要闻：如今日本的房产为什么这么火热

liukai · 发表于 2022-3-31 00:52:13

　　近几年日本房产在国内火热的原因除了投资者吧目光转向海外以外还有一个就是2020年的奥运会东京房产https://www.shenjumiaosuan.com/jp/maifang/13神居秒算日本房地产投资一站式服务,收录约15万栋楼盘20年交易数据,实时更新日本房价，提供日本房产、日本房源等信息,日本买房、移民、贷款、租赁请关注神居秒算！7*24小时咨询服务热线400-997-8000！

　　日本房产吸引人的主要原因是

　　◎平均资金收益率要高于亚洲及欧美各国

　　◎东京23区因人口不断增加，很少出现空置房屋

　　◎日本的公寓耐震标准高，住宅设备齐全

　　◎2013年开始二手房公寓市场行情有上升趋势

　　◎随着奥运会的临近，周边设施会再开发，会变得更加便利

　　最大的投资风险 ?空置房风险 ?房价的回落风险

　　※东京市中心的公寓这2大风险比较低

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　　二手房收益率高

　　永久产权是投资日本不动产的最大优势

　　具有上升趋势的东京23区二手房市场

　　人口不断增长的高度集中区的房屋出租需求旺盛

　　现在投资风险比较低，正是投资的好时机

　　1990年后的单身公寓

　　800～1200万日元

　　收益率为5～6％

　　2000年以后的单身公寓

　　1500万日元～2000万日元

　　收益率为4～5％

　　具体原因分析如下：

　　（1）2020年奥运会

　　众所周知，2020年夏季奥运会将在东京举办。此次奥运会受到日本政府和民众的万分期待，预计将给这座城市带来前所未有的商业机会。这支被世人称之为安倍经济学的“第四支箭”，无疑会为东京房地产市场注入一剂强心针，并帮助日本经济持续增长。

　　（2）博彩业开放

　　日本内阁政府已全面通过开放博彩业的提案，目前正在进行赌场的选址和经营管理公司的选择阶段。日本一旦开赌，有望成为全球第二大赌场。对不动产市场具有更长期的推动力。

　　（3）低风险高回报

　　与其他各发达国家城市相比，可期待、稳定的租金回报收入是投资者选择东京房产的主要原因。普遍租金回报率可达6%-10%之间，有些物件甚至可以达到10%以上。这在其它国际性大都市中是无法想象的。

　　（4）贷款利率极低

　　中国投资家可在东京的中资银行申请贷款。目前贷款利率为2.5%~3%，与国内6%~9%的房屋贷款利率相比，具有非常显著的优势。对投资而言，无疑是千载难逢的投资良机。

　　（5）100%永久所有权

　　日本房地产是附带土地所有权的买卖行为。无论投资公寓还是商业用楼，100%的房屋加土地永久所有权，让您的投资终身受益。

　　中国人去日本买房大多是看重资产保值、抄底机遇及增值潜力。日本距离近、社会安全度高、市场规范有序、日元又是公认的避险币种。与其他国家相比，日本租金稳定且回报较高。日本房产是永久产权，去日本投资房产其实是买地，土地才是最值钱的。

　　银行盲目放贷热钱大炒地产

　　从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。

　　进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。走私货如“808”双卡收录机也在中国市场泛滥，甚至中国的城市家庭中，几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。

　　为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240:1飙升至120:1。为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。

　　已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第一财经日报》采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。银行收到这么多存款后开始犯傻:该怎么办?于是，放贷成为日本各大银行的当务之急。樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。

　　结果，那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。只要你有工作(哪怕是临时工)、有住址，都可以轻易地获得贷款。如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过百亿日元。

　　于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元的贷款。

　　以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。第一家银行找到他时，建议他投资夏威夷的五星级酒店:“日本人成群结队地跑到夏威夷去举行婚礼，在那里建一座五星级酒店绝对有必要，而且一定能够赚钱。”千昌夫困惑地说:“我没有东西可以担保。”银行说:“你的名字就是最好的担保。”结果，先后共有五家银行向千昌夫放贷。他在夏威夷不仅投资了酒店，还投资了高尔夫球场，五家银行贷给他的总金额达到2700亿日元。

　　“那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说:什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。一年后，三菱地所果然宣布花2000亿日元收购了洛克菲勒大楼，并在大楼的最高处插上了日本国旗。”采访过这一收购案的日本《每日新闻》记者中村芳平想起当时的情景，依然感觉到困惑，“日本人真的发疯了。”

　　来自银行的大量贷款很快流入房地产市场，最有代表性的是银座的地价，在1987年一年中涨了40%。同一年，东京的房价也涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。

