分析：楼市解冻进行时

xubin · 发表于 2024-10-27 17:48:49

　　4月16日，统计局发布3月单月数据显示，监测的70个城市新房价格出现了小幅反弹。其中，38城新房价格环比上涨，较2月的21城有明显提升。作为楼市调控的重镇，上海、深圳、杭州等均在其列。臻品链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　二季度伊始，备受关注的楼市和房价，正在发生饶有意味的微妙变化。

　　过去三周，从深圳、上海、杭州到南京等一二线城市，“楼盘畅销”“千万豪宅日光”等消息不断传出。

　　戴着口罩的看房客与买房客，络绎不绝地出现在不少售楼处，打破疫情带来楼市冰封的僵局。

　　3月的楼市数据终于印证了市场的变化。

　　4月16日，统计局发布3月单月数据显示，监测的70个城市新房价格出现了小幅反弹。其中，38城新房价格环比上涨，较2月的21城有明显提升。作为楼市调控的重镇，上海、深圳、杭州等均在其列。

　　与此同时，房地产开发投资、房企土地购置面积、新开工面积、商品房销售面积等楼市核心指标同比降幅均较前两月大幅收窄。

　　一时间，关于楼市回暖的论调甚嚣尘上。

　　只是，楼市真的回暖了吗？

　　时间拨回至2015年，同样也是在深圳率先出现了楼市火爆的场面。彼时，其他的一二线城市紧随其后，并在棚改货币化安置红利下，带动了三四线城市的楼盘热销。

　　这一次，历史会再次上演吗？

　　一线城市冷热不均

　　即便从成交开始活跃的一线城市情况看，判断楼市回暖言之尚早。

　　深圳市住建局的数据正对库存量上升作出提醒：3月末新房住宅可售房源27804套，去化周期8.8个月，较2月延长0.3个月；非住宅可售房源为37422套，去化周期延长至21个月。换而言之，深圳市场整体去化出现压力。

　　“深圳楼市热点区域还是在西边，东部、罗湖等区域相对平静。个别项目的火热并不能代表全局。”4月19日，一家前30强房企的首席战略官王雅（化名）对时代周报记者表示，“房地产市场早已经分化，且不论不同城市不同区域，甚至同一个城市的不同区域都存在冷热不均。”

　　上海便是如此。

　　时代周报记者了解到，位于奉贤区的绿城上海诚园认筹率146.7%，均价2.8万元/平方米。而同区的东原璞阅和酩悦都会均价3万元/平方米以上，认筹率仅为30%左右。

　　上海市场整体也未出现全面回暖。4月的新盘入市数量与去年同期持平；从3月至4月20日有认筹数据的上海16个楼盘看来，认筹率从23.7%―559.8%不等。

　　认筹率低于60%的楼盘有7个，占近一半，包括有东原璞阅、铭德传奇、同济晶萃、酩悦都会、贝尚湾、绿洲康城亲水湾和徐汇梧桐公馆。

　　市场的“不买单”正在去年底推出的楼盘上体现，例如四季都会、和欣国际花园和锦绣里目前认筹率还仅在37%、48%和65%。

　　“近期上海楼盘热度是由中内环项目带来，不少都是春节前拿的预售证，价格优势是热销的硬道理。”4月20日，一前十强房企营销总李峰（化名）对时代周报记者表示。

　　认筹率最高的东方惠礼是典型。项目地处内中环，9.2万元/平方米的均价远低于周边近期二手房至少12万元/平方米的成交均价。

　　而在李峰看来，随着首批中内环项目的入市，上海楼市价格战正在开打。“比如认筹前3位的中海汇德里项目，它将普陀中心区三房的总价门槛拉低至800万元左右，后续肯定会对周边的真如板块和长风板块新楼盘带来压力。”其表示。

　　另据时代周报记者了解，上海楼盘近期热销原因还在于价格下调。例如处在认筹率第4位的华润华发静安府项目，新一批推出的西区楼盘已经较去年推出的东区楼盘均价下降近1000元/平方米。

　　“窗口期其实很短。”4月20日，一前20强房企上海区域总裁杨一（化名）对时代周报记者判断，“现阶段主要是跑量，接下来拿预售证的项目未必还会给出让利。”

　　楼市蠢蠢欲动？

　　远远没达到开启新牛市的程度，是时代周报记者采访中，业内一致的判断。

　　就一季度整体而言，开发商补库存的意愿和投资热情并不高涨。

　　统计局4月17日的数据显示，一季度全国房地产开发投资额21963亿元，同比下降7.7%；新开工面积28203万平方米，下降27.2%；地产企业土地购置面积1969万平方米，同比下降22.6%；土地成交价款977亿元，下降18.1%；房屋竣工面积15557万平方米，下降15.8%。

