叙述：企业拆迁评估时有哪些注意事项？怎样争取更多补偿 ...

guozhiwei · 发表于 2023-12-25 08:51:22

　　在企业征收拆迁的过程中，评估是及其重要的一个环节。北京在明律师事https://www.zaiminglvsuo.com/北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　咱们上篇文章说到，评估时需要评估的是企业的所有资产。

　　“所有资产”不仅包括企业的办公楼、设备、装修等一切固定资产，还包括企业因为拆迁而被迫停业所造成的经营损失等，这些都要有具体明确的数字。

　　只有做了评估，才能更加具体的了解到，咱们企业的地面附着物值多少钱，机器设备折损费用是多少，企业搬迁费用需要多少等。

　　这些事项往小了说关乎企业能拿到多少拆迁补偿，往大了说事关企业生死存亡，所以评估的结果对企业至关重要。

　　那么，企业在征收拆迁的过程中，如何通过资产评估争取更多的补偿和赔偿呢？

　　在过往的评估实例中，拆迁方委托的评估和我们自行委托评估的评估结论可能相差极大。

　　那么，是什么原因导致这样的差距呢？

　　评估案例

　　济南一家企业遇到了征收拆迁，当企业的律师与拆迁方委托的评估公司沟通时，该评估公司表示，不论企业是否有土地使用权和土地证，拆迁方委托评估的时候，委托评估的范围只有地上附着物、以及企业的停产停业损失，而不包含评估土地的价值等。

　　那么此时该怎么办呢？

　　由于对原评估公司的不信任，企业在与拆迁方协商之后，重新共同委托了新的评估机构。

　　新的评估机构和评估师在评估时，不仅包含了上述拆迁方委托评估的地上附着物、企业的停产停业损失，还包含了土地价值等。

　　~评估师提醒~

　　注意事项一：评估项目和评估范围

　　这里需要提醒大家，因为相关的征收主体、拆迁方，在委托评估公司做这些事情的时候，其委托的项目和范围是有限的。因此往往只对评估公司委托某一项或者几项资产进行评估，其他的项目则不会评估。

　　那么此时，如果我们接受拆迁方委托的评估公司，就只能按照委托约定，仅对特定项目和范围进行评估。这意味着，我们未评估的项目资产和范围无法得到补偿和赔偿。

　　因此可以协商争取更多评估项目和范围或者协商更换评估机构。

　　注意事项二：评估方法

　　此外还有一种情况，也会导致我们评估结论引起较大分歧。

　　在接触过的评估案例中，我们还见过一些企业主因为评估方法不满意，而与拆迁方反生分歧与争议的，因为不同的评估方法也会直接影响我们的补偿和赔偿的数额。

　　拆迁中企业主对于拆迁方选定的评估方法不满意的，可以申请复核或者直接要求更换评估机构。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条规定了房屋价值的确定方法及评估相关问题的确定方法。所以说拆迁方的评估方法也不是必须接受的。

　　实际评估中，对于拆迁方运用的不合理的评估方法也是可以提出异议的。

　　在上次的文章中和前述的案例中，咱们都反复提到，评估机构是可以由被拆迁方和拆迁方协商后共同指定的。

　　那么接下来，咱们就分享一些经验——从评估师视角分别分析，如何在评估范围和评估方法上争取补偿和赔偿！

　　评估师视角下企业拆迁都可以争取哪些补偿和赔偿呢？

　　01

　　建筑物的补偿

　　房屋建筑物的补偿，以相关房地产证登记的建筑面积为计算标准。房产证、土地证因历史原因不能办理的，可以通过实际测量确定。房屋和建筑物的价值一般由拆迁人和被拆迁人共同委托，由评估公司根据相关评估技术标准确定房屋和建筑物的实际价值。

　　02

　　机器设备赔偿

　　设备重置为新价格，机械设备分为两类:一类是可移动设备，一类是不可移动设备。设备搬迁造成的损失可分为物理损失和功能损失。物理损坏包括拆卸成本、运输成本、安装成本、调试成本等。功能损失的成本包括机器精度的降低和搬迁造成的不合格品的增加。对于不可拆卸的设备，拆除将导致设备的废弃。因此，设备的重置价格应按其新旧重置价格计算，并对业主进行补偿。

