懂得：城中村拆迁建豪宅，单价10w+你敢赌吗？

xubin · 发表于 2023-10-22 09:19:12

　　三个月前，房叔写过一篇关于分钟寺拆迁的文章，在文中叔提到了驻守老宅的钉子户、一拖再拖的回迁房，以及月租几百的低矮群租房……◎前文链接：《北京最「隐秘的角落」:赶不走的钉子户，回不来的原住民》从前的分钟寺有个外号，叫“北京最大的城中村”。虽然地处东南三环，却与现代城市格格不入，乡土气息浓重。2014年拆迁至今，分钟寺的拆迁工作还未落幕，暴力拆迁留下的残垣断壁中，依稀可见有人还在这里生活的痕迹。但这并不妨碍资本盯上这块土地，东南三环、距离国贸CBD近、起点低可塑性强，光是前两条就足以抵过一切。就目前可知，分钟寺拆迁后，将会有世茂北京天誉、东叁金茂府、合生·缦云三个顶豪项目、万科泊寓成寿寺社区一个长租公寓落在这里。如今拿地最便宜的东叁金茂府均价都在11万，其他两家达到12万一平基本没跑，而单身公寓的租金最低也要3800元。妥妥的豪宅板块，但值不值得买？未来的发展将会如何？还得细细掰扯。1今年的土拍，分钟寺无疑是最大的一匹黑马。往年的土拍规律是楼市越火热，土拍越激烈，溢价越高。但今年北京的土拍算是打破这个规律，哪怕是在疫情笼罩的上半年，土拍依旧保持着较高的热度，地价还越拍越高。5月9日，合生以总价72.2亿元壕夺分钟寺L-24、L-26两宗地块，溢价率26,2%；5月19日，合生再次·豪掷107.4亿元揽下分钟寺L-39、L-41两宗居住用地，溢价率37.86%。其中，楼面价最高的一块达到了7.6万/㎡，这块地由合生独自开发，案名定位“合生·缦云”，未来分钟寺的三大顶豪之一。分钟寺的各大地块之所以能够吸引房企争抢，一个是地段优势，另一个是地块优势。叔在前面提到的东南三环、距离国贸CBD近，这两点就都是地段优势。展开具体点说，这些地块地处东南三环，距离地铁分钟寺站近，妥妥的地铁盘。边上还有京沪高速，开车扭头上高速进三环，20分钟到国贸，35分钟到望京/金融街，甭说多方便了。至于地块优势，都说分钟寺地块是“北京最大的城中村”，城中村一旦拆迁，将会空出一大片土地，所有一切都将从零开始。分钟寺出让的纯商品房住宅用地，没有别的配建，这样的纯净宅地非常适合房企拿来打造豪宅项目。回想北京大多数豪宅，不少项目里头都会夹杂着回迁房或者还建，很难卖出好价。之前北京推行“高低配”埋下的坑，房企们可都记得。好不容易这么几年下来，才出了分钟寺这么块宝地，整体性价比还高，一合计，房企们自然坐不住。2不过要说分钟寺的地块优势，其实是具有两面性的。好的一面就是白纸一张，没有什么历史遗留问题，想怎么规划就怎么规划，想弄多高端就弄多高端，起点低可塑性强。分钟寺地块的整体规划，看上去确实很不错：1.2万m三甲医院，替代掉现在规模很小的北京首大眼耳鼻喉医院，北京金桥医院；5.8万m从幼儿园、小学、中学的教育用地，替换掉村小丰台分钟寺小学；18万m商超配套替换掉现在没太多人气的新业广场；还有3.5万m主题运动公园、45万m休闲绿地等等。但这些大面上的东西，都是房企用来衡量利润的要素，从购房者的角度来看，配套落地投入使用的时间成了最大的担忧。分钟寺地块现在是该拆的拆、该建的建，但是出了分钟寺地块，周边地块的配套是否能撑得起配套尚未建成前的日常需求呢？分钟寺周边地块乡土气息浓厚，甚至还有不少地方保持着城中村的原始风貌。这也就意味着，两年后房子建好了，但商业配套还未落地之前，这些豪宅业主所能享受的周边商业配套，也就是城中村水平，并且这将持续很长一段时间，最少也得三五年。更让人担忧的是，分钟寺地处于朝阳丰台两区交界处，交界处的“孩子”本来就是爹不疼娘不养的，甚至有的直接沦为了三不管区域。如果说，分钟寺拆迁是为了让短板变长，但要说这个短板能一下子成为领头羊，还需时日与机遇。3分钟寺板块的东南三环、距离国贸CBD近、起点低可塑性强三大亮点，放在北京确实可以吊打不少高端项目，但这并不包括双井板块。目前可知，分钟寺的三个豪宅项目均价至少都在11万，这个价格放在双井，有绝版叠墅的首府官邸、性价比高的广渠金茂府、产品力好的富力十号……同时，双井离国贸CBD更近，是国贸产业红利外溢的第一梯队，享受国贸周边的各种成熟配套，近期内肯定是碾压分钟寺的城中村配套。等到分钟寺的规划配套逐一建成，其实也很难在短时间内超越双井，毕竟双井的高端楼盘品质绝对不低，价格还要更便宜，显然比分钟寺的项目更有竞争力。不过双井的这些房源明显少，太过稀缺，且多为二手房源。分钟寺从某种意义上说，是挤进城区豪宅新房的不多机会。现有的分钟寺豪宅三兄弟世茂北京天誉、东叁金茂府、合生·缦云，也成了不少人的选择。做出这个选择之前，叔希望大家明白的是，现在付的房价其实是对于未来红利的透支，并不是说未来房子的价格不会涨，但是可能并不能达到很高的预期。//////////最后，叔对于分钟寺的未来，无疑也是持看好的态度。最简单的一句话，资本的嗅觉总是最敏锐的。分钟寺板块能够成为房企争抢的目标，本就说明了它的潜力。哪怕说句不好听的，就算潜力不够，这么多资本能让自己亏了？这是硬道理。不过我们作为普通人，买房的钱包要捂紧，做决定要谨慎。选了分钟寺，就是选择了一条先苦后甜的路，怎么苦，叔已经给你摆在明面上说了，甜是无疑的，但什么时候甜、有多甜，叔不能打包票，不然我还在这码什么字。君不见，丰台一个丽泽商务区做了十年，慢工出细活的性子可谓远近驰名啊！来源：搜狐焦点原创栏目《血拼有意思》举报/反馈房屋被强拆后,国家按什么赔偿标准https://www.zaimingchaiqian.com/news/24060北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！