聊一聊：北京“零拆迁”：2.45亿平米的城市“老破旧”或 ...

guozhiwei · 发表于 2023-4-8 08:29:10

　　2022年5月18日，北京市政府正式公布了《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》的通知。在明拆迁律师https://www.zaiminglvsuo.com/北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　这个通知的公布，意味着北京城市发展正式告别“拆迁”，而即将进入大规模的“城市更新”发展模式。

　　什么叫做“城市更新”？

　　所谓的“城市更新”发展模式，就是面对北京大规模的“老破旧”建筑和危房建筑，不再“一拆了之”，而是进行大规模的“修缮”，增补生活设施，尽可能保留城市的“原始面貌”。

　　尤其是在北京这样的“文化古都”和“高房价”城市，实施“零拆迁”政策，已经成为了一个必然的政策趋势。

　　在保留城市原始面貌的背后，其实也是北京“拆不起”了，高房价所带来的拆迁成本实在是过于昂贵。

　　那么，北京目前有多大规模的“老破旧”建筑等待城市更新呢？

　　根据这一次《北京市城市更新专项规划》的数据，“全市集中建设区内共有可更新建筑约 2.45 亿平方米”，这个规模确实非常惊人。

　　如果“2.45亿平米”都进入拆迁，那北京就可能需要“天量的拆迁资金”，也一定会把北京房价至少推高1-2倍。

　　“零拆迁”可能是北京城市发展的“最优解”。

　　根据《北京市城市更新专项规划》的说明，北京高达2.45亿平米的城市可更新建筑主要集中在“东西城核心区”和“中心城区”：

　　第一，北京东西城核心区拥有4200万平米的“可更新面积”，主要包括四类建筑：平房+危旧楼房+简易楼+老旧厂房楼宇。

　　以上四类房子在北京东西城都将不再“实施拆迁”，而是进入城市更新，规模高达4200万平米。

　　《北京市城市更新专项规划》再次强调：到2025年要完成东西城的平房院落10000 户申请式退租，持续推动钟鼓楼周边、大栅栏观音寺等平房区申请式退租。

　　第二，中心城区存量可更新建筑约1.24 亿平方米，这个规模基本占到了全北京更新面积的50%。

　　北京中心城区主要特指“朝阳+丰台+石景山+海淀”等四大城区，这四大城区的“老破旧”规模更大，几乎达到了东西城核心区的3倍，也将大部分进入城市更新的范畴。

　　中心城区的“老破旧”不仅包括了老破小二手房，同时还包括房龄超过20年的写字楼和商业，全部都将逐一更新，而不再实施任何的拆迁。

　　东西城核心区+四大中心城区的“老破旧”更新面积就接近1.7亿平米，占到了整个北京城市更新面积的70%。

　　这就意味着北京的城市更新将主要集中在五环以内地区，甚至大部分将以四环以内地区为主。

　　这些地区的“老破小”二手房可能将会在长期无法“拆迁”了，也就意味着大部分的城区老破小将无法更新房龄，从长期看价值将会逐渐进入“折损”状态。

　　同时根据《北京市“十四五”时期城市更新规划》的安排，北京的2.45亿平米的城市更新将会在未来五年内完成，也就是到了2025年年底，北京的这一轮大规模城市更新基本完成。

　　而且将会主要分成六种类型来实施：

　　第一种是“东西城的平房区申请式退租”，目标锁定1万户。

　　第二种是“2000年前的老破小小区旧改”，目标锁定1.6亿平米。

　　第三种是“危房和简易楼的腾退改造”100万平米。

　　第四种是“老旧楼宇和传统商圈改造”500万平米。

　　第五种是“低效产业园区和老旧厂房”700个。

　　第六种是“在途城镇化棚改”30000户。

　　我们关心的是，北京这种大规模的城市更新，会给北京的城市发展和房地产市场带来什么样的变化？

　　第一，意味着北京城市高速扩张的动力开始减弱，“摊大饼”式的城市发展格局正式终结。

　　未来的北京城市发展可能将会止步于“六环周边”，北京已经不可能再有“七环时代”了，六环就是北京城市发展的极限。

　　远离六环的地区，未来基本上没有太大的升值潜力了。

　　第二，北京“六环里”将逐渐进入存量房市场，新房市场的稀缺性从长期看会增强，大量的“老破小”二手房由于没有拆迁将会成为北京二手房的主要供应产品。

　　一个没有拆迁的城市，导致的结果只有一个：那就是老破小二手房将会占据整个城市的二手房市场。

　　结果就是首先北京的二手房的“挂牌量”会增大，因为很多老破小二手房由于不能拆迁了，很快就会进入二手房市场，成为北京二手房挂牌量增多的主要原因。

　　其次是导致北京二手房房价出现“结构性下降”，这部分老破小二手房由于集中上市，价格会越买越低，让北京的二手房房价看起来好像下降了。

　　但实际的情况却是“结构性分化”非常严重：次新房二手房价格猛涨，老破小价格猛跌，但是由于老破小比例高，所以总体数据看起来是下降的。

　　所以未来的北京二手房市场，一定会更加分化：有些房子价格越来越低，还卖不出去，而有些房子的价格却越来越高。

　　第三，北京六环里“成熟片区”的品质次新房一定是价格上涨的。

　　北京目前六环里新房的供应量其实比较大，而且大多数都集中在“新生板块”，周边配套很差，还不够成熟，发展需要周期，但房价不低。

　　这些板块的房价上涨至少还需要5-8年周期，比如崔各庄、金盏、东坝、丰台河西、王四营、十八里店等。

　　所以以上板块均属于“长线慢牛”的状态，买了也不亏，但短期内要想房价上涨，可能性几乎为零。

　　而北京六环里目前只要是成熟片区，品质高点的“15年内的次新房”，房价几乎都涨上去了，最典型的包括亦庄河西、新北苑、朝青板块、常营板块等，房价在近三年都几乎涨了50%以上。

　　我们认为，未来5年，北京六环里的“成熟片区”的高品质次新房还将持续上涨，这是北京“城市更新”的发展模式决定的。

　　老破小二手房入市越来越多，次新房和新房将会越来越少，买房人未来选择的空间其实是越来越小了。

　　这种发展模式必将推动北京房价出现更加明显的“结构行行情”：有些房子降价可能都卖不出去，而有些房子的房价将会涨到“令人发指”。

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