明白：跌破底裤!增城这“三兄弟”躺不平,又卷不赢...

liukai · 发表于 2023-8-17 09:48:38

　　“龙卷风”又在席卷增城，你准备好了吗？前几天，有楼盘打出1万起/平的价格，“卷”出21号线最低价！港城大道二手房https://hz.5i5j.com/ershoufang/subway/ss3493/的相关问题可以到网站了解下，我爱我家是业内领域专业的平台，提供二手房，租房，新楼盘等及时相关数据，相信可以帮到您，值得您的信赖！

　　其实吧，开发商让利促销，已经不是什么新鲜事。但沿着新新大道两侧的一手盘，一个比一个低，有盘甚至贴着地价卖，堪称2023年楼市奇观！

　　增城航拍图广州楼市发布摄

　　最低1万/平任选？

　　三兄弟一个比一个“卷”

　　目前，增城有板块正在经历肉搏战，“搅局者”还不止一个！先是靠近中新地铁站的金地云上，抛出了1.3万+/平的单价。

　　来源：销售朋友圈该小区在去年7月首次开盘，价格基本站稳1.5万/平起，最高一套能卖到1.62万/平。到了今年，该盘的成交价徘徊在1.4-1.5万/平，但去化速度比较一般，于是率先喊出优惠价。

　　以目前在售的60平为例，特价单位只需要82万总价，妥妥的刚需恩物！眼看着金地云上的促销活动搞得如火如荼，“小透明”佳源揽境甩出了1.2万+/平的惊喜价。

　　来源：项目海报还嫌贵？没关系，项目还可以帮你申请首付10万的优惠，月供只需要3800起！开发商姿态足够低，竭力帮你扫除买房路上的障碍，就怕你不买！要知道，这个盘在两年前最高卖出1.67万/平的网签价！（来源：中指院）现在入手属于打了一个85折了。直到这几天，奥园中新誉府直接甩出1.09万/平！号称“21号线最低价”！

　　来源：销售朋友圈值得一提的是，该盘均价一度达到2万/平！现在只能贴着地价来卖，跟9684元/平的拿地价，大眼瞪小眼。

　　而且，相比于其他盘，它甩出了两个大卖点：一个是华师附小、一个是准现楼交付。

　　可以说，它的价格便宜了不止“亿”点点，比起周边的盘低了至少2000-6000元/平。有一说一，搅局“三兄弟”的到来，直接给周边的一手楼盘都干懵了。楼市君在这几个项目身上，找到了共同点：一方面，他们当年拿地楼面价，都接近10000元/平。要知道开发商拿地成本越高，售价往往比周边项目更贵。楼市好的时候，有人买单。市场行情下趋，很难避免高位站岗。

　　中新部分项目地块信息一栏

　　项目

　　拿地楼面价

　　（元/平）

　　溢价率

　　拿地日期

　　奥园中新誉府

　　9684

　　0%

　　2020.7

　　金地云上

　　10745

　　11%

　　2021.4

　　金地景业格林水岸

　　11038

　　31%

　　2021.4

　　佳源揽境

　　9688

　　0%

　　2020.10

　　眼看着楼盘去化不咋地，躺平摆烂可能连一线希望也没了，干脆贴着地价甩卖，能卖一套是一套。另一方面，他们的粉丝“粘性”不算特别高，面向的都是对价格较为敏感的刚需买家。一旦隔壁有楼盘搞特价便宜1000元/平，对价格敏感的买家总得去看一看吧！也就是说，只要我不涨价，你不涨，大家都别想涨。这样一来，整个板块都是战火味，还在推售的楼盘挑战真的很大！

　　1-5月成交仅达同期66%

　　该板块楼盘如何出圈？

　　尽管价格降了，但对板块而言，有多大的杀伤力？我们可以直接看到，在今年陆续有楼盘推出优惠的情况下，板块价格下跌了5%左右。1-5月的成交量仅仅达到去年同期的66%（截止至5.24），还没有达到很理想的提升。

　　更要命的是，这样的“价格战”，可能还会持续相当长一段时间。楼市君浅浅算了一下，新新大道及其以北约10公里的直线距离，有20+个在售与待售盘。这里聚集了增城接近一半的楼盘，话不多说，先上图都是密密麻麻的楼盘，有木有！如果算上绵延20多公里的广汕公路，还有接近20个在售与待售盘，外加5个旧改。

　　这是什么概念？中新板块2021-2023年取证供应约83.3万平，相当于海珠+天河+越秀三个区的一手盘数量！（来源：中指院）仔细观察这些盘，有几个“重量级选手”，总建面超过50万平以上的大盘、旧改项目，就有超过5个。真·神仙打架！按照目前的去化速度，再卖个两三年完全没有问题。刚需买家要是入手增城的，恐怕也离不开新新大道。除了“卷价格”这条路，新新大道两侧的兄弟姐妹还能如何出圈？楼市君觉得，一个健康稳定的行业，一定不是通过价格战打出来的。回顾早期的增城市场，新新大道两侧基本是被几个大盘盘踞：金地荔湖城、金地公园上城、合景誉山国际。

　　金地香山湖实景图这几个盘内部自成一体，有学校、有商业、有生态，户型产品也做得不错，吸引了不少自住买家，多年来去化坚挺。在2017、2018的楼市行情带动下，包括奥园、融创等在内的开发商，扎堆到新新大道两侧拿地。虽然拿地价格、楼盘数量都上来了，因为各项目体量较小，板块整体缺乏交通、商业的增量。

　　到如今，板块的配套仍依托这几个大盘去支撑。

　　楼市君认为，要突破重围实现自我增值，楼盘需要在产品、配套上“向上卷”。

　　比如新世界星辉，当别的项目还在卷产品、价格的时候，它已经依靠实力引进了相当高规格的配套。先是片区首个华师系学校，星光道的商业引进，还有7大会所功能空间的打造，在社区打造方面比大部分楼盘都要出色。因此，有买家一买就是一整层。新世界星光道商业效果图比如广州增城万科城，不仅早在2021年就兑现了广附实验小学、都会商街、广图分馆、生活馆、接驳巴士等，还做到了提早一年收楼。再比如靠近知识城的侨建御溪谷，推出了新组团御溪·臻山墅，打破了东部市场常规的产品形态，做到真正矗立在半山生态之上。不仅容积率低至1.1，还配齐了商业综合体、学校、大园林、地铁等配套。在售的大平层产品，户型做到了极致：三个厅建面过百平、长达9米的大阳台......稀缺的产品让项目热度高企。

　　侨建御溪谷效果图独立的配套体系、好的交付口碑，决定了这些项目坚挺的价格。那么问题来了，供应量如此之大，买家应该买吗？楼市君想提醒几句：

　　1、市场不好的时候需要低价营销刺激，部分单位的降价促销可能存在楼层低、朝向差的硬伤。

　　2、贴着地价卖，基本是面粉价买面包，大概率没有再降价的空间。3、在一系列调控下，楼市会走得越来越稳。增城的产业规划、生活配套，需要时间沉淀，后期价值需要时间慢慢兑现。最后，你认为现在买增城、或者中新是一个好时机吗？评论聊聊~