分析：武汉楼市肉眼可见的信号

guozhiwei · 发表于 21 小时前

　　城市虽然远远没有回到熟悉的轨道，但肉眼可见的变化已经发生。房地产市场，从来不是开发商一个人在战斗。无论此时此刻你对楼市已经形成怎样的观念，持币观望或者义无反顾入市，都希望你在2020年春天，不会做出错误决定。紫玉山庄链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

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　　“武汉的钱，突然“便宜”。以下是银行客户经理发来的最新抵押贷利率——3.56%（1年期）是什么概念？去年这个时候，同样条件的贷款，利率大概在4.9～5.05%。这个利率好拿到吗？哥一个朋友最近刚做一笔，4年期法人经营型抵押贷款，年化利率4%，先息后本。2年前，他以装修名义申请的个人消费贷款，银行给他的利率是7.5%，对于他来说，已经真切体会到资金面宽松破冰。所谓全球央行大放水这么宏大的主题，落到武汉这座城市头上，就是实打实的资金便宜。一周之前，央行宣布定向降准4000亿。这是中国第三次降准，而这次最大的不同，是超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%，上次用这招还是2008年。注意，便宜的资金，来自以法人名义申请的房产抵押贷款。目前最低3.56%的利率水平，意味着武汉几乎从资金最贵的市场（无论抵押贷款还是房贷利率），一下变成国内资金最便宜的市场之一，几乎和深圳北京处在同样水平。如果这算对灾区人民的特别优待，有很多人已经开始蠢蠢欲动。抵押贷款利率和房价，存在一定关联。要么钱便宜房子贵（深圳），要么钱贵房子便宜（武汉），大部分城市，贵和便宜只能占一头，如果突然占了两头……一定很快会被修正。为啥呢？这个是投资客比较喜欢使用的工具。他们比较常见的操作是，购房时选择一次性付款（二手房），然后再红本抵押，最多可向银行申请房屋评估价7成的抵押贷。也就是说，同样拿出3成现金，当抵押贷利率低于房贷利率基准利率，意味着短期内，比正常申请房屋按揭支付的利息更低。还有的会通过抵押贷将手上全款的房产按7折贷出，作为二套房六成首付，再按揭四成。这样一通操作，直接变成零首付购房，等于全部房款都是找银行借的。虽然我们都知道经营贷会严控资金流向，理论上绝不允许流入股市或者楼市，但每一次放出来的钱到底流入哪里？大家心里都有数。资金一定会去他认为最安全收益最高的去处，深圳上海杭州南京这些城市的房地产行情突然启动，本质上就是跟流动性突然充沛有关。银行朋友曾跟哥开玩笑，法人申请经营贷款，如果对资金用途说得头头是道，他们会比较担心，担心他真的准备扩大再生产；如果他对资金用途说得支支吾吾，他们反而会放心一点，估计是去买房子……重要的是，资金开始充沛并便宜，这是很明显的开始。

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　　相比抵押贷款利率，可能对大多数购房者来说，房贷利率变化更有实际意义。

　　而房贷利率实际已经在走低，以LPR的名义。

　　这可以看成第二个信号。

　　过去房贷利率是做乘法，在4.9%基准利率基础上，上浮10%20%或者30%甚至有40%，武汉长期夺魁全国房贷利率最高城市。

　　现在新的规则是，做加法。目前武汉新增房贷，差不多是在5年期LPR4.75%的基础上，加上100左右基点，达到5.75%左右。对比去年利率水平，已经有非常明显降低。1年期LPR持续下调是大概率事件，这是资金面逐渐宽松的必然反映。你也许认为5年期LPR才是直接针对房地产市场的利率，只有这个利率也大幅下调，才认为是真正的“放水”，可以对楼市产生直接利好。如果5年期也大幅度下调，那就根本不是什么信号，而是木已成舟。所以LPR的推出，本身就是通过金融手段变相降低购房成本。至少有一点非常肯定，现在武汉各大银行的房贷一定是宽松的。因为1月份各个银行按照年度确定贷款额度，现在突然流失掉至少1/4时间，意味着一旦回到申请正轨，额度绝对充沛。大概率不会再出现什么排队等待的现象，不止申请会快，而且利率会更低。

