明白：协议拆迁取代征收拆迁大势已定？这3个变化须警惕 ...

guozhiwei · 发表于 2023-10-21 10:30:25

　　■本文作者：王小明北京在明律师事务所所谓协议拆迁，一般是指与征收拆迁相对应的一大类拆迁项目，其主要特征有二：一是由村委会、村经济合作社、xx房地产公司等民事主体作为拆迁方，而与任何一级政府及其部门无关；二是一定比例的同意、签约户数往往成为项目能否启动、组织实施直至强制拆除房屋的主要判断标准。那么，这类项目近期又有了怎样的新动向？有哪些新出现的做法需要广大被拆迁人提高警惕呢？首先简单说明一个问题：“协议拆迁”是在明律师对前述那一大类拆迁项目由其特征所总结出的概念，而并非具体某个项目的称谓。实践中它的名称可谓五花八门，“拆迁”多表述为“搬迁”，但二者实质上并无区别，只是后者听上去更和缓一些。最常遇到的协议拆迁项目是两种：一为在少数特定地区惯用的“腾退”项目，二为在各地普遍推行的“城中村改造”“旧村改造”“合村并居”等可归结为城市更新、新农村建设的项目。换个说法就是，非征收类的“拆旧建新”行为，大多都是这类项目。自2021年以来，这类项目逐步呈现出以下3方面新变化：【与征收拆迁相衔接，降低征收成本和难度】众所周知，征收决定可以下给上百户，也可以只下给某几户甚至某一户。客观上讲，征收的户数越少，程序上越容易实现，协商、诉讼的应对成本也就越低。故此，在相当多的情况下，“协议拆迁”成为了行政征收的“序幕”——先一户一户签完大多数，最后再针对剩下的少数“滞留户”实施强制征收。新施行的《土地管理法实施条例》事实上就部分采纳了这种思路，只不过其“协议签订”环节也是由县级政府负责的，在明律师认为其从本质上仍属于行政征收的法定程序，与本文所述协议搬迁存在本质区别。《广州市城市更新条例（征求意见稿）》第45条规定，签订国有土地上房屋搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比达到95%，市场主体与未签约物业权利人经过充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解。经过区政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区政府可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对未签约部分房屋实施国有土地上房屋征收。这就是一个典型的由协议拆迁转化为征收拆迁的例子。即对剩下来的“个别户”，县级政府作出房屋征收决定、征收补偿决定，被征收人若不服有权依据590号令的规定提起复议或者诉讼。最终，由政府申请法院强制拆除涉案房屋。【与“村民自治”紧密结合，靠收回宅基地使用权的决定拆房】在明律师曾多次强调过，收回宅基地使用权的决定依法不应用于农村集体土地征收和宅基地上房屋的征收中。但相较于必须申请法院强制执行的征收行为而言，它的适用的确在程序上简便了不少，因此尤为受到拆迁项目方的青睐。于是，在协议拆迁项目中它就有了大显身手的机会。譬如前述“征求意见稿”第44条就规定，项目实施方案生效后，农村集体经济组织可以依据《土地管理法》报经原批准用地的机关批准收回集体土地使用权。宅基地使用权人拒不交回土地使用权，且旧村庄更新改造项目搬迁安置补偿协议签订人数占比达到百分之九十五的，农村集体经济组织可以向人民法院提起诉讼。这等于明确了在城市更新这一大类项目中“收回宅基地使用权的决定”是合法的拆除农村房屋的途径之一。当项目签约占比达到95%时，村委会或者村集体就有权向法院提起民事诉讼，要求法院判决拒不交出宅基地及其上房屋的村民限期腾房交地。逾期再不交的，就可以依据判决申请法院强制执行了。值得注意的是，这一规定似乎将此类收回决定的性质明确为“民事行为”而非“行政行为”，若按此逻辑被拆迁村民恐难以针对此决定以村委会或者乡镇街道为被告提起行政诉讼。而这无疑会对老百姓的权利救济产生较大的影响。【“拆迁行政裁决”回归，协议不成就由政府裁决】事实上，这种协议衔接裁决的思路在广东省由来已久，也是未来此领域发展的重要趋势。前述“征求意见稿”第46条对此是这样说的：权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下情形的，权利主体可以向项目所在地的区人民政府申请裁决，要求限期搬迁：（一）土地或者地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；（二）建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于百分之九十五且不少于百分之九十五的权利主体已签订搬迁补偿安置协议；（三）属于旧村庄改造项目的，农村集体经济组织以及不少于百分之九十五的村民或者户代表已签订搬迁补偿安置协议。区人民政府进行裁决前，应当先进行调解。对区人民政府裁决不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼且不履行裁决的，由作出裁决的区人民政府申请人民法院强制执行。需要注意的是，这种“协议+裁决”的模式与前述“协议+征收”的模式是不同的。裁决仅针对“限期搬迁”，而不涉及房屋征收决定、拆迁许可这样的环节，有些类似于直接作出的补偿决定或者责令交出土地决定。相较于较为完整的针对个别户走一遍征收流程，直接裁决的效率无疑要高很多，“签约人多，不签约人少，应该少数服从多数”的价值导向体现得十分清晰。综上所述我们不难看出，进入“征收时代”的10年来，拆迁方也在不断学习、研发新的拆迁模式，这就促使广大被拆迁人也要不断地学习、理解这些模式，争取在其设定好的框架内争取自身利益的最大化。被拆迁人要根据自己所面临项目性质的不同找准其所适用的程序规范，精确选择“诉点”以主张自己的补偿安置权益，尽早咨询专业律师寻求专业的法律帮助。协议拆迁的救济渠道虽不及征收拆迁那样明确具体，但仍是能够救济的。版权声明：本文为北京在明律师事务所原创文章，未经授权，拒绝转载！举报/反馈国有房屋拆迁律师事务所https://www.zaimingchaiqian.com/news/24168北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！