谈谈：上海“没倒挂”的新房活得怎么样？

liukai · 发表于 2023-7-8 18:59:22

　　南山维拉破天荒的在上个周末领取预售，共180套洋房产品，均价1万6不到。在“下班挂地”后，又现周末领预售，让一众媒体炸成一锅，不按套路出牌的情况越来越多。为什么会这样？南山维拉最近一次开盘是今年4月，深夜认筹排队，586套，开盘1秒售罄，那一次卖的是高层，均价1万5不到。说白了还是“倒挂”的锅，因为它与二手房挂牌价倒挂8000+，趁着周末大家不注意，减少点曝光度，但明显低估了媒体的职业操守，他们不会放过任何一个热点。十万个为什么的最新消息欢迎进入网站了解，网站有专业的客服人员进行详细的解答！

　　南山维拉周边二手房

　　与之对应的是，上周末，苏州城西某盘首开，预售拿了400多套，通过首推90多套，最终去化9成，说实话，该项目的产品、通勤便利性都无可挑剔。但当下的市场，是要用“倒挂”说话滴。产品做得再好，干不过倒挂的营销干得再好，干不过倒挂的逼格拉得再高，干不过倒挂的渠道铺得再广，干不过倒挂的甚至地产营销人最想去的项目也是倒挂盘。倒挂已经是苏州楼市最大驱动力。同一区域，新房价格＞二手房，很长一段时间是楼市的基本认知，新房有着房龄更新，户型更优，产品更强，同时税也更少等众多优势。而当二手房在一段时间里成为成交主流，新房供应跟不上之时，二手房就成了脱缰的野马，而新房由于政策更加可控，于是就产生了倒挂这一足以载入房地产历史的现象。很明显，苏州倒挂的成型也是从去年开始，去年年底，几大神盘加推，一下子将倒挂摆到了购房者的面前，随后往其它区域扩散。目前苏州市场上，近半新盘皆与周边的次新房形成明显倒挂，少则3、5000，多则倒挂上万。这些新盘就都成为了笋盘，都是香饽饽。与过去不同的是，随着区域连通越来越紧密，每一个新盘面对的受众不再是地缘客户，而是承载着全苏州的购买力。久而久之，在苏州的购房者眼里，新房只分两种，一是倒挂的笋盘，二是普通的新房。而目前未形成倒挂的新房，日子越来越难过，同样的价格，无论是地段还是面积段，倒挂盘都对它形成了降维打击。可以看到的是，目前众多新盘都已重启渠道，各种手段能用的都用上了，但效果依然有限。8月15号，苏州土拍2019年的4号公告出炉，共挂牌8宗地块，值得注意的是，公告中，对园区娄葑两宗地块做出了明确要求，限制地价和售价。今日出炉的5号公告中，同样也对相城元和地块实行了“限房价、限地价”的出让方式。（详细见次条）

　　显然，苏州限价政策会越来越严，并且将长久存在。限价倒挂会造成的影响也不容小觑。· 市场的虚热这是我们最近半年看到的苏州楼市：4月，甪直南山维拉最后一批高层，586套，3秒售罄（倒挂5000）5月，太湖旅游度假区华丽家族加推308套高层，开盘售罄（倒挂5000）6月，湖东中海上东区最后一批房源开盘，236套，开盘售罄（倒挂1W）6月，吴江城南中华富仕居首开200套，开盘售罄（倒挂4000）6月，吴中太湖新城建屋吴郡半岛加推270套，售罄，中签率1:5（倒挂1W）7月，吴江城南中南紫云集加推216套，开盘售罄，中签率1:4（倒挂8000）8月，木渎天地源拾锦香都加推244套，售罄，中签率1:2.5（倒挂8000）

　　以上开盘的新房，都是在各自区域内有明显倒挂的项目，用自媒体和中介的话说——买到就赚X万，在可见利益的驱使下，每个举办开盘的酒店大厅都门庭若市。但你说苏州市场热吗？显然不是，只是出现了块肥肉，很多人都想去碰碰运气。· 难抢，刚需太“南”了一个多月前，我们写过一篇文章《摇号，正在拖垮刚需》，说明了这样的问题。

　　限价本身对于刚需来说是一次机会，让刚需能够以较低的价格买到房子。但实际上，由于限价的存在，大量投资、优化资产的购房者都会加入摇号大军，其中还有不少开发商乐意看见的全款客户。刚需的摇号难度进一步加大。目前苏州各区域的二手房都来到了一个高点，其中核心区域园区、狮山，次核心区域尹山湖、太湖新城都刷新了区域的天花板。我们以二手房上涨幅度较大的狮山为例。龙湖天街路劲香港时光前者均价6W4，后者4W3，链家官网上显示90天内皆无成交。一方面724新政中明确规定了二手房5年交易的限制，该政策对二手房市场有一定的影响；另一方面，新房的限价，让高价二手房的处境很尴尬。拿狮山来说，路劲香港时光所处区域内，有苏高新万科合作的上澜庭，共1700多户，据传闻将限价3W，同时还有100平出头的小面积。限价，也是房屋质量的大考前一阵，台风利奇马席卷江浙，以下是苏州一些新盘和次新房的表现。从16年开始，商品房的质量问题一直是社会上探讨的焦点，不少人预测维权潮正在到来。由于地价高，售价被限，不少开发商都会通过“降标”来盈利，房屋质量自然受到影响。限价确实是一把双刃剑。一方面，它给了刚需一个机会，让房价上涨的速度放慢，让刚需有了上车的机会；另一方面，它也造成了市场的不合理性，严重的倒挂扰乱了市场的基本规律，让摇号抢房成了家常便饭。

　　（完）

　　有些话我想单独和你说