明白：农村宅基地房屋拆迁流程及避“坑”指南！

liukai · 发表于前天 20:15

　　由于目前没有专门针对农村房屋拆迁的法律或条例，所以随着城镇化的推进，拆迁方面的知识一定要先了解。随着法律的健全，发生强拆的事件大大减少，但不代表一切就万事大吉，存在于房屋拆迁过程中的“坑”还是很多，坑坑事关你的钱袋子！

　　农村宅基地拆迁流程及注意事项

　　第一阶段：征地告知

　　相关权限的国土资源部门发布征地告知，正式告知村民即将进行拆迁。由此，你将会知道拟征宅基地的用途、位置、补偿标准、安置途径等。对于拟征地的补偿标准、安置途径等事项，村民可以提出不同意见，并且有申请举行听证会的权利。

　　注意事项：

　　一旦被告知此关于征地的有关事项，你千万不能在拟征宅基地上抢建、扩建或改建房屋，这将对你后续的补偿以及维权产生不利因素。为了自身权益，请严格遵守相关规定。

　　第二阶段：现状调查及确认

　　拆迁部门会与村民对拟征宅基地的现状进行调查，形成一份《土地调查结果确认表》。

　　注意事项：

　　1、这份确认表是需要宅基地使用权人亲自签字的。

　　2、签字时要看仔细：是否增加了“同意拆迁补偿”或是补偿标准等。如果有，一定不要签字，因为根本还没到那个阶段呢。

　　3、如果村民没有签字确认，在自己不知情的情况下而是由村干部或他人代签，弄虚作假欺骗批地机关的，村民要及时向有关部门举报或通过法律程序维护自己的合法权益。

　　第三阶段：征地方案、补偿安置方案的公告

　　市、县政府收到上级机关的征地批准文件后，在10个工作日内会公布征地方案、征地补偿安置方案。在征地补偿、安置方案公告之日起１０个工作日内，村民有提出不同意见或要求举行听证会的权利。

　　注意事项：

　　在规定的时限内提出不同意见或申请听证的权利。

　　第四阶段：签订补偿安置协议

　　征地补偿、安置方案经批准后，有关部门开始组织实施。此时，拆迁方会与你进行谈判，签订补偿安置协议，这将涉及到你最终得到的补偿款！村民与征迁方就补偿方式、补偿款等达成一致，并签订补偿安置协议后，便可以获得补偿款，进行搬迁、安置。至此，对你而言，整个宅基地征收流程基本结束。

　　注意事项：

　　1、关于国家拆迁的大原则：牢记国家“先补偿后拆迁”的大原则；以及“保证被征收人生活水平不降低，长远生计有保障”的政策，在合理合法的前提下，主动提出自己的要求，行使自己的合法权利。

　　2、拆迁人往往就是在这个阶段给你挖多个“坑”，目的就是让你把拆迁协议赶快签了。有的甚至以降低给你补偿款为直接目的。如果你不知道直接跳进他们挖好的“坑”，日后再想反悔那可就难了！

　　那么拆迁过程中都有哪些“坑”呢？又应该如何来应对呢？

　　一、不给你看征地批文和征收公告，口头通知征地、拆房

　　这是最常见的一种违法征收形式。通常发生在农村地区，征收方没有公示征地批文，也不发布征收公告和补偿安置方案，随意给个补偿标准，其实就是看准了农民法律意识不强、法律知识不健全的弱点。

　　应对：可以直接要求其出示相关文件，然后再到当地相关部门或省市征地信息平台查询你们当地的征地拆迁项目是否有征地批文。如果他们拿不出或是查询没有批文，那么可以拒绝签字、拒绝拆迁，这是法律赋予大家的合法权利。

