说说：房价即将反弹？楼市连发2个“降温”信号，有人买 ...

liukai · 发表于 2024-12-6 14:01:30

　　中国人爱买房，举世皆知。

　　但鲜有人知道背后的真正原因：其一，深陷“有房才有家”传统思想，无法自拔。纵使条件不足也要借钱、贷款买房；其二，无数过来人亲身验证，买房能“创富”。加上一直有人疯狂鼓吹“房价只涨不跌”，越来越多的人更把房产当作是“攫取财富”的最佳工具；其三，房子与婚姻、教育、医疗、交通等都有“挂钩”，它更是一个人甚至一个家庭社会地位、财富、阶层等的象征。因此，对于绝大多数人来说，买房无比重要。厦门网上房地产链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　爱买房的国人也成功地把中国房地产市值推上了全球第一的宝座。而且伴随着房地产不断狂飙发展的，还有中国居民部门的负债率和住房空置率，前者已高达近60%。值得一提的是，我们仅用时20年就走完了老美40年才走完的历程；后者的多家机构综合数值也不低于20%，更是处于世界领先水平。

　　此外，越来越多的研究和数据均表明，这两年房地产对经济的负向挤压，对消费、对实体制造业等的挤占更是越发凸显。而且高房价的危害，高房价带来的社会弊端也在逐渐放大。在过去三年多的时间里，国家更是数不清已经喊了多少次“房住不炒”的口号了。

　　文章开头说这些，想表达的意思很明确，无论国人再怎么爱买房炒房，都不能再作为大力发展房地产的理由，我们经受不住房地产的再一轮腾飞了，无数刚需更经不住房价的再一次拉升了。

　　有句话说得很好，当所有人都习惯了房价上涨带来的巨大好处之后，就没有人再愿意看到房价下跌。

　　种种信号显示，楼市5年前的一幕似乎又要重演一次——一季度的短暂低迷之后，四五月份的楼市又开始“躁动不安”了。尤其是深圳、杭州、北京等地屡屡爆出“戴口罩抢房”、“千万级豪宅日光”、“千人抢房再现”盛况；5.1长假更给了楼市回暖的良好契机，数据层面显示，各地楼市都有不同程度回暖——五一小长假期间四大一线城市及二十多个二线城市，网签成交量都迎来了大幅上涨，开发商的售楼处更是人头攒动，不减往年火爆场景。

　　对此专家们更是直言，楼市“小阳春”并没有缺席，只是迟到了。媒体也密集报道，“房价即将大涨”、“报复性买房来了”、“楼市即将火热重启”……事实真的如此吗？

　　楼市重启火热，房价迎来反弹，这一次恐怕有点难。揭开楼市真相，我们会发现，当前阶段的楼市之火只是“虚火”，售楼处的人头攒动也只是“应景”的存在，更多项目的所谓“火爆”其实也只是开发商、中介、媒体等的联袂呈现罢了。

　　首先，少数几个城市的楼市异动，不足以代表整个市场，且多家机构的统计数据也显示，今年5.1黄金周的楼市成色较往年有很大不足，居心不良者肆无忌惮鼓吹房价要反弹上涨，目的不纯，购房者一定要擦亮眼，现在的楼市是最考验智力的时候。

　　其次，更多的购房者当前阶段依然是保持“观望”姿态。说白了市场的回温，也仅限于“看房的人”增多了——日前央行发布的报告显示，对于下一个季度的房价，只有23.0%的居民预期是“上涨”，剩余77%的人对楼市还是持稳定和降温的看法。

　　再者，楼市连发了两个“降温”信号：

　　其一，党媒经济日报在昨天的评论文章中也明确提到了接下来楼市的走势，“楼市调控必须坚持房住不炒，房地产调控的大门打开可能性依然很小。在这个背景下，未来几个月10城库存和去化周期会进一步上升，同时供求比会连升到3季度，这样去化压力继续增大，楼市将继续降温。”

　　事实上，易居在今年初已经提到了，2020年新房将进入供大于求的局面。而且经此一役，绝大多数城市新房供应没有来得及去化，加上4、5月份回暖质量和速度都严重不足，只有往年的六七成，所以总体而言，二三季度乃至到今年年底，各大城市的新房供应都是大于需求的，尤其是三四五线欠发达城市，新房去化难度更大，开发商的销售压力更大，楼市降温的趋势则更加显著。

