懂得：拆迁那么多，老破小的拆迁梦，是否可以做？

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西虹网 西虹网　　“朝晖要拆迁！这传闻最近10多年，每隔一段时间就会传的有模有样，但是最后都无疾而终。这回真的是要征迁，而且官宣也来了，告示内容大体上说，因地铁机场快速线的建设，朝晖地区的部分房屋被列入拆迁征地范围，为15幢、26幢、34幢总共3幢楼，总共约200户居民。老破小的征迁，特别是朝晖这样的老小区，在我们的网友群也是讨论激烈，也会在一些人内心荡起一波涟漪。今天，我们来说说，买了“老破小”等着征迁的是否可行。买拆迁是否能获得巨大利益？拆迁，是推动城市化进程必不可少的一部分，让城市面貌焕然一新，也拓展城市发展空间。不过，一座座大楼拔地而起，这也拆富了一批人。城市的更新不单单是城中村拆迁还会涉及到旧小区，有些“聪明人”看到了当中“商机”，买下一些城区内“老破小”的房子，不自住，多用来出租，只为有朝一日能拆迁，获得可观的赔偿金。半年前，萧山一老小区两次出现“天价”法拍房，也被大家戏称为网红小区，这个建造于上世纪60至80年代的”超级老破小”棉北里，去年和今年接连拍出4万左右的成交单价，价格明显高过与西侧一路之隔的合景天誉，目前新盘在售精装高层为3.4万元/平方米，更比周边同类二手房单价贵出近万元。买房如此疯狂，看中的是房子有拆迁预期。确实买家很有预见性，这里还真在今年10月份确定要拆，这也是萧山区历史上第一次采用国有土地上房屋征收的方法来实施拆迁。因为拆迁流程较为复杂，主要为发改立项、规划调整、安置房及安置区块落实，资金的到位、征收令的签发、补偿政策的确定公示、评估公司的选定等等程序，现在还不能确定这里评估价到底多少，收益还无从谈起。不过，根据《杭州市萧山区人民政府关于贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>的若干意见》，按照货币安置选项来算，平均按照房屋评估价的1.5倍进行赔偿。其实，大家会发现这类房源面积越小越吃香，因为补偿里面有一个前提，不足48平方米的房屋按照48平方米予以补偿。那么，如果参考当前的拆迁政策，就拿去年7月被买家用115.3万元高价所拍下的32.18平方米房源来分析。关注本小区司法拍卖的评估价，4月份达到了20087元/平方米，对比去年间隔9个月的评估价上涨了近70%，意味着房屋大幅增值。结合去年稍早棉北里34幢楼评估价是1.8万元/平方米，以及目前周边的二手房价格，这里评估价大概率会在2万多。按照2万评估价来算（萧山区规划范围内唯一房产），理论上房东将获赔偿48x20000x1.5=144万，获利大概为22.5万元，还是一件值得做的买卖。图为棉北里实景图（图片来源：钱江晚报）不过，棉北里从2011年开始户口被冻结了，并限制交易，等拆迁是一个漫长的过程，高收益伴随高风险。另外，评估价的高低，和楼市行情走势是密切相关，万一在下行期内拆迁，高溢价的房子容易竹篮子打水一场空。老小区博拆迁如彩票中奖去年底，住建部官网发布一条新闻，关于老旧小区改造试点工作。其中说到，探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造。也就说的是，未来老旧小区的改造一个方向，为模块化的原拆原建，老旧小区的居民、原建单位，政府一块集资盖房，充分体现“住”的改善。这种老旧小区改造的模式，在朝晖九区24幢有实践探索并取得成功经验。对于很多买老小区，要拆迁这类的传闻，自己需要一个基本判断，这或许是二手房出售的一个道具。一般来说，城市拆迁是有先后的，根据按难易程度排列，先拆工厂和学校，再拆城中村，最后，才会拆涉及户数最多的老旧小区。老旧小区本身居民多，谈判工作难度大，由于老旧小区位置都处于好的地段，拆迁成本高。像杭州这样的城市，随着地铁网络成型，开发商对于区域要求来说，市中心成熟区内高价地，还不如快速发展中的新城的地块，这里地价也会相对便宜，未来还更有潜力可言。换句话说，成片整治拆迁是比较难的，没有大项目带动下紧迫度和需求度并不高。老旧小区的拆迁主要表现为是危房治理或者城市基建。关于城市基建，这几年在杭州如火如荼，不过涉及到动迁概率并不高，这个如彩票中奖，可遇而不可求。可能有人也关注到润达花园要拆，为的是打通近20年的断头路需要拆除2幢楼。不过，关注到网上有说，有一个房主拿了拆迁款又在这拆的隔壁幢买了房，或许是等着二次赔付。话说回来，再次扩大拆迁范围的可能性就很小了，为的是赌拆迁，买这房还需谨慎。关于老破小值不值得买，网友群讨论热烈。还是那句话，房子本身是贬值的，增值的是土地和地段，根据这个房子所占有的资源多考虑，比如学区、自然景观，丰富生活配套等等。【关注百家号乐居找房，洞悉房产市场风云变化。】举报/反馈北京在明https://www.zaiminglvsuo.com/北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！
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