　　对于可以搬迁的设备，本着连续利用的原则，异地搬迁安装，继承投入使用。所以设备搬迁安装费用是拆迁造成的必然损失，拆迁人应当赔偿。设备搬迁费和安装费的补偿金额，由拆迁人、被拆迁人或承租人根据市场价格确定的货物运输价格和设备安装价格协商确定。协商不成的，可以委托专业评估公司进行评估认定。

　　03

　　拆迁费用补偿

　　拆迁补偿费用一般包括停产停业损失、搬迁安置费用和安置补偿费用等。被拆迁人可以对停产停业损失给予适当补偿。在法律实践中，补偿的标准和依据往往由市级地方政府在政策文件中规定。各地的补偿标准和计算方法不同。

　　04

　　员工安置费用补偿

　　法律、法规、规章等政策文件对因拆迁被辞退的职工安置补偿费用没有详细规定，属于拆迁当事人双方协商争取的项目。拆迁导致职工被辞退的，按照与职工签订的具体劳动合同和劳动法的有关规定给予补偿。

　　在拆迁过程中，为了加快拆迁进度，拆迁人往往采取快速搬迁奖励措施，鼓励被拆迁人和承租人尽快签订搬迁补偿协议，迁出拆迁范围。奖励费的数额由拆迁人根据实际拆迁情况确定，也可以由拆迁人、被拆迁人和实际承租人协商确定。

　　需要注意的是，如果被拆工厂的业主和使用人是分开的，那么奖励费应该支付给实际使用被拆工厂的承租人，这是政策文件规定的，也是合理的做法。

　　评估师视角下哪种评估方法更适合呢？

　　在拆迁方委托的评估机构进行评估时，选择哪种评估方法更适合呢？

　　在实际评估案例中，拆迁方最喜欢用的是成本法，但是590号令明确规定了，经营的企业是可以利用收益法的，甚至有些可以利用假设开发法等。但是，拆迁方委托的评估机构，往往根据拆迁方的建议，拒绝采用这些方法或者评估当中故意绕开这些更合适的评估方法，其结果自然会导致咱们被拆迁方利益的损失。

　　那么在企业拆迁中，具体有哪些评估方法呢？

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，评估师可以结合不同情形，对不同评估方法进行适用性分析，从市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法中选取一种或者多种评估方法，最终合理确定评估结果。

　　★比如上文所提案例中，厂房的评估一般运用重置成本法，考虑使用年限，补偿重置成新价减去折旧；机器设备补偿要看是否可移动，不可移动的也是考虑使用年限，补偿重置成新价减去折旧；对于一次性停产停业损失的补偿，是要运用预期收益法来进行评估的，结合前三年的平均营业状况，一般补偿三个月到半年。

　　大多数情况下，企业拆迁都要综合运用各种评估方法，单纯运用一种评估方法肯定是不合理的。

　　★市场法，也叫市场比较法，一般多运用在住宅和商铺拆迁情形中。

　　也就是参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质（国有、集体）、同用途（商业、工业、住宅），商品房包括住宅和商业用途。

　　在实践的过程中需要注意的是属于什么用地，要参考附地范围之内相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。

　　★假设开发法，该方法在实践中运用不多，比较特殊的情形就是开发商在建工程或者刚买的土地准备建设遇到政府拆迁，此时要运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅也有可能是厂房，需要运用土地开发满足开发的主体要件。

　　所以要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、开发完成后的不动产价值、续建成本、销售费用、土地增值税等费用后，所体现出的市场价值。

　　假设开发法很多中小型企业都希望适用这种方式方法，特别针对一些未利用的土地，也就是开发商购买后没有实际利用，还在进行申请审批规划等相关文件的时候，占用土地的行为就应该运用假设开发法来进行评估。现实中往往运用得很少，因为一般情形下，考虑到实际财政支出，拆迁方不会答应采用此种评估方法。

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