知晓：北京一大波豪宅地块上架，还未开卖的合生缦云压力 ...

xubin · 发表于 2022-1-15 10:29:49

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　　今年3月丰台召开土地推介会，一口气将12宗地摆上货架，合计建筑控制规模174.45万平，住宅部分建筑面积140万平，拟在今年和明年逐步出让。

　　根据北京资深土地评论员泽龙所述，丰台将分三批次出让这批地块。第一批次包含张家坟15、21地块、张郭庄6145/6159地块、青龙湖B地块、青龙湖C北地块和万泉寺地块。第二批次包含周庄子旧村改造二期、小瓦窑旧村改造项目、亚林西剩余地块和纪家庙村棚改地块。第三批次则是槐新组团旧村改造项目、NY—011地块、大井新村三期和造甲村北地块。

　　4月初，北京公布的第一批次30宗地集中供地清单中，就已经将丰台张家坟15、21地块、张郭庄6145/6159地块纳入其中。

　　这12宗地中，三环内的有3宗，三环到四环有2宗，四环到五环有3宗。其中，造甲村、纪家庙、万泉寺、丽泽周庄子等地块都是北京市场明星地块，备受各大房企关注。

　　而丰台已经是北京市场名副其实豪宅市场，高价和豪宅项目云集。葛洲坝中国府、西宸原著、懋源璟岳、中国玺、昆仑域、金茂府、中海造甲村甲叁號院以及去年合生创展拿下的分钟寺三兄弟（现为东叁金茂府、世茂天誉和合生缦云），都是丰台豪宅市场无法绕过的项目。

　　随着丰台后续稀缺地块转化入市后，是否会对分钟寺三兄弟和中海甲叁號院产生一定销售压力？

　　泽龙认为，单从丰台供地情况来看，竞争压力是客观存在的。“第一，丰台这波供地会分流客群；第二，北京为了管控地价，开始采取竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式，未来出让地块售价若受到管控，会形成一定价格优势。”

　　合硕地产机构首席分析师郭毅则对界面新闻表示：“脱离产品定位谈竞争环境，泛泛讲，竞争肯定会有。但市场竞争还得看产品和总价，1000万、2000万和3000万的房子，不是一类人买，谈不上竞争。而到明年，分钟寺三项目小户型早卖完了，剩余2000万以上户型房源，或许与新地块1500万起房源，正好形成互补。”

　　2020年5月，合生创展斥资179亿拿下北京黄金地段东南三环分钟寺三宗地块，一时名声大噪，开发商合生创展和分钟寺地块都受到市场持续关注。

　　拿地2月后，金茂和世茂便以入股项目公司、各方分别独立操盘、分享项目收益的模式的入局分钟寺地块。去年9月初，金茂、世茂、合生参与开发的项目相继公布案名，分别为东叁金茂府、世茂北京天誉、合生缦云。至此，分钟寺三处豪宅正式亮相，并逐步进入销售阶段。

　　如郭毅所言，这三个项目定位和价格段各有不同。

　　据项目售楼处置业顾问介绍，东叁金茂府分为南北两个地块，北区7栋楼共497套房，南区8栋楼，全都两梯两户。产品方面，项目户型为127平、145平、175平和195平3至4居，都是大平层的户型，总价1300万起。

　　“小户型全部卖完，整体去化95%。”东叁金茂府置业说，东叁金茂府二期南区项目暂定4月20日开盘，“而且还有部分没有买到房的客户，已经锁定了南区项目。”

　　来自中原北京数据显示，该项目已网签备案90套房源，成交均价106267.41元/平方米。

　　世茂天誉共7栋楼，户型为145平、185平和215平三居至4居，1750万元/套起。今年3月首次开盘号称卖了38亿。该项目置业顾问称，首次开盘的4栋小户型所剩无几，“今年肯定能全部清完所有项目。”

　　由合生操盘的缦云则只有4栋楼，目前还未开盘，正在蓄客中。由于缦云地块地价更贵，项目定位也更为高端，价格更贵。缦云预售户型是183平至248平四居，均价将达到12万元/平方米。

　　得益于分钟寺地块，合生华北区域去年销售业绩也得到提升。根据合生2020年财报，合生北京及天津销售额由2019年43.63亿元提升至130.92亿元，占到集团总销售额36%。其在年报中披露，销售额上升主要是来自新晋推出的金茂府（二期），合生御府帝景以及合生霄云路8号等项目。