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　　第三个信号，来自售楼部。

　　你不必相信中介在朋友圈发布的各种夸大其词，也不要武断的认为所有武汉人现在都只会考虑怎么活下去。如果你想获知最真实的楼市，就戴上口罩去售楼部现场看看。这是昨天上午哥在某个售楼部看到的情景。8张桌子坐了6组客户，沙盘和区位图区域，还有2组客户在看房，样板间也有2组客户。你要知道的确有很多人出于各种原因，暂停自己的购房计划，或者准备持币观望，但依然还有一部分人，出于对通货膨胀的担忧，坚定的把购房当成第一选择。此时此刻，两拨人可以互道一声傻x。“现金为王”是现在在购房者群体中弥漫的一种情绪，先观察观察再说，谨慎永远是对的。但现金为王，有两个前提必须成立，1资金很贵。2买啥啥跌。比如短期内现金供不应求，利率持续上涨，所以你有必要手持现金，尽可能赎回投资产品。很多家庭都出现失业或巨额负债等等情况，都在试图卖资产换现金时，现金就是最大的筹码。情况2，无论什么资产都在亏损，存钱变成王道。哪怕现金也不断在贬值，但贬值总比亏欠更容易接受。如果以上两种情况同时成立，大概就是专家们预测的最坏局面，经济停滞+通货膨胀同时出现。情况1会出现吗？你的资金可能永远短缺，但从银行现在放水以及降低利率的操作看，整个市场的流动性不会存在问题。哪怕你就看现在余额宝的收益率也知道，大家争先恐后赎回现金的情况，貌似并不存在。至于情况2，如果说买啥都亏钱，深圳上海的楼市，显然第一个不答应。而武汉作为典型的二线市场，整体比杭州深圳上海要低一个价值维度，由于长期以来反应比较慢，导致整个市场的周期都不算特别明显。总是不愠不火的局面之下，缺乏市场一致认同的契机。但不管是一线还是二线，你现在如果试图了解最真实的市场，不妨去实地看一看，有条件就去踩踩盘，感受下市场最真实的选择，你就能更深刻体会到货币宽松，正在渗透出来明显的消费行为。

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　　“最后一个信号，房价。这个是大家最喜欢猜测的，房价到底会涨还是会跌？大部分人坚定看跌，至少口头上坚定看跌。但实际上，哥认为所谓房价涨跌，永远是最模糊，也是最具有欺骗性的。在购房人心目中，和在开发商眼里，在武汉平均房价的数据里，涨或者跌，完全是不一样的概念。我们经常说“房住不炒”，到底是啥意思？他意思就是强行阉割掉不动产的金融/投资属性，只保留使用属性。那怎么才能阉割投资属性呢？参考独栋别墅几乎没有投资价值，你把他使用价值放到最大，在价格里充分体现，就能挤占掉投资属空间。举一个现实中的案例。武汉某典型刚需片，去年下半年需求非常旺盛，整个板块毛坯价格一刀切，12500。按规矩，小高层的毛坯价格会略高，所谓小高层就是16层以下。这种一刀切的方式，永远伴随着诸多不合理。比如18层建筑，是小高层还是高层？18层的居住感受，跟16层接近，还是跟32层接近？但是在一刀切的备案价眼里，18层跟32层，是一种产品定价。明明有更强的使用属性，但价格不允许体现溢价，反而放大他的投资价值。可以很明确判断，这3个月，是房地产卖方的窗口期，很多政策会适当向卖方倾斜照顾，只要你真心想卖，不会设置过多的障碍，包括备案价。所以无论价格是涨是跌，主动权会越来越还给卖方自己把握。如果下一次18层按小高层定价，你承认他涨价吗？有把握的楼盘，价格一定会小幅上升，缺乏竞争优势的楼盘，即便有主动权也不敢随便调整价格，而且有可能降价。其实就是这么简单，但纯粹因为限价催生的价格红利，会越来越少。

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　　最后，哥依然建议大家，如果想了解武汉楼市最真实的情况，就去售楼部看一眼，比你所有的猜测都靠谱。

　　哥依然坚持这个判断，这一波楼市的恢复，主要是疫情压抑的买房需求，有一部分已经开始释放，越是性价比高的项目，释放得越快。贷款利率，资金流动性明显好转，都会让需求释放得比较顺利。但有基础不代表一定会演绎成旺盛的供求局面。疫情之下的经济低迷，是无法回避的现实，当这一波需求消化完毕，紧接着天量供应对武汉楼市的挑战，在两方共同作用下，平躺着就是最优局面。扫描下面二维码，加入房哥购房群获取最新开盘信息，为你买房出谋划策。文中图片素材均源自于网络

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