分析：影响上亿人的楼市变革已经启动！主城房价要涨？

xubin · 发表于 2024-10-23 22:11:04

　　来源：郑州楼市

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　　这段时间，有一条很重磅的新闻，关于推进城镇老旧小区改造。蚌埠房价链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　棚改，已经不再是下阶段的重心，焦点换成了旧改。

　　去年初步估算，全国共有老旧小区约40亿㎡，改造总投资额高达4万亿。

　　而今年，各地计划旧改总目标大概是3.9万个，涉及近700万户居民。

　　其中，河南2020年计划完成改造老旧小区不少于50万户。

　　按9.5万元户均改造投资估算，今年旧改市场规模约6650亿元，比去年增加一倍。

　　这样的规模是令人吃惊的。

　　我们要清楚，那些盘踞在城市核心地段的老旧小区，附着在区位之上的交通、商业、学区、医疗等诸多价值，本就是无可复制也无法替代的。

　　对比一线城市主城区的房价，可以很明显感受到，郑州主城的价值纯粹因为“居住环境”的原因被严重低估。

　　这轮规模巨大的旧改升级，但凡能对居住环境有点滴提升，都能带来主城房价的彻底回归。

　　这，会对主城的房价水平和租金水平产生何等重大的撬动？

　　所以，一定要重视这轮旧改升级所带来的主城复苏红利！

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　　主城从来不缺客户，这里人口最密集，居住需求也最集中。

　　但，主城土地资源稀缺。

　　目前的郑州，土地供应已经偏移到四环，房企布局也已经偏移到四环。未来，最大的住宅供应也将出现在四环。

　　三环内住宅供应严重不足，特别是品质楼盘，愈发稀缺。

　　而主城的改善需求正在逐步觉醒，当这部分需求进入市场，会发现市场上很多产品是无法满足需求的，空间尺度不满足，功能空间不满足，绿化品质不满足……

　　需求增多，价格自然也就水涨船高。

　　数据显示，从2016年至今——

　　郑州主城改善盘以75%以上的平均涨幅遥遥领先。

　　近郊低价高层刚需盘，平均涨幅仅为55%，完败落后。

　　过去5年，我们发现，郑州真正增值能力高的，正是主城改善盘。无论是价格涨幅还是溢价能力，都远超外围区域的普通楼盘。

　　同样的，在全国其他城市，我们看到——

　　北京五环内均价基本突破6万+，城六区老破小动辄8-9万；

　　上海中心城区黄浦江边的瞰景豪宅基本都在15万以上；

　　天津内六区很难找到4万以内的新房，中心城区楼面价都达到了4万/㎡；

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　　这些城市，已经用房价证明了主城的价值。

　　这，才是最好的资产保值方式。

　　3

　　目前，郑州主城仅有的几个改善盘，主要分布在金水区、经开区和郑东新区。

　　而，西区改善，长期面临无房可选的局面。

　　不得不说，一直以来，西区改善都是被严重低估的。

　　很明显体现在西区房价上，同样是三环内主城区——

　　西区均价低于南区将近有2000；

　　西区与北区的单价差接近5000；

　　更夸张的是，西区与东区竟然有1万的单价差。

　　甚至于，西三环内主城区的均价还要低于西三环外的常西湖新区、高新区等。

　　好在，在如今这波旧改红利下，西区在迎来价值回归的同时，也一定会迎来价格提升。

　　近期，西区老城相继入市的改善盘，也将进一步带动西三环内的房价提升。

　　这里面，作为当下康桥在郑州主城重点开发的玖玺园，值得重点关注。

　　首先，它的位置非常优越，三环内+地铁口，老城区核心地段。

　　玖玺园的位置真心不错，标准的三环内主城区，临近秦岭路、华山路、淮河路、汝河路，距离陇海快速路、航海西路和西三环也不算太远，交通出行不成问题。

　　除了最成熟的交通路网，这里还有最成熟的医疗，最成熟的商业，最成熟的学区，各种生活配套都很齐全，这就是三环内主城区得天独厚的优势。

　　更重要的是，附近还有地铁5号线和6号线，纯正的地铁盘。特别是在建的地铁6号线秦岭路站点，就在楼下。已经开通的5号线桐淮路站，也在1公里范围内。

　　毋庸置疑，地铁是楼盘一个很重要的价值点。

　　一般来说，地铁盘有三次升值机会——

　　第一阶段，地铁规划从传言到落地，不过后期存在一定风险。

　　第二阶段，地铁开始动工建设，第二波涨幅开始。

　　第三阶段，地铁建成，即将通车时，又会迎来一波升值。

　　等到地铁完全通车，利好也全部兑现。

　　而康桥玖玺园旁在建地铁6号线，正好处在升值机会中的第二阶段。

　　地铁一旦开始施工，就很难跑掉了。毕竟一条地铁线路从规划，审批，勘测，考古，动工，完工，前前后后需要的人力、物力、财力是不可想象的。

　　所以，几乎没有风险，同时第二波涨幅开始。这种地铁盘，基本上到手都会有利差空间，值得关注。

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　　通过产品，也可以明显感受到开发商的用心，以及在用心之下的自我创新。

　　三环内核心城区，很难有方正的大地块出现。康桥在这块方正的大地块上，规划了由洋房、小高层和高层组成的改善产品。

　　特别是稀缺的洋房，除了北龙湖以外，主城区洋房凤毛麟角。

　　在容积率动辄4、5以上的三环内主城区，玖玺园住宅区域的容积率只有3.7。

　　从效果图上看，玖玺园立面大量采用low-e玻璃幕和金属格栅组成这种“公建化立面”。

　　这种立面耐久性比较好，成本也比较高，一般只有豪宅才会采用。在整个中原老城区，显得标新立异、独树一帜。

　　这种立面还有个特点就是“平线型设计”，也就是说，南侧立面基本在一条直线上，这样设计可以减少各户型之间的视线以及采光影响。

　　在这样的立面设计下，玖玺园的户型排布很值得一提。

　　除了2梯4户的正常楼栋之外，有部分楼栋创新性的采用了“多分离式核心筒”的设计布局，大幅提高了得房率。

　　对于同样120㎡左右的户型来说，可使用面积几乎多出来一个房间。这在寸土寸金的主城区意义非凡。

　　通过以上几点创新性的设计，可以看到，康桥对玖玺园这个项目应该是非常用心的，也可以看到康桥这几年在产品研发上的创新能力。

　　康桥从中原区起家，溪山御府、金域上郡等楼盘到现在依然是区域内标杆，二手房价比周边高出近5000左右。

　　相隔10年，康桥再次回归这片区域，瞄准了那一大批对主城改善极度渴求的人群，做出了这样一整套适合他们的产品。

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　　城市不会一直向外扩张，到达一定阶段后，必然会向内收缩，主城价值必将被逐步激活，这是城市进化的趋势。

　　而主城价值激活的过程，就是城市发展走向精细化运作、资源更加集中的过程。

　　过去五年，是郑州外向拓张生长的五年。

　　我们见过太多新城，我们看过太多概念。

　　但，人力终有穷尽，城市终有极限。

　　当郑州扩张超过1小时通勤圈，还是会回归主城区，去做主城区的价值升级和旧城改造。

　　新一轮赛道上，郑州主城正在迎来城市红利。

　　一场颠覆郑州房价格局的风暴，已悄然启动！

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