这两年的央行货币政策报告，无一例外都强调了这4个字，这次删除“因城施策”释放的信号自然是不言而喻。

　　大家还记得，在这几年楼市调控中，提得最多的字眼，必然有因城施策、一城一策等字眼，同样我们也可以看到，不少城市，如驻马店、海宁、青岛、赤峰等城市不断冲关，虽然很快都失败了，但保不齐还有更多的城市“试探底线”。在业内人士看来，“因城施策”的删除，实际上是把楼市管控的权利“上移”了，虽然不至于说一刀切，但大的权利，地方上可能就没有了，全国楼市必须“一盘棋”。

　　以上两个关键信息点表明，一边通过实施符合经济发展的货币政策，让资金流入到实体经济，一边还要拧紧楼市这个水龙头，从这角度看，楼市管控是更严格了。

　　面对此种局面，2020年的房子还能买吗？怎么买？

　　其实，对于买房的事，无论楼市是热是冷，无论专家看好楼市，还是看衰楼市，购房者都不会因为谁的几句话不买房，抑或是买房。因为购房的需求一直存在，不过是早买还是晚买的问题，按照有关专家的一句话说：“需求只能延缓，不能消失”，既然如此，2020年都进入第5个月了，在接下来的时间，我们该如何买房呢？

　　对此，可以用一句话来概括：2020年用买白菜心态买房。如何理解这句话？

　　买过白菜的人应该知道，首先，菜品得新鲜，其次价格要合理，最后，最重要的是要好吃。这个道理同样可以用到买房上。一方面，能有新房可买，尽量选择新房。不是说二手房都不好，主要原因是新房具有很多先天优势，如设计相对较新，节能环保方面考虑更多，使用年限相对较长等等。

　　另一方面就是价格。目前很多城市还是有对新房价格管控，往往比周边二手房价格低出不少，这应该是首选的房源。但是，我们也看到，即使同一座城市，楼盘也有冷热之分，有的去化很好，有的就只有1-2成，究其最主要的原因，大多都是定价问题，很显然，这类楼盘我们要回避。

　　最后一方面，买什么样房子，主要由需求和经济条件决定。从需求上讲，比如你是小年轻，未来两年要面对结婚，甚至生子的情况，这个时候，考虑到父母可能过来照顾孩子，尽量选择3房以上户型，而不是两房，即使地段偏一点。还有买房子是给父母居住的，尽量选择楼层低一些的房子，小区内或者周边有健身设施的房源。从经济上讲，要考虑到房贷偿还能力，不可过分放大未来收入弹性，把风险控制在一定范围内。

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