　　“尽管土地购置面积和房屋竣工面积属于房地产市场滞后指标，但两者出现同比下降正在反映出没有大量资金涌入房地产市场，无法支撑市场复苏的结论。”杨一对时代周报记者表示。

　　同样在销售端，一季度商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%。尽管比1-2月的下降幅度皆有所收窄，但可见市场依旧低迷。

　　紧张的资金链抑制着开发商们的投资热情。

　　统计局一季度的数据显示，地产企业到位资金33566亿元，同比下降13.8%。其中，在国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收和个人按揭贷款五大维度，都有不同程度的下降，最高达42.5%。

　　“活下去”成为一些房企所面临的首要问题。

　　不少龙头房企如碧桂园、万科、恒大、融创等启动人员的优化和区域合并整合。大房企如此，中小房企生存压力可见一斑。据克而瑞研究中心统计，百强房企一季度的销售业绩规模较去年同比下降近20.8%。

　　但这些并不妨碍大多数开发商们把乐观的预期放在二季度乃至下半年。

　　从不久前结束的业绩会释放的信息看，一二线和强三线城市，再一次成为房企业绩支撑地和避风港。

　　不过，从土地端来看，不管是二线还是三四线，房企的投资热情已经下降。

　　克而瑞数据监测，今年一季度全国300城经营性土地成交建筑面积38443万平方米，同比、环比分别下降了22%和55%。

　　按城市能级来看，二线和三四线城市土地成交量同比均呈下跌态势，降幅分别为 32%和20%，成交金额则分别下降30%和8%。

　　诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为，“三四线城市的市场信心比较弱，恢复情况明显慢于一二线城市。”

　　同样，李峰也进一步指出，“随着棚改的红利散去，房企接下来在三四线城市拿地会更加谨慎。”

　　警惕杠杆市

　　“量价起涨是市场回暖的有力证明，且不论这一条件有没有达到，即便达到，基本面又是否能够支撑市场持续回暖？”王雅对时代周报记者反诘道。

　　事实上，尽管一季度中国国内生产总值出现罕见负增长，但中央对房地产政策依旧保持相当强的定力。

　　4月17日，中共中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“房住不炒”是政策底线，目前各地调控并没有在需求端出现明显的松动。

　　在一些严控的城市，涨跌的底线已经被严格设定在5%。

　　以上海为例，经时代周报记者了解，近期推出的高认筹率项目东方惠礼、滨江凯旋门等都设定了不超过预售证价格5%的优惠底线。

　　“这就是业界常说的‘箱体震荡’。”李峰对时代周报记者解释，“价格和利润在正负5%的两条线之间波动，不会暴涨不会暴跌，为的就是响应房住不炒。”

　　在李峰看来，近期的一二线的城市楼市放量只是受到货币政策溢出效应的影响，“同时受疫情影响，不少城市出台为中小企业纾困的政策，比如中小微企业贷款贴息等，这些明面上跟地产贷款没有变化，但容易让一些炒房客理解为是加杠杆的空间。”

　　在此情况下，优质的一二线城市房产，更能被看做是保值产品。一部分避险资金的流入，个别城市楼市出现火热。

　　“和上海一样，杭州近期最热的就是有价格优势的刚需房和顶级豪宅。”杨一对时代周报记者解释，“但杭州一手房市场供应大，限价严格，所以体现在跑量的火热上。而深圳一手房供应少，因此二手房涨价明显。”

　　前期被压抑的购买力以及投资需求又是否会持续到今年下半场？

　　华安基金首席经济学家林采宜认为，后疫情时代，收入增速放缓与负债比率上升抑制了城镇居民的购房支付能力。

　　同样，在王雅看来，尽管3月金融数据里的M2同比增长10.1%为2017年3月以来最高增速，以及新增社融5.16万亿元，创历史单月最高。但放到一季度整体对比，居民贷款只增加1.2万亿元，比去年同期少增加6000亿元。

　　“这就说明，M2的增加并非来自居民信用扩张。”王雅表示。

　　他分析认为，是企业融资支撑了新增社融。一季度数据显示，企业部门债务融资增速比年初回升1.5%，“这种短期化的融资，说明企业需要资金来缓解流动性压力，并不是新的资本开支。而企业融资增速的上升，难以与未来投资需求和经济增速的反弹画等号。”

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