明白：广州楼市：当下买房建议，避免踩坑！内行人劝你别 ...

liukai · 发表于 2023-8-31 09:54:35

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　　提问：广叔好！请教：佳大银湾和芭堤水岸的三房两卫怎样选择？总价和面积差不多，佳大银湾主要是物管差，楼盘保养不行，给人感觉档次不高；芭堤水岸临着广州大桥，有噪音，勉强能接受。佳大银湾的质量不知道怎样？网上看到有房子渗水。

　　回答：你好。优选芭堤水岸；佳大银湾小区环境确实一般，略破旧。

　　提问：广叔您好，京溪和樾府8万每平，这个楼盘品质怎么样，这个价格还有升值空间吗

　　回答：你好。天河和樾府属于刚需地段的豪宅，产品不错，偏改善自住；缺点是板块地段价值一般，8万一平买这里不算最优选，自住可考虑。

　　提问：你好！本人想投资舍融城一带，纯投资，现有现金900左右，选哪个楼盘比较好，看过天荟164方，美林湖海岸145方江景，珠江天郦C04的138高层，隽园156的高层望公园，选哪个比较好，或者还有哪些推荐，谢谢！

　　回答：你好。优选考虑新房珠江天郦，次选带有稀缺景观的隽园及江景房。还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

　　提问：广叔，现在在杨箕附近工作，想在周边买二套房，最好走路通勤。资金500万左右，自住，三房，电梯房，可不考虑学位，但想以后好出手，有没有好的楼推荐，谢谢

　　回答：你好。500左右通勤杨箕可看下:金融城：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

　　提问：你好，我有一套房自住，。还有一套东山的学位房，带电梯，但是楼龄很久了。现在想卖了，估计价格在400万左右，还可以公积金贷款，想在黄埔或者天河置换一套进行投资，但是不想背还贷的压力，每个月大概能还1万左右。5年后再看孩子的需求买一套给孩子自住，现在不知买哪里，可以推荐一下吗

　　回答：你好。楼龄太老的可以出手置换；400首付，月供1万左右，考虑买套600左右的。可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

　　提问：天河一品和保利天悦大户型，刚需改善需求哪一个更佳？

　　回答：你好。优选具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

　　提问：广叔好！最近看了越秀公交天悦云山府，125方630w。值得把手头理想青年荟卖了买吗？谢谢您！

　　回答：你好。越秀公交天悦云山府在嘉禾望岗，山景还可以，其他方面就略一般了。理想青年荟在天河公园，地段优越，缺点是独栋小区。改善自住可以考虑；投资不算最优选。

　　提问：广叔您好，我在广州白云区擎山苑有一套房子，190平顶层复式。产权之前是我和我弟共同持有。我弟前两个月退出了（析产到1%然后近亲交易）。我现在想卖掉这个房子。由于限售政策，目前只能出售99%份额，剩下1%要等两年以后才能过户。

　　问题1：这1%的尾巴会给卖房带来很大阻碍吗？谈判中让多少利出去能抵消这个尾巴的负面影响？

　　问题2：我想置换到离工作地点（沙面）比较近的地方，有推荐楼盘吗？

　　谢谢广叔！

　　回答：你好。

　　1、不会。重点还是在于房子的总价是否够优惠够吸引人。与买家讲明原因，写在协议上，附带一点补偿即可。具体补偿，要与买家协商，先给予家具的补偿，比如说给买家赠送一个全新的电视或冰箱，或者沙发，看其反映，以小到大逐步试探其接受程度。

　　2、擎山苑可出手置换，大面积复式在该地段流动性一般，不大好卖，毕竟总价高，且小区小，环境一般，有一定楼龄。

　　沙面工作可看下荔湾新盘：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

　　提问：广叔，保利湖光悦色和天河和樾府，从自住和投资角度怎么考虑？预算1100左右的，湖光买142户型，和樾府125户型。实际套内面积差不多。

　　回答：你好。保利湖光悦色位于海珠，通勤琶洲、珠江新城也都不远，缺点是区位有点尴尬，靠近华南快速，周围环境一般，虽然说有湿地公园，但都被高速阻断了。天河和樾府，梅花园，没落板块，周围环境一般，但距离珠江新城也不远。这两个盘自住可以考虑，根据个人喜好选。投资可以看看更有潜力的板块，如金融城一带。一定要买，优选具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

　　提问：广叔你好！我的预算从350万提高到400万，看了番禺越秀星汇城、黄埔保利罗兰国际四期和黄陂保利翔龙，都是靠近大路的盘，请问从自住+投资前景来看，如何排序，怎么看？大路噪音会不会影响未来转手？三个盘分别什么价位属于可以入手的合适价位呢？另外，番禺星河湾二手三期什么价位算为笋？

　　回答：你好。噪音有一定影响；番禺越秀星汇城，大学城，配套目前还一般；黄埔保利罗兰国际四期和黄陂保利翔龙也都没问题。这三个盘，均价4.3w左右都可考虑，优选后面两个盘。

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