分析：2020楼市真面目：先保住饭碗！

xubin · 发表于 2024-8-30 04:42:32

　　01

　　3个月时间，卖保险的人增加了70万！

　　这个数字是《中国经营报》援引的行业数据，以某上市险企为例，一季报的销售队伍总是达到了200多万，年报的销售人员是184万，3个月时间，增加了近20万人。御龙湾链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　为什么卖保险的从业者增速这么快？

　　说白了，还是工作不太好找，今年尤甚。

　　事实上，自2015年资格考试取消以来，保险营销人员数量大幅增长，由2014年的325万人增至2018年的872万人。

　　不光是卖保险的，我还查了一下快递和外卖从业人员的数据。

　　国家邮政局主管的中国邮政快递报社，在年初发布了《2019年全国快递从业人员职业调查报告》，从2016年至2018年，中国快递员数量增长了50%，总数量已经突破300万。

　　2年时间，从业规模增速超50%，但是，7成送快递的月薪在5000元以下。

　　外卖骑手这个职业的增速，比卖保险和送快递更恐怖。

　　根据《2018外卖骑手群体洞察报告》，从2013到2018年，部分地区骑手数量增长31倍；2018年，美团外卖骑手有270万，饿了么注册骑手超过300万。

　　仅仅今年前3个月，美团新注册并且已经有收入的骑手达到45.7万人。

　　调查显示，这些新增骑手中有60%以上是来自生活服务业以及制造业的转移劳动力。

　　以上这3个行业的数据，其实都有滞后，统计截止日期大部分都是2018年之前。

　　如果考虑到2019年和今年一季度的新增，保险+快递+外卖3个行业吸纳的劳动力数量，保守估计，也要在2000万以上。

　　生容易，活容易，生活不容易。

　　02

　　统计这些数据，并不是我心血来潮。

　　主要是最近市面上流行几份报告，让我怀疑自己身处两个世界。

　　央行的城镇居民家庭资产负债情况调查里提到：城镇居民户均总资产317.9万元，中位数141万元，老百姓7成资产都是房子。

　　前几天发的1季度储户问卷，只有15%的居民预期房价会跌，仅不到3成的居民认为收入减少。

　　这个世界里，人人都是百万富翁。

　　另一边，CNNIC发布的《中国互联网络发展状况统计报告》称，全国6.5亿网民月收入不足5000元，超过80%网民学历低于大专。

　　李迅雷曾说，80%的国内机场吞吐量不足，10亿左右的国人从没有坐过飞机，可以非常保守的说，至少6亿人还没用过坐便器。

　　统计局第三次农业普查中提到过一组数据：1亿户农民仍在使用旱厕，469万户连厕所都没有。

　　数据来源：统计局、中泰证券研究所

　　这个世界里，人人都被生活毒打。

　　为什么这些报告的结论如此迥异？

　　原因很简单，统计样本不一样。

　　央行的城镇居民资产报告，是从去年10月份开始，对30个省市3万户家庭开展的调查，调查对象为县级以上城镇居民家庭，不包括农村居民家庭。

　　3万户城市家庭，调查的过程匿名、随机，按常住人口分布在30个省市确定调查样本数量，广东最高，山东、江苏、河南位列其后。

　　这就相当于：跑到火车上问大家有没有买到票，当然买了啊！

　　有机构统计数据说，2018年有6亿人次坐过飞机，乍一听数据高的吓人，实际上去掉重复往返人次、境外人次，真正坐过飞机的人要大打折扣。

　　这就是“幸存者偏差”。

　　在售楼部里抢房的人潮，在新闻里反复出现的豪宅售罄，在自媒体笔下各种“听朋友说买了几套房”的故事，编织成了一个投机、疯狂、暴富的光鲜世界，这些消息占据了聚光灯的90%。

　　而那些真正代表房地产市场购买力的刚需族，是很难发出自身声音的。

　　前天看到，东莞毛纺基地四五十岁的女工找不到零活，中午吃3块钱的午饭，一位大姐说：我不是发愁，我是着急！

　　讽刺的是，攒了一辈子的几十万，给孩子掏了首付，转头回到东莞，今年收入又没着落了。

　　去年有个报告说，一线城市施工面积占全国的比例不到6％，二线城市占比在28-29％左右，三线及以下城市占比在65％-66％。

　　全国有几百个地级市，几千个县城，这些地方盖出来的房子，是房地产的真实供给。

　　而外卖+快递+餐饮+工厂流水线+小作坊从业人员的收入，就是房地产的真实需求。

　　收入断流，就意味着楼市需求断层，过剩的供给无法消化。

　　03

　　绕过“幸存者偏差”，才能看出2020年楼市的真面目。

　　这也是蓝白一直以来的观点：买房已经成了少数城市和少数人的游戏。

　　深圳千万豪宅秒磬，百万喝茶费重现，经营贷流入楼市，热到引起了央媒、央行、银保监会、全国舆论的全方位关注。

　　何止是深圳，单在3月份，上海豪宅成交金额达35万平方米，占3月全市新房销售金额的16%。深圳、杭州豪宅成交占比更高，分别达到66%、43%。

　　根据中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场月度发展分析报告》，3月份全国24个核心城市综合房价超过2020年春节前的水平，同时也高于2019年全年最高房价。

