分析：楼市筑底盘整，市场期盼优化政策尽快落地

guozhiwei · 发表于 2023-8-23 08:27:08

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　　8月15日，国家统计局发布的最新数据显示，1-7月份，全国房地产开发投资额同比下降8.5%，降幅较上月扩大0.6个百分点，至此，开发投资额连续15个月负增长；同期，全国房屋新开工面积同比下滑24.5%，连续23个月下跌。

　　与此同时，全国商品房销售面积同比下跌6.5%，跌幅比上半年扩大1.2个百分点；全国商品房销售额同比下跌1.5%，为今年一季度以来首次负增长。

　　受到销售下行影响，房地产开发企业到位资金同比下降11.2%，跌幅比上半年扩大了1.4个百分点。

　　业内分析人士认为，基于房地产供求关系发生重大改变，市场确实有一些压力，当前处于数据指标筑底调整阶段，预期不稳是根本性主因，亟须修复市场信心，各界对楼市优化调整政策的渴盼度空前，期待实际政策加速落地。

　　据21世纪经济报道记者调研，多家房企均透露，8月份销售数据显示，购房者观望情绪浓厚。“无论是房企本身，还是消费者群体，全都在翘首以盼详细政策的出台。”

　　预期进一步波动

　　销售和新开工数据的下滑，反映了需求端和供给端的双向收缩。

　　二季度，房地产销售持续下行，4月、5月和6月的销售规模，均为近几年来的同期低点。进入7月，全国商品房销售面积和销售金额又有进一步下降，环比分别下跌46.1%和44.7%，创今年以来单月成交新低。

　　而据21世纪经济报道记者梳理，一些典型房企7月的销售额也在明显下滑。7月，保利销售额为310.02亿元，环比下降24.5%；万科销售额为220.5亿元，环比下降38.99%。

　　多名房企销售负责人反馈，8月售楼处访问人数持续下降，与今年2、3月份相比，有项目一线的销售量不佳。

　　“TOP30重点企业中，大部分销售同比下滑幅度在30%-40%，即便是头部企业也出现了超季节性的下滑。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“这抑制了开发商拿地、开工的积极性，新开工和拿地额度的下降，又拖累了房企开发投资表现。”

　　表面上，7月份市场本身会面临季节性下滑，开发商6月份冲刺半年度业绩后，后续推盘和促销的积极性有所减弱。而更本质的原因在于预期不稳。

　　体现在供给端，房企普遍收缩了投资范围，仅聚焦于核心城市核心区域的热点地块，普遍摈弃了对规模的追求，在业务考核中更注重安全、利润等指标。

　　其中，房企对安全的考量被放在首位，除了收缩投资，还在强化销售、缩减成本。

　　国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。

　　付凌晖指出，要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。

　　期待政策实际落地

　　7月末以来，监管层及一线城市释放积极信号，引起了市场的期待。

　　近期，中央政治局会议提出要适时调整优化房地产政策，住建部强调要进一步落实好“降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、认房不用认贷”等政策措施，随后，北上广深四个一线城市均表态支持。

　　但截至目前，尚未有力度较大的实际政策推出，这在一定程度上加剧了楼市供需双方的观望情绪。

　　据21世纪经济报道记者调研，高层表态优化调整政策后，部分正在售房的业主在等待政策落地的过程中，调高了心理预期，议价空间有所收窄，而部分购房人则寄希望于政策出台带来实际优惠，也放慢了入市节奏。

　　据中指研究院统计，进入8月，房地产市场低迷态势未改。8月前两周重点50城商品住宅周均成交面积较7月周均下降16.2%，较上年8月同期下降29.3%。

　　“市场期待更多城市优化楼市政策，核心城市政策有望加快落地，进一步修复市场预期，但政策显效仍需要一定时间，短期全国房地产市场调整态势或延续。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

　　而企业端也在期待一些支持政策。一位深耕华东区域的房企区域负责人表示，目前大部分政策都在向需求侧发力，但目前需求端相对疲软、消费信心不足，希望能够在供给端出台更多有效的支持政策，比如优化房企流动性、优化预售资金过度监管，以促进房地产产业链良性循环。

　　李宇嘉也认为，需求端政策空间触顶，政策效果下降，迫切需要在供给端做文章，即先租后买、租购同权，加大可流通的共有产权住房建设供应，教育质量均等化全覆盖，公共配套补短板以及扩大保障房覆盖范围，兜底社会保障，稳定就业等，这些供给端的措施落地，才能实现预期稳定和商品房市场的稳定。

　　付凌晖则指出，各地房地产政策调整优化有助于提振市场信心。“随着经济恢复向好，居民收入增加，房地产市场优化政策显效，居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善。”

　　8月15日，央行年内第二次超预期降息，一年期MLF中标利率下调15个基点，高于6月降幅（下调10个基点）。由于MLF直接与LPR挂钩，业内分析认为，此举也意味着接下来的1年期和5年期LPR有望再次下调，分别对应着实体贷款需求和居民房贷需求

　　“本次MLF下调或进一步引导8月LPR下调，5年期以上LPR下调有助于修复市场预期，对房地产需求、供给两端均会产生一定积极作用。”陈文静说，若近期更多楼市优化政策出台落地，稳楼市效果有望更好地释放。

　　（文章来源：21世纪经济报道）