　　4年后，日本经济泡沫破裂。银座地价暴跌六成，原先1亿日元的房子跌至4500万日元。高高兴兴搬入新家没多少日子的白领们，一夜之间变成了“房奴”。美国人也最终从三菱地所手中买回了洛克菲勒大楼，并让“日本小子”(美国人如此称呼三菱地所)净亏了近1000亿日元。

　　圈地开店八佰伴破产

　　在泡沫没有破裂时，几乎所有人都坚信，东京作为世界经济的一个中心，会有越来越多的外国企业和国际机构前来建立分支机构，因此其商业地产会越来越吃香。而在土地资源奇缺的东京，拥有土地就意味着拥有未来。和田一夫当时就是这样认为的。

　　八佰伴集团创始于1928年，刚开始是伊豆半岛热海的一家蔬菜店。和田一夫从父亲手中接过这家蔬菜店后，引进了美国的超市模式，从上世纪70年代起把八佰伴发展成为一家连锁超市公司。到了上世纪80年代，八佰伴已经把超市开到了南美和新加坡。

　　在泡沫经济的漩涡中，八佰伴做了一件一般人眼中的“正常事”:圈地开店。当时，八佰伴的经营业态已经从一般的超市，发展到了大型购物中心。在地价天天上涨的情况下，“圈地开店”不仅可以保证地价与房价的同步升值，而且可以在短期内提高公司的业绩。八佰伴的雄心得到了银行的大力支持，多家银行跟着八佰伴一路投钱。和田一夫更是在1990年把八佰伴的总部从日本迁到香港，让这家以蔬菜摊起家的日本公司一下子拥有了“国际巨头”的良好感觉。在其最兴旺的时期，八佰伴的海内外店铺总数达到400家，在上海浦东也开出了中国第一家中外合资的百货公司“上海第一八佰伴”。

　　当时头脑发热的不仅是八佰伴，还有“大荣”等超市集团。日本的商业企业，几乎在这一时期采取了同样的方式――大力发展商业地产。结果，泡沫经济崩溃后，银行顿时变脸逼债，八佰伴和大荣则陷入困境。

　　1998年，八佰伴在融资无门的情况下，把一部分店铺卖给了大荣，好不容易筹集到了320亿日元的资金，又给银行盯上。当时，八佰伴的最大借贷银行是东海银行。东海银行得知八佰伴筹集到这笔救命款后，立即赶到八佰伴总部，对和田一夫说:“你先把欠我们的钱还上，这样消息一发布，公司的股票就会涨。过一段时间，我们再贷给你，你不就一举两得了吗?”后来，和田一夫用“昏了头”来形容自己当时的思维与情绪――他居然相信了银行的话，结果这笔救命钱一去不返。

　　八佰伴在无钱偿还货款和支付员工工资的情况下，最后不得不宣布倒闭。当然，坑了八佰伴一把的东海银行，几年后也因为大量不良贷款而跟着破产，演绎出一出你死我活又同归于尽的泡沫悲剧。

　　租房经营洋华堂成功

　　就在各大商业集团纷纷买地开店的同时，有一家商业企业却采取了截然不同的做法:租房开店。这家公司就是“伊藤洋华堂”。当时，许多人对于伊藤洋华堂的做法大为不解:地价天天涨，房价日日高，伊藤洋华堂只要圈一块地造一家百货公司，几年后投资成本就收回来了。银行也是如此劝说伊藤洋华堂。但是，公司总裁伊藤雅俊就是坚持租房开店，“有钱时我开店，没钱时我退租，这样公司经营自由自在，没有还贷的压力。”

　　在这场历史性的泡沫惨剧中，日本这么多商业企业，唯有伊藤洋华堂立于不败之地，而且发展得越来越好，不仅在中国成功地开了6家百货公司，还收购了美国的“7-11”连锁便利店，成为世界最大的便利店集团。

　　伊藤洋华堂现任总裁铃木敏文是公司创始人伊藤最得意的助手，也是把“7-11”便利店引进日本并最终实现“小鱼吃大鱼”的成功经营者。他在接受日本《财界》杂志访问时这样总结自己面对经济泡沫的经验:任何经济发展模式都如波浪一般，有起有落。作为经营者，如果只看到波浪高起时，而不知道波浪也有下落时，那么红极一时最后失败是十分必然的事。企业发展中如何抓住商机居然重要，但如果一味地追求暴利、急功近利，而忽视了企业经营最基本的东西――量力而行、稳步发展，那么，企业的经营风险就会变大，要造就一家百年企业会难上加难。

　　伊藤洋华堂于1997年进入中国内陆地区重镇――成都开店，取得经验后移师北京，如今成为外资商业企业在中国的成功典范。迄今，伊藤洋华堂在中国依然是租房开店，把企业经营的风险和投资成本降到最低。