　　楼市真的有这么火爆吗？

　　我觉得，可能是金字塔尖城市遮住了我们的双眼。

　　据CRIC监测数据，3月份，成都、杭州等核心城市成交量已高于去年同期，但重庆、宁波、郑州、武汉等城市楼市复苏相对缓慢，成交量同比仍下跌超50%。

　　数据来源：CRIC

　　即便到了复工率超90%的4月份，福州、武汉、大连等城市4月以来的周度累计成交量还不及去年的50%。

　　隐藏在高频成交数据背后的，其实是需求的下滑。

　　需求，需求，需求，从来没有像今年这么迫切。

　　经济学家李奇霖前几天发了个报告：需求不足是经济问题的核心。

　　制造业PMI新订单指数从52.0回落到50.2，制造业PMI新出口订单指数从46.4大幅下滑到33.5。

　　非制造业PMI新订单指数从49.2回升到52.1，非制造业PMI新出口订单指数从38.6下滑至35.5。

　　根据国家统计局的介绍，4月PMI调查中，高达57.7%的企业反映订单不足。

　　啥意思？

　　复工倒是很顺利，没订单啊！

　　李迅雷接受南周采访时说：还有5亿人没坐过马桶，10亿人没有坐过飞机，但是，今天我们的马桶还是过剩，飞机载客量依旧不足。

　　一边是产能过剩，一边是市场潜力巨大，形成这种奇异的供需结构的原因，是“有效需求”不够。

　　04

　　这是在生产率难以提升的存量时代，所有行业都碰到的问题。

　　比如，直播卖货搞的风风火火，代价是线下商业的凋零，社会商品零售总额依然在下降。

　　比如，外卖、快递吸纳大规模就业人口的同时，代价是制造业劳动力的流失。

　　比如，一二线城市创造出一个又一个GDP高增速奇迹的同时，代价是人口从三四线向头部城市不可逆的流入。

　　宏观环境的变化，必然会在微观个体身上体现出来，放在房地产市场也是一样的道理。

　　有人说：XX城市能买吗？有一体化规划。

　　有人问：XX新区可以投资吗？有高铁和城轨。

　　看一眼2019年各地新增人口排行吧，堂堂的南京第12名，流入不到7万人，大名鼎鼎的苏州位列TOP20，流入不到3万人，常州、南通、泰州流入不足1万人。

　　这可是鱼米之乡的苏南呀！这可是食物链顶端的长三角呀！这可是中专落户、抢人最猛、一体化最强的城市群呀！

　　连这些城市的人口吸引力都开始衰微，你所在城市的CBD和新区，又有多少需求能够支撑？

　　没有人口，没有“有效需求”，没有真金白银的购买力做支撑，一张蓝图画到银河系又有什么用？

　　05

　　当然，对很多城市来说，需求不够，刺激来凑，给楼市松一下不就行了？

　　这种想法太天真！

　　驻马店首套房公积金首付降低、广州公寓限购松绑、宝鸡争取降低首套房首付比例、济南产业园区内购房取消限购、海宁房博会期间放开限购1个月、青岛限时百日取消限售、赤峰鼓励个人购房取消限售、荆州降低首付提高公积金贷款额，政策发布之后迅速撤回。

　　2个多月，8个城市撤回涉房政策，房改20年以来，还是第1次见到。

　　前几天，深圳住建局局长说：遏制高房价，我们的手段还多得很。

　　比如，交易环节提高房贷利率、提高税率。持有环节直接上房地产税。

　　用他的话说：政策早都准备好了，只是什么时候出的问题。

　　能让官方直接进行“政策暗示”，这样的情况可不多见。

　　调控的“底线思维”，远远比我们想象的要坚韧。

　　06

　　城镇化潜力巨大，农民进城动力十足，改善需求一直存在，这是事实。

　　房地产是压舱石和稳定器，一二线城市未来10年房价再翻番，全球货币大放水推涨资产定价，这也是事实。

　　以上这些逻辑，一点毛病都没有。

　　但别忘了，今年是2020年，每个人的健康、工作、收入乃至命运都面临着巨大的不确定性。

　　巴菲特在今年的股东大会上说：油企的未来我无法预测，疫情也无法预测，利率也无法预测。

　　当整个世界都变得不可捉摸，凭什么有人会觉得今年的房价可以预测，甚至5月份的房价也可以预测？

　　保住饭碗，以后才能站着把钱挣了。

　　往期精选

白马皇子 · 发表于 2024-10-3 08:18:53

路过，支持一下啦

网路采风 · 发表于 2024-10-22 03:17:23

找到好贴不容易，我顶你了，谢了

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