　　其二，更值得注意的是，最近一段时间，央行、银保监局、财政部等多个部门都出手“给楼市降温”了。不仅重申了“房住不炒”的调控定位，更大力出手整顿了近期这股炒作抬头、违规发放购房资金等种种乱象。

　　其实，即使没有国家的重拳出击整顿楼市，我们依然认为未来的楼市“翻不起大浪”，因为购买力、住房总量、金融支持等几个影响房地产的关键因素都“疲软”了。

　　核心购买力方面：网易房产数据中心进行的一项调查显示，近八成的90后核心购买力买房需要依靠三代人“六个钱包”的支撑才能勉强拿得出购房首付款，“啃老买房”已经成为普遍现象。

　　住房总量方面：二三十年的迅猛发展之后，我们已经不缺房，很多城市房屋甚至严重过剩。央行几天前的报告显示，我们的住房拥有率已经高达96%，是美国的1.5倍。而且，人均居住面积已经高达近40平方，接近发达国家水平。还是那句话，我们不缺房，我们只是缺少平均分配房子的手段。只要我们想做，合理分配房屋，抑制房价，都是分分钟钟的事。

　　金融方面：从过往来看，庞大的资金支撑才是楼市长盛不衰的关键。但现在这个关键因素也发生变化了——我们正面临资金严重向房地产倾斜的现实。再这么继续下去，一方面会继续对其它产业造成挤压；另一方面，也影响整个金融大局的稳定。所以，从18年底开始，央行、银保监等部门对流向房地产的资金的监管力度就加大了。多地前前后后更启动过几次大力度的房地产金融整顿活动。事实上开发商、炒房投资客以及普通刚需都尝到了金融管控的“苦滋味”了。

　　综合上述分析，2020年楼市重启火热、房价再次反弹，可能性不大。而且从供求层面来看，甚至绝大多数的城市都有进一步降温的趋势。所以有人断言今年是刚需买房换房的好时机，这一点我还是非常认同的。

　　现在买房，3年后“赚”还是“亏”？

　　刚需买房完全自住，买过之后涨跌都与他无关。所以这个讨论显然是针对于投资客而言。既然是投资，评估买房是“亏”还是“赚”的最根本因素就是房产的收益率（租金收益率+房价同比涨幅）。

　　近日，易居院推出了50城住宅收益率的研报。今年一季度，住宅收益率大幅跑输CPI了。易居研究院副院长杨红旭称此是“史无前例”，他更直言不讳到，炒房已经不划算了。

　　我们之前也做过计算，买房想赚钱，一个最基本的要求是每年的房产升值率必须高于7.5%，因为要刨去资金自有成本（房贷利率、货币贬值）和税费、交易费以及持有人可能出现的交通费等种种费用。因此，如果未来3年每年房产的升值率都按照今年的计算，毫无疑问现在买房，未来三年是铁定“不赚钱”的。

　　事实上，媒体已经有报道，过去半年时间里，买房不赚钱反而亏钱的比例越来越多，尤其是环京的燕郊、香河、大厂等地，17年之前还是投资炒房圣地，今天已经成了炒房投资客的伤心地。有人17年底高位进场接盘，今年初套现，最后核算两年时间“亏损”竟高达近百万，一套普通二线城市的首付都赔光了。

　　但任何事情都不能太绝对，整体而言的分析不能代表全部，即便是同一个城市因为区域的不同，板块发展定位和潜力的不同，其实房价走势都有很大区别，尤其是学区房，往往有自己的行走规律。所以多余的资金是否还能投资买房，要按需行动，更应该因城、因区而异。

　　最后我想强调，即便有些区域房地产仍然有投资价值，但我们也不建议再去投资。毕竟房地产的第一属性是居住，同时它又是民生产业，关系到老百姓的衣食住行，是国计民生的头等大事。拿民生产业作为个人谋求利益的工具，虽然不违法，但是不得不承认这种行为挤压了刚需的基本居住权益。尤其是恶意炒作者，更“罪”加一等。

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