　　二、拿一张空白安置协议让你签字

　　还是看农民法律意识不强，想出各种理由，拿个空白安置补偿协议让你来签字。不管出于哪种原因，如果你签字了，你就掉进这个“坑”里了。把主动权完全交给了对方。

　　应对：必须见到完整内容的合同，并盖有公章，觉得没意见后可以签字，并留存原件。

　　三、先搬迁，后补偿

　　这个也是非常常见的。俗话说“不见兔子不撒鹰”，不管是农村土地征收还是城市房屋拆迁，都应当遵循“先补偿、后搬迁”的大原则。

　　《土地管理法实施条例》第二十五条规定，征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。

　　应对：应约定好补偿给付期限，约定好在补偿到位后多少日内搬出。

　　四、要求签保证书：不信访，不请律师

　　但凡此种情况肯定有猫腻，不能随意签字，看看问题出在什么地方。

　　应对：这种私下的保证书不能签。

　　五、拿旧文件或老补偿标准来定拆迁补偿标准

　　不出示公告批文及补偿安置方案，而是拿着一些过时文件或拆迁补偿标准来谈拆迁。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，城市房屋征收应当参考房屋征收决定发布之日同类房屋的市场价值来补偿。相关法律也规定，土地征收要确保农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。征地综合区片地价标准应当3-5年进行更新。

　　应对：不能着急签字，要和对方积极协调，协调不成的可采取法律维权。

　　六：强拆

　　当拆迁方不再跟你谈补偿，而是直接告诉你，早点腾地腾房，10日内强行拆除。这时候你就要小心了。

　　应对：如果没有发布征收决定或者征收补偿决定，就要拆掉你的房子，这就是违法强制拆除了。我们应当采取行政复议或者提起行政诉讼来维护自身的合法权益。

　　七、口头许诺给你多少好处

　　不管口头许诺给你多少好处，如果没有形成合法的书面文件，都是没有法律效力的，是可以随时反悔的，其目的就是让你签字。

　　应对：签订任何文件之前要看清楚里面的内容，无异议后再签字。

　　八、虚假询价

　　拆迁方所谓的询价只是想摸清你的心理底价，然后决定下一步的谈判策略。如果你要价不高，他会在你报出价格的基础上压一压，尽快的促成拆迁补偿协议的签订，即使双方谈不成，以后想改变这个低报价也会很困难。如果你要价超出他的预期，那么下一步你很有可能面临的是暂时的搁置或者是能给你施加压力的强制手段，总之，在没有形成相对平等的谈判平台的基础之上，报价无论高低，都会使你陷入被动。

　　应对：拆迁人的真实报价没有出来之前，不要贸然报价。

　　九、预签协议

　　拆迁方会告诉你这份协议只是预签，也就是看看有多少人愿意拆迁，如果签字的人达不到90%就无效，所以你先签，到时我们再做下一步调解。如果你签字了，那么就是乖乖的掉进了拆迁方的“坑”了。

　　应对：不管拆迁方说的天花乱坠，只要是补偿不满意的协议都不要轻易签字。

　　十、牵连式拆迁

　　这一招还是很管用的，很多被拆迁人无奈签字。

　　还有你看不到的“坑”。这些违法行为是在你完全不知情的情况下发生的。

　　十一、以租代征

　　“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地，每个月或者每年固定给付老百姓固定租金，是近年来凸现的一种违法新形式。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。

　　应对：要衡量标准是否合理。如果不合理你可以拒绝签字。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定，禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。

　　十二、少批多占

　　这类征地项目是有批文的，但批文内的范围往往很小，可是一拆就是一大片，这是土地违法的又一种常见的表现形式。

　　应对：申请信息公开，仔细审阅，看你在不在此批文范围。如果不在，你要小心了。自己的合法权益是否能够得到保障。

　　十三、未批先占

　　没有获取征地批复就开始动工占地、强拆被征地农民房屋。这无疑是严重的土地违法行为。特别是对于一些“重大民生项目”，有关部门“保项目”的心态严重，有时会放任土地违法事实的存在，这也是当下这种现象始终无法得到根本改善的原因所在。

　　应对：联合起来，积极采取维权措施。

　　十四、任意解释公益目的

　　根据我国法律规定，“公共利益”需要是土地征收的唯一合法条件。但是，公共利益这一概念非常模糊，除了宪法和土地管理法中笼统的规定之外，我国法律对这一概念再无明确的界定。因此，凡是需要征地的，都以“公共利益”为借口。开发商兴建商品房住宅小区、高尔夫球场、游乐场、外商投资、开发区等等都成了“公共利益”需要，公共利益成了经济利益的代名词。因而出现各种逼迁、强拆等违法现象。

　　应对：申请政府信息公开、土地违法查处等形式维权。

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