要闻：美国公寓租金7月份上涨近13%

xubin · 发表于 2022-10-13 12:49:07

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　　《家住美国》8月30日报道，据美国《地产》杂志（real estate）8月16日消息，现在，美国地产市场的格局就是库存不足、经济不确定性和外来移民是导致租金上涨的原因，这种情况下，租客可以做些什么来减轻下一次租赁的财务压力呢。

　　如果你租了公寓或房子，你可能已经知道租金在不断上涨——在美国一些地方，租金正以惊人的速度逐年上涨。在许多情况下，租金上涨的原因是对相对供应的出租住房的高需求。

　　根据房地产信息公司Yardi Matrix公司的全国多户型报告，美国7月份的平均租金为1717美元。与2021相比，同比增长了12.6%。

　　根据Yardi Matrix公司报告，在全美国范围内，7月份出租住房的入住率为96%。与2021相比，这一数字略有下降，当时的入住率高达96.9%，但比新冠肺炎大流行之前有所上升。2019年底，该公司报告入住率为94.9%。

　　房屋空置率、即将上市的新租赁房屋以及美国经济状况都对近期租金走势起着至关重要的作用。以下是2022年租金上涨的原因以及未来的预期。

　　为何经济衰退对房租影响甚微任何经济衰退时期都会让行业领袖和金融专家关注经济的关键领域，看看接下来会发生什么。当这些因素相互反应时，股市、失业率和房屋销售可能预示着衰退与否，但租金有更独立的涨落。

　　乔治华盛顿大学（George Washington University）经济学教授安东尼·耶泽（Anthony Yezer）说：“如果你真的看看租金指数，看看过去的经济衰退，答案是，租金在经济衰退中真的不会下降。不仅如此，空置率在经济衰退时也会相应变化。”

　　据美国人口普查局（U.S.Census Bureau）的数据显示，自房屋空置率2009年第三季度达到11.1%的历史峰值以来，美国租房空置率一直呈下降趋势。根据人口普查局的数据，2022年第二季度的租金空置率为5.6%。上一次季度空缺率如此低是在1982年。

　　虽然负担能力是许多租房者的一个担忧，因为他们看到租金与上次签订租约时相比上涨了12%以上，但经济衰退并不一定会帮助这种情况。特别是如果人们已经是租房者，因为他们买不起房子，那么大量的租房者将导致房东继续增加租金。

　　高租金需求的原因

　　当有足够的需求来保证更高的入住率时，美国的租金就会快速上涨。虽然需求上升的确切原因因各个城市、州甚至社区而异，但以下是导致目前和未来高租金的几个因素：

　　迁移到人口较少的大都市地区，远程办公以后，雇员可以选择不一定取决于雇主所在地的新住所。结果，像南达科他州这样的地方出现了大量以前不会考虑在该州工作的新居民，也推高了租金的需求。

　　外来移民到美国增加了总人口，增加了租房需求。由于疫情，移民在2020至2021期间基本停滞，此后又重新开始。安东尼·耶泽（Anthony Yezer）说：“可能有更多的人想要租房，这可能会增加租房需求。

　　高房价、居高不下的房价、不断上升的利率以及对经济衰退的担忧，使得许多首次购房者决定等待买房并租房，又推高了租房价格。

　　新出租住房供应不足。租赁市场库存缺乏显著增加意味着美国的需求增长超过了可用租金。预计建筑短缺或其缓慢的步伐将继续加剧住房短缺。安东尼·耶泽（Anthony Yezer）说：“在供应方面，有很大的潜力推高租金。”

　　租金涨幅因地不同

　　虽然全国平均水平提供了一个鸟瞰情况的视角，但租金的变化最好是按市场或地区在当地进行检查。新冠疫情推升了美国人向偏僻地区的单向流动。

　　最初，大城市的许多人寻求较低的密度，然后长期的远程工作选择引发了对二级和三级住房市场的兴趣。随着疫情的逐步消退，租房者返回大城市，但佛蒙特州、南卡罗来纳州和爱达荷州等州的小城市地区人口继续快速增长。

　　位于纽约市的房地产数据管理和分析平台Cherre的首席执行官萨曼森（Salmanson）说：“与大流行前相比，人们对工作的依赖程度降低了。”

　　因此，由于需求激增，以前密度不高的市场租金增长特别快。例如，根据Yardi Matrix公司的数据，佛罗里达州奥兰多市7月份的租金同比增长了20.2%。另一方面，旧金山的租金同比增长率仅为9%，接近报告的底部。美国其他主要市场的租金同比增长接近全国平均水平，西雅图、亚特兰大的14.9%、洛杉矶为11.1%。而明尼阿波利斯-圣保罗市场处于底部，租金同比仅增长4.2%。

　　Yardi Matrix副总裁杰夫·阿德勒（Jeff Adler）表示：“你看到一些市场的租金开始趋于稳定，甚至开始略有下降。同样，仍有许多市场的租金正以非常高的速度增长，在我看来，根本原因是美国没有足够的供应。”

　　对于之前没有预料到人口突然增长，也没有足够的住房建设来满足需求的市场来说，租金减免可能很难。“我认为，在许多二级和三级市场，租金将保持高位。”萨曼森说。

　　房屋供应难题或会加剧

　　解决住房短缺问题并不像决定建造新的公寓楼或开发新的社区那么简单。萨曼森指出，建筑材料短缺、材料运输延误以及当地许可和分区问题是持续存在的问题。“这些都是建立新供应的阻力。”他说。

　　建筑许可证审批和分区法对许多建筑商来说是一个长期问题，阿德勒指出，由于这些法律是在地方一级——甚至不是在州一级——所以要使建筑过程更加顺利就困难得多。

　　阿德勒说：“住房短缺是完全可以预防的，我们确实存在住房短缺。这是人为的，也可能是非人工的。他们设定了公共政策选择，导致了住房短缺……而且，在地方一级，实际上还没有达成公共政策共识。”

　　除了建筑商面临的诸多障碍外，高通胀和利率上升可能会阻碍购房者或投资者购买新房。全国房屋建筑商协会和富国银行住房市场指数显示，7月份，美国单户住宅建筑商的建筑商信心下降了12点。这是自2020年4月以来最大的单月信心下降，也是自2020年5月以来最低的信心指数。

　　续租会少付些钱

　　作为一名租客，你无法控制如何启动住房建设，也无法阻止通货膨胀，但你可以制定策略，在签署下一份租约时可以获得更低的租金。

　　目前，续租可能会给您带来最小的租金增长。阿德勒说：“续租租金远低于向新租户提供的租金，而且增长率较低。租金仍然很高（尽管）……远不如新租户高。”

　　然而，你仍然无法免受房租上涨的影响。不管经济状况如何，预计你的租金会随着时间的推移不断攀升。

　　“当（你的）租约在一两年后续约时，不要指望你会做得更好，尤其是在空置率这么低的情况下。”耶泽说。

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